Wat te doen als de koper of verkoper weigert mee te werken aan de overdracht van de woning

In een overspannen huizenmarkt, zoals we die nu kennen, komen wij in onze praktijk allerlei bijzondere situaties tegen. Zo kan het voorkomen dat een partij zijn woning heeft verkocht, maar nog voordat de levering plaatsvindt een gegadigde spreekt die bereid is om (veel) meer te betalen dan de prijs die de eerste koper voor de woning betaalt. Ook kan het voorkomen dat een koper een woning heeft gekocht waarna hij, voordat de levering plaatsvindt, een woning ziet die aan veel meer van zijn wensen voldoet. Kan men in die gevallen van de koopovereenkomst af? Wij hebben gemerkt dat mensen soms in de veronderstelling verkeren dat zij in die gevallen de koopovereenkomst kunnen ontbinden en kunnen volstaan met het betalen van de boete.

Hier geldt in principe de hoofdregel: ‘afspraak is afspraak’. Indien twee partijen een koopovereenkomst sluiten dan moeten zij de verplichtingen die voortvloeien uit deze overeenkomst nakomen. Alleen onder bepaalde voorwaarden kunnen partijen de koopovereenkomst ontbinden zonder dat dit financiële gevolgen heeft. Ultiem voorbeeld van dit laatste is de ontbindende voorwaarde op grond van de financiering. In iedere NVM-koopakte is een bepaling opgenomen waarin staat dat de kopende partij binnen een bepaalde termijn de koopovereenkomst kan ontbinden indien hij de financiering voor de woning niet rond krijgt.

De voorbeelden die in de eerste alinea van dit artikel zijn genoemd: ‘het kunnen verkopen voor een hogere verkoopprijs’ of ‘het vinden van een beter huis’ zijn geen redenen op grond waarvan een koopovereenkomst kan worden ontbonden.

Nakoming of boete

Als u als koper of verkoper van een woning te maken krijgt met een wederpartij die zonder goede reden ineens aangeeft niet meer mee te willen werken aan de overdracht dan kunt u twee dingen doen. Beide opties beginnen met het stellen van een termijn waarbinnen de wederpartij alsnog dient na te komen. Dit doet u met een ingebrekestelling. Voor meer informatie over deze brief verwijzen wij u naar het artikel: ‘boetes koopovereenkomst woning’.

Indien de wederpartij ook na deze termijn geen medewerking verleent dan is hij, juridisch gezien, in ‘verzuim’. U kan er dan voor kiezen om de koopovereenkomst zelf te ontbinden en aanspraak maken op de contractuele boete ad 10%. Indien de koopovereenkomst dit toelaat kunt u naast de boete nog aanspraak maken op schadevergoeding, indien u deze heeft geleden. Voor meer informatie over het vorderen van de boete verwijzen wij u wederom naar het artikel ‘boetes koopovereenkomst woning’.

Niet iedereen wil aanspraak maken op de boete en/of schadevergoeding. Er zijn ook genoeg mensen die nakoming van de koopovereenkomst willen. Zij hebben immers een huis gekocht of verkocht. In situaties waarin de koper de koopprijs niet kan betalen (bijvoorbeeld wanneer er te laat een beroep is gedaan op de ontbindende financieringsvoorwaarde) heeft het natuurlijk weinig zin om nakoming te vorderen. In situaties waarin de verkoper niet wil leveren omdat hij een hogere verkoopprijs kan krijgen van een ander wil de koper echter meestal wel nakoming. In dat geval kan de koper ervoor kiezen om voor de tweede optie te kiezen. Deze tweede optie houdt in dat er nakoming wordt gevorderd. Indien de wederpartij niet vrijwillig meewerkt, dan kan de koper de rechter verzoeken om de wederpartij te verplichten tot levering van de woning op straffe van een dwangsom voor elke dag dat hij niet meewerkt. Dit betekent dat indien de wederpartij ook na het vonnis niet mee werkt u voor elke dag dat dit voortduurt een dwangsom kunt incasseren van bijvoorbeeld € 1.000,- per dag.

Levering aan een derde

Nakoming vorderen kan niet als de wederpartij de woning al aan een ander heeft geleverd en u de koopovereenkomst niet heeft ingeschreven in het Kadaster. Wanneer de woning aan een ander is geleverd betekent dit dat die ander inmiddels eigenaar is van de woning. De verkoper kan de woning dan dus niet meer aan u leveren, dat is onmogelijk. Het heeft in dat geval ook geen zin om nakoming te vorderen via de rechter. U kunt dit voorkomen (levering aan een ander waardoor u geen nakoming meer kunt vorderen) door de koopovereenkomst die u heeft gesloten met de verkoper in te schrijven in het Kadaster. De verkoper zal dan niet de mogelijkheid krijgen om de woning te leveren aan een ander omdat de notaris die verzocht zal worden om de akte van levering te passeren en in te schrijven dan zal zien dat er een koopovereenkomst is ingeschreven in het Kadaster. Als de koopovereenkomst niet is ingeschreven en de verkoper heeft aan een ander geleverd (waardoor u geen nakoming kunt vorderen) dan kunt u uiteraard wel de koopovereenkomst ontbinden en aanspraak maken op de overeengekomen boete en eventueel aanvullende schadevergoeding. 

Heeft u vragen over dit artikel of wilt u uw wederpartij dwingen tot nakoming of wilt u aanspraak maken op de boete? neem dan vrijblijvend contact ons (Advocatenkantoor Rechtdoor) op.

Wij zijn gevestigd in Borne en goed bereikbaar vanuit Almelo, Hengelo en Enschede.

Woont u niet in de buurt? Geen probleem, wij hebben cliënten in het hele land. Alle communicatie kan telefonisch of via de mail verlopen.

U kunt uw vraag ook via Facebook aan ons stellen. Doe dit wel met een privébericht.

Ons uurtarief is in vergelijking met andere advocaten erg laag. Niet omdat wij minder goed zijn in ons werk maar omdat wij vinden dat het recht voor iedereen toegankelijk moet zijn. Meer informatie over onze tarieven vindt u hier.