Als een koper of verkoper niet wil meewerken aan de overdracht van de woning ontstaat er direct onzekerheid. In veel gevallen moet de overdracht gewoon doorgaan en kan nakoming worden afgedwongen, eventueel via een kort geding. In andere situaties is nakoming niet mogelijk of niet zinvol.

Heeft u te maken met een koper of verkoper die niet wil meewerken aan de overdracht van de woning? Plan een adviesgesprek. Wij beoordelen uw juridische positie en leggen uit welke stappen in uw situatie mogelijk zijn.

In dit artikel vindt u ook onze modelbrieven voor ingebrekestelling en modelbrieven voor het aanspraak maken op de boete, die u direct kunt downloaden wanneer u zelf stappen wilt zetten.

Download modelbrieven ingebrekestelling woning

Download modelbrieven boete woning

Plan adviesgesprek

In dit artikel leest u:

welke stappen u zelf kunt zetten
wanneer u nakoming kunt vorderen, ook via een kort geding
de meest voorkomende redenen van weigering
wanneer nakoming geen zin heeft
hoe rechters omgaan met verborgen gebreken vóór overdracht
een concreet voorbeeld uit de praktijk

Waarom nakoming vorderen mogelijk is (ook via kort geding)

De hoofdregel is eenvoudig: een gesloten koopovereenkomst is bindend.

Als één van de partijen weigert om mee te werken aan de levering, kan de ander:

nakoming vorderen (inclusief via kort geding), of
ontbinden en aanspraak maken op de boete van 10%.

Wanneer spoed vereist is, bijvoorbeeld omdat de koper al een nieuwe woning moet afnemen of omdat de verkoper onder tijdsdruk staat, kan een kort geding uitkomst bieden.

Redenen waarom een koper of verkoper niet wil meewerken aan de overdracht

In de praktijk komen drie oorzaken het meest voor.

1. De koper krijgt de financiering niet rond

Deze situatie komt veel voor en leidt er bijna altijd toe dat nakoming zinloos is.

Kan de koper niet financieren en ontbreekt een financieringsvoorbehoud of kan daar geen beroep op worden gedaan, dan:

kán de koper niet afnemen
kan de verkoper nakoming wel vorderen, maar het lost niets op
is ontbinding + 10% boete de aangewezen route

Meer hierover leest u in ons artikel over de boete bij een koopovereenkomst voor een woning.

2. Beslag op de woning (waardoor de verkoper niet kan leveren)

Een beslag blokkeert de overdracht. De vervolgstap hangt af van de situatie:

Als het beslag snel kan worden opgeheven: nakoming vorderen is zinvol
Als het beslag onduidelijk lang blijft liggen: nakoming op korte termijn is niet haalbaar, waardoor ontbinding de betere route kan zijn

3. De koper ontdekt vóór overdracht verborgen gebreken

Sommige kopers laten vlak voor de overdracht de woning (opnieuw) inspecteren of ontdekken problemen tijdens gebruik onder sleutelverklaring. Denk aan:

extra vochtplekken
elektrische problemen
funderingszorgen
scheurvorming

Veel van deze problemen vallen echter onder:

de onderzoeksplicht van de koper, en
de ouderdomsclausule (als die is opgenomen)

Weigeren mag niet zomaar. De koper moet goed onderbouwen dat het echt om nieuwe, onverwachte of verzwegen gebreken gaat. Meer informatie over verborgen gebreken in woningen leest u in ons informatieboekje dat u gratis kunt downloaden.

Download ons gratis informatieboekje

4. De verkoper wil niet leveren vanwege een hoger bod

Dit komt geregeld voor. Een verkoper ontvangt na het sluiten van de koop een beter bod en probeert de overeenkomst te ontlopen.

De wettelijke regel is duidelijk:

een eenmaal gesloten koopovereenkomst is bindend
de verkoper kan niet van de overeenkomst af
de koper kan in vrijwel alle gevallen nakoming vorderen

Let op: bovenstaande geldt als er een bindende overeenkomst is en bij de (ver)koop van een woning geldt meestel aan schriftelijkheidsvereiste. Meer informatie daarover vindt u hier.

Ook vertragen, extra voorwaarden stellen of opeens “twijfels” uiten, verandert deze verplichting niet.

Voorbeelden uit de rechtspraak

Koper weigert mee te werken vanwege vermeende verborgen gebreken

In de zaak ECLI:NL:RBOVE:2024:4671 (3 september 2024) en het hoger beroep ECLI:NL:GHARL:2024:6936 (12 november 2024) weigerde de koper mee te werken omdat hij ernstige vocht- en schimmelproblemen constateerde.

Het hof oordeelde uiteindelijk dat:

er geen sprake was van nieuwe gebreken
veel problemen al in de eerdere bouwkundige keuring stonden
de woning niet ongeschikt was voor normaal gebruik
de verkoper geen informatie had verzwegen

De koper werd verplicht tot nakoming.

Deze uitspraken laten zien dat een koper zich niet zonder meer kan beroepen op verborgen gebreken om onder de koop uit te komen. Alleen daadwerkelijke nieuwe, verzwegen of ernstige gebreken kunnen aanleiding zijn om levering te weigeren.

Wat kunt u zelf doen?

1. Stuur een ingebrekestelling (met duidelijke termijn)

Met een ingebrekestelling stelt u de wederpartij formeel in gebreke. Vermeld duidelijk welke verplichting moet worden nagekomen, binnen welke termijn dit moet gebeuren en dat u bij uitblijven van nakoming verdere stappen zult nemen. Zonder ingebrekestelling is het in veel situaties niet mogelijk om nakoming of ontbinding af te dwingen.

Wij hebben een voorbeeld ingebrekestelling gemaakt die u gratis kunt downloaden.

Download ingebrekestelling

2. Bepaal uw doel: nakoming of ontbinding met boete

De vervolgstap hangt af van uw gewenste resultaat en van de omstandigheden.

Als u de woning nog steeds wilt kopen of verkopen, is nakoming de aangewezen route. Bij spoed kan dit via een kort geding. U kunt in dat geval ook aanspraak maken op de boete van 3 promille per dag.
Als nakoming feitelijk onmogelijk of zinloos is, bijvoorbeeld omdat de koper de financiering niet rond krijgt zonder financieringsvoorbehoud, ligt ontbinding voor de hand. In dat geval kan doorgaans de contractuele boete van 10% worden gevorderd. Nadere uitleg hierover staat in ons artikel over de boete bij koopovereenkomsten voor woningen.

3. Controleer uw dossier

Een volledig dossier maakt uw positie sterker. Verzamel in ieder geval:

de koopovereenkomst;
correspondentie tussen partijen;
bouwkundige rapporten of inspecties;
verklaringen over eventuele gebreken of omstandigheden die de overdracht beïnvloeden.

Op basis hiervan kan doorgaans goed worden beoordeeld of nakoming haalbaar is of dat er moet worden ontbonden.

4. Raadpleeg ons artikel over verborgen gebreken

Komt u vóór de overdracht gebreken tegen of twijfelt u of dit gevolgen heeft voor uw verplichtingen? Lees dan ons artikel over verborgen gebreken in woningen.

Wanneer is ontbinding wél mogelijk?

Ontbinding ligt voor de hand wanneer:

de koper de koopsom niet kan voldoen (de financiering niet rond krijgt)
nakoming feitelijk onmogelijk is (bijvoorbeeld langdurig beslag)
een ernstig gebrek normaal gebruik onmogelijk maakt en dit gebrek niet bekend was en op grond van de overeenkomst voor rekening van de verkoper komt

Ontbinding gaat vrijwel altijd gepaard met:

de boete van 10%

Juridisch advies

Bij Rechtdoor begrijpen wij dat een weigering om mee te werken aan de overdracht grote gevolgen kan hebben. Het zorgt voor onzekerheid, financiële risico’s en vaak ook tijdsdruk.

Onze juristen beoordelen uw koopovereenkomst, de correspondentie en de omstandigheden van het geschil. Op basis daarvan krijgt u een helder en goed onderbouwd advies over uw rechtspositie en de vervolgstappen die u kunt nemen.

Woont u niet in de buurt?

Dat is geen probleem. Wij hebben cliënten in het hele land (kijk maar bij onze reviews).

Alle communicatie kan via de telefoon en mail.