Burenrecht

Is eigendomsverkrijging van grond door verjaring onrechtmatig?

Op 24 februari 2017 heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan (ECLI:NL:HR:2017:309) waarin is bepaald dat het in bezit nemen en houden van grond onrechtmatig kan zijn. Gevolg daarvan is dat degene die zijn of haar grond door verjaring heeft verloren (veelal gemeentes) een vordering kunnen instellen tegen de nieuwe eigenaar van de grond. Die vordering kan zijn terug levering van de grond of vergoeding van schade.

Wat moet ik als bewijs aandragen voor de verjaring van grond en hoeveel bewijs is er nodig?

Naar aanleiding van ons artikelen over grond en verjaring en snippergroen krijgen wij veel vragen over het bewijs dat geleverd moet worden om de verjaring van de erfgrens te kunnen aantonen. Want wat kan dienen als bewijs voor de verjaring van de erfgrens en hoeveel bewijs is er nodig?

Modelbrief beroep op verjaring grond

In een ander artikel leggen wij uit wanneer iemand eigenaar kan worden van grond door verjaring. Wij krijgen daar veel vragen over met name ook over de procedure die er gevolgd moet worden wanneer iemand een beroep op verjaring van grond doet. Wij leggen in dit artikel uit hoe die procedure voor verjaring van grond er uit ziet. Ook hebben wij een modelbrief gemaakt die u kunt gebruiken wanneer u van mening bent dat u door verjaring eigenaar bent geworden van een strook grond en een beroep wilt doen op verjaring. Die modelbrief kunt u onderaan deze pagina aanvragen.

Wat moet ik doen als iemand grond van mij in gebruik heeft?

Heel veel erfgrenzen komen niet overeen met de kadastrale grens. Schuttingen die verkeerd worden geplaatst, ruilverkavelingen waarbij van alles fout gaat, een grens die niet goed wordt opgemeten of eigendomsverkrijging door verjaring. Er kunnen allerlei redenen zijn waarom de feitelijke (en soms ook juridische) grens niet overeenkomt met de kadastrale grens. Soms is het al jarenlang bekend dat er "iets mis is met de grens" maar het kan ook naar voren komen als er een meting wordt gedaan door het Kadaster omdat u bijvoorbeeld een nieuwe woning heeft gekocht en daarvan de grenzen laat uitzetten door het Kadaster of omdat u een nieuwe erfafscheiding wilt plaatsen.

In dit artikel leggen wij uit wat u kunt doen als de buren grond van u gebruiken en wat u moet doen om te voorkomen dat u de eigendom van de grond verliest. Ook hebben wij voor u een gratis modelbrief gemaakt waarmee u ontruiming van de grond kunt vorderen.

Wat kan ik doen als mijn buren geluidsoverlast veroorzaken?

Afhankelijk van de vraag of u in een koop- of huurwoning woont en ook afhankelijk van de soort overlast die door uw buren wordt veroorzaakt, zijn er verschillende wegen die u kunt bewandelen.

Uiteraard verdient een oplossing in overleg met de buren altijd de voorkeur. Hier kan de wijkagent of iemand van de woningbouwvereniging (als u een woning huurt) een rol in spelen, maar u kunt ook kiezen voor een mediator of buurtbemiddeling. Het voeren van een juridische procedure is in dit soort situaties (omdat u toch buren bent) vaak een laatste redmiddel. Er zijn echter (helaas genoeg) gevallen waarin de overlast veroorzakende buren, nergens toe bereid zijn en gewoon verder gaan met het veroorzaken van overlast. Mocht dat bij u ook het geval zijn en overweegt u om de juridische weg te gaan bewandelen dan kunt u hieronder lezen welke opties er zijn.

Goede trouw in verjaringszaken

Zoals wij in ons artikel over eigendomsverkrijging van grond door verjaring uitleggen zijn er twee “soorten” verjaring, de verkrijgende verjaring en de bevrijdende verjaring. Ook wel verjaring te goeder trouw en verjaring niet te goeder trouw genoemd. Voor de verkrijgende verjaring geldt een termijn van 10 jaar en is goede trouw vereist. Maar wanneer is er nu sprake van goede trouw?

Ben ik eigenaar van de grond geworden door verjaring?

Erfgrenzen zorgen regelmatig voor conflicten, zowel tussen buren als tussen burgers en gemeenten. Veel mensen denken dat de kadastrale grens altijd de juridische en dus juiste grens is maar dat is niet zo. Door verjaring kan de grens wijzigen. De kadastrale grens is dan niet meer de (juridische) grens.

In dit artikel leggen wij uit hoe iemand door verjaring eigenaar kan worden van grond en hoe dus de juridische grens door verjaring kan veranderen. Kort samengevat kan iemand door verjaring eigenaar worden van de grond van een ander wanneer hij of zij die grond meer dan 10 jaar of meer dan 20 jaar in bezit heeft. De verjaringstermijn van 10 jaar (verkrijgende verjaring) geldt wanneer iemand te goeder trouw is en de verjaringstermijn van 20 jaar (bevrijdende verjaring) wanneer er geen sprake is van goede trouw,

Wilt u een beroep doen op verjaring? Gebruik dan onze modelbrief.

Mogen de buren een dakterras of balkon hebben dat uitzicht heeft op mijn tuin?

Voor de buren hartstikke leuk zo’n dakterras of balkon maar als dat ten koste gaat van uw privacy is het goed om te weten wat uw rechten zijn. In dit artikel leg ik uit dat het hebben van een dakterras of balkon binnen twee meter van de erfgrens met rechtstreeks uitzicht op uw erf in de meeste gevallen niet is toegestaan maar dat er een aantal uitzonderingen zijn.

Kan een erfgrens wijzigen door verjaring?

Een erfgrens kan inderdaad wijzigen door verjaring. Over het algemeen is de kadastrale grens de juridische en dus de juiste grens. Wanneer echter de erfafscheiding (vaak gevormd door een schutting, hekwerk of haag) meer dan 10 of 20 jaar lang niet op de kadastrale grens heeft gestaan kan er door verjaring een nieuwe erfgrens ontstaan. De verjaringstermijn voor de erfgrens is dus 10 of 20 jaar. Die grens wijzigt dan na 10 of 20 jaar omdat iemand door verjaring eigenaar wordt van grond van een ander.

Wat zijn mijn rechten en de rechten van mijn buren met betrekking tot de erfafscheiding?

Veel vragen die wij krijgen over het burenrecht gaan over de erfafscheiding. Moeten de buren mee betalen? Is beplanting op de erfgrens ook voldoende of moet er echt een muur of schutting staan? En wat als ik een nieuwe schutting wil maar de buren willen niet meewerken?

In dit artikel leggen wij uit welke regels er gelden in het burenrecht voor erfafscheidingen, scheidsmuren en schuttingen.

De buren vorderen afbraak van de overbouw

Heeft u op of boven de grond van de buren gebouwd en vorderen de buren nu afbraak van uw gebouw of uitbouw? Ga niet zomaar over tot afbraak. U mag natuurlijk niet op grond van de buren bouwen maar als u dat toch heeft gedaan dan hoeft u niet in alle gevallen de overbouw af te breken. In dit artikel leggen wij uit wanneer een overbouw wel en wanneer een overbouw niet afgebroken hoeft te worden.

Beplanting en bebouwing bij de erfgrens wat mag wel en wat mag niet?

Wilt u bij de erfgrens beplating aanbrengen of bouwen bij de erfgrens en wilt u weten wat wel en niet mag? In dit artikel leggen wij uit welke regels er gelden voor beplanting en bebouwing bij de erfgrens.

Snippergroen

Snippergroen is de reden dat wij ons binnen Rechtdoor zijn gaan specialiseren in grensgeschillen. Tijdens het gratis inloopspreekuur in 2012, dat zij destijds hield in het Kutlurhus in Borne, kreeg Lotte van de Wetering, veel vragen over het snippergroenproject van de gemeente Borne. Zij is zich toen gaan verdiepen in eigendomsverkrijging van grond door verjaring en ontdekte hoe interessant dit onderwerp is. Inmiddels houdt zij zich als advocaat bijna uitsluitend bezig met geschillen over grond, verjaring en erfgrenzen en zijn ook de andere collega's binnen Rechtdoor zich gaan specialiseren in dit onderwerp.

Is plaatsing van een camera door uw buren onrechtmatig?

Voelt u zich bespied door de camera’s van uw buren? Vooral in wijken waar veel wordt ingebroken, hangen bewoners regelmatig camera’s op ter beveiliging van hun woning en/of auto. In principe mag iedereen camera’s ophangen aan zijn woning. Echter, het kan voorkomen dat u als buur hierbij ongewild op de camerabeelden van uw buurman of buurvrouw komt te staan. Er is dan mogelijk sprake van een inbreuk op uw persoonlijke levenssfeer. Of in een bepaald geval het ophangen van een camera onrechtmatig is, hangt van verschillende omstandigheden af. Zo kan dit onder andere afhankelijk zijn van bijvoorbeeld de stand van de camera, de ruimtelijke inrichting en de belangen die uw buren hebben bij het ophangen van de camera. In dit artikel leest u welke concrete omstandigheden van belang zijn voor de vraag of de plaatsing van een camera door uw buren aan hun woning onrechtmatig is jegens u als buur.

Verjaring erfgrens voorkomen

In het kort komt het er op neer dat een erfgrens door verjaring kan wijzigen wanneer iemand grond van een ander meer dan 10 jaar (de verjaringstermijn bij goede trouw) of meer dan 20 jaar (verjaringstermijn wanneer er geen sprake is van goede trouw) in bezit heeft. Wanneer de verjaringstermijn is voltooid gaat de eigendom van de grond over en verandert ook de erfgrens. Het is belangrijk om die verjaring te voorkomen als iemand anders grond van u in bezit heeft omdat u daarmee de verjaring van de erfgrens voorkomt. Wij hebben een artikel geschreven over wat u moet doen als iemand anders grond van u in gebruik heeft. Alles wat in dat artikel staat is ook van toepassing als u de verjaring van de erfgrens wilt voorkomen. Verjaring van de erfgrens voorkomt u immers door er voor te zorgen dat een ander geen grond van u in bezit heeft. In dat artikel staat ook een link naar een gratis modelbrief die u kunt gebruiken.

Hoe krijg ik na verjaring grond op mijn naam in het Kadaster?

Wanneer u door verjaring eigenaar bent geworden van grond van een ander dan bent u wel de juridisch eigenaar van de grond maar staat de grond in het Kadaster nog op naam van de oorspronkelijk eigenaar. In dit artikel leggen wij uit hoe u grond na verjaring op uw naam krijgt in het Kadaster. Meer informatie over eigendomsverkrijging door verjaring vindt u in een ander artikel.

Geschil over erfgrens

Vaak wordt er aan de rijdende rechter gedacht als het gaat over geschillen over de erfgrens. Dit soort geschillen komen echter veel vaker voor dan u denkt. Er wordt ook altijd een beetje lacherig gedaan over erfgrensgeschillen maar dit soort geschillen hebben vaak een hele grote impact op mensen omdat het gaat om de eigen leefomgeving. Je wordt er iedere dag mee geconfronteerd.

Heeft u discussie over de erfgrens? Dan kan een grensreconstructie van belang zijn

Erfgrenzen bepalen waar de eigendom van de één begint en de eigendom van de ander ophoudt. Alle percelen grond zijn ooit een keer ingemeten door het Kadaster waarbij de kadastrale grenzen zijn vastgesteld. Als het goed is heeft het Kadaster daarbij de kadastrale grens geregistreerd conform de juridische grens. Er ontstaan ook nog steeds nieuwe percelen grond doordat bestaande percelen worden gesplitst in kleinere percelen of omdat percelen worden samengevoegd. Wanneer er wordt gesplitst of samengevoegd ontstaat er een nieuwe eigendomsgrens (juridische grens) die vervolgens door het Kadaster wordt geregistreerd als kadastrale grens. In dit artikel ga ik er vanuit dat de kadastrale grens goed is geregistreerd dus conform de juridische grens.

Hoe wij u kunnen helpen als u een geschil heeft over de erfgrens

Wanneer u een geschil heeft over grond die u in gebruik heeft van uw buren, de gemeente of het waterschap, of over grond die uw buren van u in gebruik hebben dan kunnen wij u op verschillende manieren helpen.