Aannemer aansprakelijk stellen: wat kunt u doen bij slecht uitgevoerde werkzaamheden?
U laat uw woning verbouwen of een aanbouw plaatsen. In eerste instantie lijkt alles goed te gaan, maar na verloop van tijd ontstaan problemen. Er is lekkage, het stucwerk is scheef, kozijnen sluiten niet goed of onderdelen functioneren niet zoals afgesproken. U spreekt de aannemer daarop aan, maar die zegt dat “het zo hoort”, schuift de verantwoordelijkheid af of reageert helemaal niet meer.
Dan ontstaat onzekerheid. Is dit echt een gebrek? Had u dit eerder moeten melden? En kunt u de aannemer nog aansprakelijk stellen?
In dit artikel leest u wanneer werk juridisch als ondeugdelijk wordt aangemerkt, wat de oplevering betekent voor aansprakelijkheid en welke stappen u verplicht moet zetten om schade te verhalen. Ook leggen wij uit hoe het zit met verborgen gebreken, algemene voorwaarden en verjaring. Te late oplevering laten wij bewust buiten beschouwing; dat onderwerp behandelen wij in een apart artikel.
Heeft u een geschil met uw aannemer over de kwaliteit van het uitgevoerde werk of twijfelt u of de aannemer daarvoor aansprakelijk is? Plan dan een adviesgesprek met een van onze juristen. U krijgt snel duidelijkheid over uw juridische positie en de stappen die u kunt zetten.
Wanneer is werk van een aannemer juridisch ondeugdelijk?
De maatstaf volgens de wet
Werk is juridisch ondeugdelijk als het niet voldoet aan wat u met de aannemer bent overeengekomen. Daarbij kijkt de rechter niet alleen naar het eindresultaat, maar naar het geheel van afspraken en verwachtingen.
Het werk moet voldoen aan:
- de overeenkomst en de offerte;
- tekeningen en het bestek;
- wat u mag verwachten van een redelijk bekwaam en zorgvuldig aannemer.
Ook als iets niet letterlijk in de overeenkomst staat, kan het toch ondeugdelijk zijn. Van een professioneel aannemer mag worden verwacht dat hij zijn werk technisch juist en volgens geldende normen uitvoert.
Niet elke klacht is een juridisch gebrek
Ontevredenheid alleen is niet genoeg. Dat werk er slordig uitziet of anders is dan u had gehoopt, betekent niet automatisch dat de aannemer aansprakelijk is. Pas als het werk technisch niet klopt, niet functioneert of afwijkt van de afspraken, kan sprake zijn van een juridisch relevant gebrek.
De rol van een deskundigenrapport
In vrijwel alle zaken is een deskundigenrapport doorslaggevend. Een bouwkundig expert kan objectief vaststellen:
- wat het gebrek is;
- waardoor het is ontstaan;
- of het werk voldoet aan technische normen.
Zonder zo’n rapport is het lastig om te bewijzen dat de aannemer tekort is geschoten.
Oplevering en het moment waarop u gebreken moet ontdekken (art. 7:758 BW)
Wat is oplevering?
Oplevering is het moment waarop het werk als voltooid wordt beschouwd en aan u wordt overgedragen. Dat kan:
- uitdrukkelijk, door het tekenen van een proces-verbaal van oplevering;
- stilzwijgend, door het werk in gebruik te nemen, bijvoorbeeld door erin te gaan wonen.
Beide situaties gelden juridisch als oplevering.
Zichtbare gebreken moet u bij oplevering melden
Vanaf het moment van oplevering geldt een belangrijke regel: gebreken die u bij oplevering redelijkerwijs had moeten zien, worden geacht te zijn geaccepteerd. Voor die gebreken vervalt in principe de aansprakelijkheid van de aannemer.
Dat betekent dat u bij oplevering alert moet zijn. Wat zichtbaar is en zonder specialistische kennis kan worden opgemerkt, moet u dan melden.
Rechtspraak: zichtbare gebreken zijn voor risico opdrachtgever
De rechtbank Den Haag bevestigde dit in een uitspraak van 13 augustus 2025 (ECLI:NL:RBDHA:2025:15120). Het ging onder meer om scheef stucwerk, zichtbare naden en slordige afwerkingen. Deze gebreken waren bij oplevering zichtbaar en hadden toen gemeld moeten worden. Omdat dat niet was gebeurd, werd de aannemer voor deze punten niet aansprakelijk gehouden.
Wilt u zekerheid over uw juridische positie?
We kijken met u mee en geven helder advies, zodat u precies weet waar u aan toe bent.
Verborgen gebreken: aansprakelijkheid na oplevering (art. 7:762 BW)
Wat is een verborgen gebrek?
Niet elk gebrek dat u pas later ontdekt, is automatisch een verborgen gebrek. Juridisch gezien is daarvan alleen sprake als aan drie voorwaarden wordt voldaan.
Een verborgen gebrek is een gebrek dat:
- bij oplevering niet zichtbaar was;
- niet zonder specialistische kennis kon worden ontdekt;
- zijn oorzaak heeft in de uitvoering van het werk door de aannemer.
Het gaat vaak om constructieve of technische fouten die pas na verloop van tijd zichtbaar worden. Denk aan een dak dat onvoldoende draagkracht heeft, een fundering die verkeerd is aangebracht of waterdichtingen die structureel onjuist zijn uitgevoerd.
Belangrijk is het onderscheid tussen een verborgen gebrek en later ontstane schade. Schade die ontstaat door normaal gebruik, achterstallig onderhoud of externe omstandigheden valt niet onder de aansprakelijkheid van de aannemer.
Hoe lang blijft de aannemer aansprakelijk?
Voor verborgen gebreken blijft de aannemer in beginsel vijf jaar na oplevering aansprakelijk. Deze termijn volgt uit de wet en geldt bij aanneming van werk voor consumenten.
In sommige gevallen kan de aansprakelijkheid langer doorlopen. Dat is bijvoorbeeld zo wanneer:
- partijen een langere termijn zijn overeengekomen;
- sprake is van ernstige constructieve fouten;
- de aannemer een gebrek bewust heeft verzwegen.
Bij verzwegen gebreken kan de aannemer zich niet beroepen op verjaring of uitsluiting van aansprakelijkheid.
Voorbeeld uit de rechtspraak
In een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 4 juni 2025 (ECLI:NL:RBAMS:2025:3718) ging het om een aanbouw die kort na oplevering ernstige lekkageproblemen vertoonde. Uit meerdere deskundigenrapporten bleek dat de dakconstructie ondeugdelijk was uitgevoerd en dat geen statische berekening was gemaakt.
De rechtbank oordeelde dat dit ging om verborgen constructieve gebreken. Van de opdrachtgever kon niet worden verwacht dat hij deze fouten bij oplevering zou ontdekken. De aannemer werd aansprakelijk gehouden voor de herstelkosten én de kosten van de ingeschakelde deskundigen.
Ongeschikte materialen en aansprakelijkheid van de aannemer (art. 7:760 BW)
De hoofdregel
De aannemer is aansprakelijk voor schade die ontstaat doordat hij ongeschikte materialen, hulpmiddelen of constructies gebruikt. Dat geldt ook als de werkzaamheden op het eerste gezicht correct zijn uitgevoerd, maar het gekozen materiaal technisch niet geschikt blijkt.
De verantwoordelijkheid voor materiaalkeuze ligt in beginsel bij de aannemer.
Wat als u zelf materialen aanlevert?
Ook als u als opdrachtgever zelf materialen aanlevert, kan de aannemer aansprakelijk blijven. Dat is het geval wanneer hij had moeten begrijpen dat de materialen ongeschikt waren voor het werk.
In zo’n situatie rust op de aannemer een waarschuwingsplicht. Hij moet u dan tijdig en duidelijk waarschuwen dat het materiaal risico’s oplevert. Doet hij dat niet, dan blijft hij verantwoordelijk voor de gevolgen.
Rechtspraak: kozijnen met dragende functie
De rechtbank Limburg bevestigde dit in een uitspraak van 25 juni 2025 (ECLI:NL:RBLIM:2025:8515). In die zaak verving de aannemer houten kozijnen door kunststof kozijnen, zonder onderzoek te doen naar de dragende functie ervan. Dit leidde tot scheurvorming en verzakking.
De rechtbank oordeelde dat de aannemer tekort was geschoten. Hij had moeten onderzoeken en waarschuwen. De schade kwam volledig voor zijn rekening.
Wilt u zekerheid over uw juridische positie?
We kijken met u mee en geven helder advies, zodat u precies weet waar u aan toe bent.
De ingebrekestelling: verplichte eerste stap (art. 7:759 BW)
Zonder ingebrekestelling geen schadevergoeding
Wilt u de aannemer aansprakelijk stellen en schadevergoeding vorderen, dan moet u hem eerst schriftelijk in gebreke stellen. Dit is geen formaliteit, maar een wettelijke voorwaarde.
Zonder ingebrekestelling loopt u het risico dat een rechter uw vordering afwijst, ook als vaststaat dat het werk gebrekkig is.
Wat moet in een ingebrekestelling staan?
Een correcte ingebrekestelling bevat in ieder geval:
- een duidelijke omschrijving van de gebreken;
- een redelijke termijn waarbinnen de aannemer kan herstellen;
- de mededeling dat verdere stappen volgen als herstel uitblijft.
Wat redelijk is, hangt af van de aard en ernst van de gebreken. Een te korte termijn kan tegen u werken.
Wanneer raakt de aannemer in verzuim?
Herstelt de aannemer niet binnen de gestelde termijn, dan raakt hij in verzuim. Pas vanaf dat moment kunt u:
- schadevergoeding vorderen;
- herstel door een andere aannemer laten uitvoeren;
- verdere juridische stappen zetten.
Omzettingsverklaring: noodzakelijk voor schadevergoeding
Herstel of schadevergoeding: u moet kiezen
De wet gaat ervan uit dat de aannemer eerst de kans krijgt om zelf te herstellen. Wilt u dat niet meer, bijvoorbeeld door ernstig vertrouwenverlies, dan moet u de verplichting omzetten van herstel naar schadevergoeding.
Dit doet u met een omzettingsverklaring. Let op: dat kan pas als de aannemer in verzuim is.
Waarom dit vaak misgaat
In de praktijk wordt deze stap vaak overgeslagen. Dat is risicovol. Rechters toetsen streng of een omzettingsverklaring is uitgebracht. Zonder omzetting kan een schadeclaim stranden, zelfs als de aannemer duidelijk tekort is geschoten.
Uitsluiting van aansprakelijkheid in algemene voorwaarden
Veel aannemers proberen hun aansprakelijkheid te beperken via algemene voorwaarden. Bij consumentenovereenkomsten zijn zulke uitsluitingen echter vaak ongeldig, zeker bij ernstige of verzwegen gebreken.
De rechtbank Limburg maakte dit duidelijk in de uitspraak van 25 juni 2025 (ECLI:NL:RBLIM:2025:8515). De aannemer kon zich niet verschuilen achter zijn algemene voorwaarden. De aansprakelijkheid bleef in stand.
Algemene voorwaarden zijn dus niet automatisch doorslaggevend.
Verjaring: hoe lang kunt u de aannemer aanspreken? (art. 7:761 BW)
Ontdekt u een gebrek in het werk, dan moet u daar binnen bekwame tijd over klagen bij de aannemer. Dat betekent: zo snel als redelijkerwijs van u mag worden verwacht, gezien de aard van het gebrek en uw situatie. U hoeft niet direct alles juridisch uit te zoeken, maar stilzitten is geen optie.
Meldt u het gebrek tijdig, dan geldt daarna een verjaringstermijn van twee jaar. Binnen die twee jaar moet u uw vordering instellen, bijvoorbeeld door te procederen of de verjaring te stuiten. Doet u dat niet, dan kan uw recht definitief vervallen.
Dit is een belangrijk punt. Ook als vaststaat dat het werk ondeugdelijk is, kan uw vordering toch stranden als u te laat heeft geklaagd of te lang heeft gewacht met vervolgstappen.
Waarom deze regels strikt zijn
De wet wil voorkomen dat aannemers jarenlang in onzekerheid blijven over mogelijke claims. Tegelijkertijd krijgt u als opdrachtgever wel bescherming, mits u actief handelt zodra een gebrek aan het licht komt.
Wat betekent dit voor u in de praktijk?
Voor u als opdrachtgever is het volgende van belang:
- inspecteer het werk zorgvuldig bij oplevering;
- meld gebreken zo snel mogelijk en altijd schriftelijk;
- wacht niet af als de aannemer niet reageert;
- schakel bij twijfel een deskundige in om het gebrek vast te stellen;
- leg alle stappen vast, zoals e-mails, rapporten en brieven.
Stappenplan: aannemer aansprakelijk stellen
Stap 1 – Breng de gebreken in kaart
Bepaal wat het gebrek is, wanneer u het heeft ontdekt en of technisch of bouwkundig onderzoek nodig is om de oorzaak vast te stellen.
Stap 2 – Stel de aannemer in gebreke
Doe dit schriftelijk. Omschrijf de gebreken duidelijk en geef de aannemer een redelijke termijn om het werk te herstellen.
Stap 3 – Zet de verplichting om (indien nodig)
Wilt u geen herstel meer door deze aannemer, dan moet u de herstelverplichting omzetten in een schadevergoedingsplicht via een omzettingsverklaring.
Stap 4 – Schakel juridisch advies in
Laat uw positie beoordelen voordat u verdere stappen zet. Zo voorkomt u procedurefouten en weet u welke route het meeste kans van slagen heeft.
Juridisch advies bij gebrekkig werk van een aannemer
Heeft u een discussie met uw aannemer over de kwaliteit van het werk? Of blijft de aannemer stellen dat hij niet aansprakelijk is, terwijl u kampt met gebreken zoals lekkage, scheuren of constructieve fouten? Dan is het belangrijk om te weten hoe sterk u juridisch staat en welke stappen u zonder risico kunt zetten.
Wilt u duidelijkheid over uw positie? Vraag dan een adviesgesprek aan. Wij beoordelen uw situatie, kijken naar de overeenkomst, de oplevering en de gebreken, en geven u helder en praktisch advies over de vervolgstappen.
Woont u niet bij ons in de buurt? Dat is geen probleem. Wij hebben cliënten in het hele land (kijk maar bij onze beoordelingen). Alles kan telefonisch of via de mail.
Wilt u zekerheid over uw juridische positie?
We kijken met u mee en geven helder advies, zodat u precies weet waar u aan toe bent.
