Wat zijn de regels voor het opzeggen van de huur van bedrijfsruimte?
Welke regels er van toepassing zijn voor het opzeggen van de huur van bedrijfsruimte, hangt af van welk type bedrijfsruimte je huurt. Er zijn namelijk twee soorten bedrijfsruimten.
Soorten bedrijfsruimte:290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte
De wet maakt onderscheid tussen twee soorten bedrijfsruimten, namelijk de 290-bedrijfsruimte en de 230a-bedrijfruimte.
290-bedrijfsruimte is bedrijfsruimte waar je als consument naar binnen kunt wandelen om direct een dienst af te nemen of om direct iets te kopen. Denk bijvoorbeeld aan winkelruimte, een restaurant of een café, een schoenmaker, een afhaal- of besteldienst, een benzinestation, een sleutelmakerij, enzovoorts.
De 290-ruimte moet dus echt bedoeld zijn om direct diensten aan het publiek te leveren (sleutelmaker) of om zaken aan het publiek te verkopen (detailhandel).
Alles wat geen woonruimte en geen 290-bedrijfsruimte is, is volgens het Burgerlijk Wetboek ‘overige bedrijfsruimte’, of kortweg 230a-bedrijfruimte. Een 230a-bedrijfsruimte is dus een bedrijfsruimte die niet is bedoeld als ruimte van waaruit direct aan het publiek (de consument) diensten worden geleverd of producten worden verkocht.
Bij een 230a-bedrijfsruimte kan je bijvoorbeeld denken aan een advocatenkantoor. Je kan daar weliswaar naar binnen wandelen en om advies vragen, maar een advocatenkantoor werkt toch doorgaans op afspraak. Hetzelfde geldt bijvoorbeeld ook voor een fysiotherapiebedrijf. Je kan niet zomaar de behandelkamer binnen wandelen voor een behandeling, dat moet op afspraak. Meer voorbeelden van 230a-bedrijfsruimten zijn: bioscopen en theaters (je moet een kaartje kopen om daar naar binnen te kunnen), een fabriek, een opslagloods, een groothandel, kantoren, een tandartsbedrijf, enzovoorts.
Opzegging huurovereenkomst winkelruimte (290-bedrijfsruimte)
Als het gaat om de opzegging van de huur, gelden voor de verschillende soorten bedrijfsruimten verschillende regels.
Het opzeggen van de huur van een 290-bedrijfsruimte is voor de verhuurder doorgaans veel lastiger dan het opzeggen van de huur van een 230a-bedrijfsruimte. De huurder van winkelruimte (290-bedrijfsruimte) heeft een betere wettelijke huurbescherming dan de huurder van overige bedrijfsruimte (230a-bedrijfsruimte).
Voor de huur van 290-bedrijfsruimte wordt vaak een huurovereenkomst van vijf jaar gesloten die daarna met vijf jaar wordt verlengd en vervolgens voor onbepaalde tijd wordt verlengd. Als de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan (of verlengd), dan kan de huurovereenkomst alleen maar worden opgezegd tegen het einde van de overeengekomen periode.
De huur van 290-bedrijfsruimte moet altijd worden opgezegd. Als de huurovereenkomst niet (op tijd) wordt opgezegd, wordt deze automatisch verlengd. De huurovereenkomst eindigt dus niet ‘van rechtswege’ nadat de huurperiode is verstreken.
In de wet staat dat een opzegtermijn van ten minste een jaar in acht genomen moet worden.
Voorbeeld:
Als je bijvoorbeeld op 1 augustus 2014 voor vijf jaar een winkelruimte hebt gehuurd en die huurovereenkomst is per 1 augustus 2019 voor 5 jaar verlengd, dan kan de huurder (de winkelier) de huur op z’n vroegst opzeggen tegen 1 augustus 2024. Tot die tijd is de winkelier gebonden aan de huurovereenkomst.
In de wet staat dat de opzegtermijn één jaar is en dat opzegging van de huurovereenkomst moet gebeuren per aangetekende brief of per deurwaardersexploot. Dus, als de huurder/winkelier in dit voorbeeld de huur wil opzeggen per 1 augustus 2024, moet hij ervoor zorgen dat de verhuurder de opzegging per aangetekende brief of per deurwaardersexploot heeft ontvangen voor 1 augustus 2023.
Van deze regels kan in het voordeel van de huurder (in dit voorbeeld de winkelier) worden afgeweken. Dat moet dan wel in de huurovereenkomst staan. Zo kan bijvoorbeeld in de huurovereenkomst worden opgenomen dat de opzegtermijn niet een jaar, maar bijvoorbeeld zes maanden is, dat de opzegging ook per e-mail kan worden gedaan en dat de huurovereenkomst ook tussentijds kan worden beëindigd. Van de wettelijke bepalingen mag niet worden afgeweken als dat nadelig is voor de huurder.
Opzegging door verhuurder:
Als de verhuurder de huurovereenkomst wil opzeggen, wordt het wat ingewikkelder. De verhuurder kan namelijk nooit van de wettelijke regels afwijken, zelfs niet als dit in de huurovereenkomst staat. De opzegtermijn voor de verhuurder kan dus nooit korter zijn dan een jaar en de verhuurder moet dus altijd opzeggen per aangetekende brief of deurwaardersexploot. Daarbij geldt voor de verhuurder zelfs een extra verplichting. Hij moet namelijk ook de gronden voor de opzegging in zijn opzeggingsbrief vermelden. Als hij dat niet doet, is de opzegging nietig. Dat betekent dat de opzegging dan dus eigenlijk nooit heeft plaatsgevonden.
Als de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd, moet hij deze opzegging bovendien laten toetsen door de kantonrechter. Een door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst blijft namelijk gewoon van kracht als de verhuurder niet na de schriftelijk opzegging ook nog eens aan de rechter vraagt om de huurovereenkomst te beëindigen. Pas als de rechter heeft beslist dat en op welk tijdstip de huurovereenkomst eindigt, en als die beslissing van de rechter onherroepelijk is, dan pas kan de huurder gedwongen worden om het gehuurde te verlaten (ontruimen). Dat kan dus best lang duren, zeker als tegen de beslissing van de kantonrechter hoger beroep en zelfs cassatie wordt ingesteld.
Natuurlijk kunnen huurder en verhuurder het ook samen eens worden over de beëindiging van de huurovereenkomst. Zij kunnen dan schriftelijk overeenkomen dat de huurovereenkomst op een bepaalde datum eindigt. In dat geval is de gang naar de rechter niet nodig. Ook is dat niet nodig als de verhuurder de huurovereenkomst opzegt en als de huurder schriftelijk met die opzegging instemt. Ook dan zal de huurovereenkomst zonder tussenkomst van de rechter eindigen.
Opzegging huurovereenkomst overige bedrijfsruimte (230a-bedrijfsruimte)
Als je een huurovereenkomst voor bepaalde tijd hebt gesloten voor een 230a-bedrijfsruimte, zoals bijvoorbeeld kantoorruimte, dan eindigt die huurovereenkomst wel ‘van rechtswege’ na het verstrijken van de overeengekomen huurperiode. Hier is opzegging dus niet nodig. Het is echter gebruikelijk dat partijen in de huurovereenkomst vastleggen dat de huurovereenkomst wordt verlengd als de huur niet binnen een bepaalde termijn voor het verstrijken van de huurperiode (de opzegtermijn) wordt opgezegd.
Voorbeeld:
Als je met ingang van 1 augustus 2019 voor vijf jaar een kantoorruimte hebt gehuurd, en je hebt in de huurovereenkomst over de opzegging of verlenging van de huurovereenkomst niets afgesproken, dan eindigt de huurovereenkomst ‘van rechtswege’ op 1 augustus 2024. Opzegging is niet vereist.
Als in de huurovereenkomst is afgesproken dat er een opzegtermijn van bijvoorbeeld 6 maanden geldt, dan moet de huurder of de verhuurder ten minste zes maanden voor 1 augustus 2024, dus voor 1 februari 2024, de huurovereenkomst opzeggen. Als hij dat doet, eindigt de huurovereenkomst per 1 augustus 2024. Wordt de huurovereenkomst niet voor 1 februari 2024, dan wordt de huurovereenkomst per 1 augustus 2024 verlengd. Vaak is dan in de huurovereenkomst vastgelegd dat de verlenging voor de duur van een zelfde periode geldt, in dit voorbeeld dus vijf jaar (tot 1 augustus 2029).
Voor opzegging huur 230a-ruimte gelden minder strenge regels
De wettelijke minimale opzegtermijn is een maand, en niet een jaar zoals bij 290-bedrijfsuirmte het geval is. Vaak wordt er echter een langere opzegtermijn afgesproken in de huurovereenkomst (zes maanden of een jaar). Ook hoeven partijen niet op te zeggen door middel van een deurwaardersexploot of aangetekende brief. Als je in de huurovereenkomst niets afspreekt over de wijze van opzeggen, kan je dus ook bijvoorbeeld per e-mail opzeggen. Het is echter niet ongebruikelijk dat ook hierover afspraken worden gemaakt in de huurovereenkomst.
Een ander verschil met de regels die gelden voor de 290-bedrijfsruimte is, dat een opzegging door de verhuurder niet door de kantonrechter hoeft te worden getoetst en dat de verhuurder de gronden voor de opzegging niet hoeft te vermelden in zijn opzeggingsbrief. Als de verhuurder van een 230a-bedrijfsruimte de huurovereenkomst opzegt zonder opgave van redenen en zich daarbij houdt aan de afspraken in de huurovereenkomst, dan eindigt de huurovereenkomst dus gewoon per datum waartegen is opgezegd. De huurder zal dan ook tegen die datum het gehuurde moeten ontruimen.
Ontruimingsbescherming
Voor de huurder bestaat echter de mogelijkheid om de ontruiming van het gehuurde te vertragen. De huurder geniet namelijk in sommige gevallen ‘ontruimingsbescherming’.
Als de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd, dan kan de huurder de ontruiming van het gehuurde rekken tot één jaar na de einddatum van de huurovereenkomst. Die termijn kan daarna nog twee maal voor de duur van telkens maximaal één jaar worden verlengd. In het uiterste geval kan het dus zijn, dat de huurovereenkomst op een bepaalde datum eindigt en dat de huurder pas drie jaar later het gehuurde moet ontruimen.
Als een huurder een beroep wil doen om deze ontruimingsbescherming, moet hij binnen twee maanden een procedure starten bij de kantonrechter om de ontruimingstermijn te verlengen. De rechter zal dan de belangen van de huurder en de verhuurder tegen elkaar afwegen. Afhankelijk van de belangen van de partijen, bepaalt de rechter of de huurder aanspraak kan maken op een langere ontruimingstermijn en zo ja, hoe lang die termijn dan is. Het is dus niet zo dat de huurder gegarandeerd de ontruimingsbescherming kan afdwingen.
Gedurende de periode tussen einde van de huurovereenkomst en ontruimingsdatum, dus als de huurder met succes bij de rechter een beroep heeft gedaan op de ontruimingsbescherming, hoeft de huurder geen huur te betalen (de huurovereenkomst is immers geëindigd), maar is hij aan de verhuurder wel een gebruiksvergoeding verschuldigd.
Conclusie
Welke regels van toepassing zijn bij de opzegging van een huurovereenkomst is afhankelijk van het soort bedrijfsruimte. Als het gaat om 290-bedrijfsruimte, zoals bijvoorbeeld winkelruimte, dan is er voor de huurder veel meer huurbescherming dan als het gaat om 230a-ruimte.
In de huurovereenkomst kunnen nadere afspraken worden gemaakt over de opzegging van de huur. Als het gaat om 290-bedrijfsruimte, mag er nooit ten nadele van de huurder worden afgeweken van de wettelijke regels. Als het om 230a-ruimte gaat, is er wel veel contractsvrijheid.
Gerelateerde berichten
