Aannemer komt afspraken niet na: wat kunt u doen?
U laat een verbouwing uitvoeren, een aanbouw plaatsen of een nieuwe keuken installeren. Op papier is alles duidelijk: het werk, de prijs en de opleverdatum. In de praktijk loopt het anders. De aannemer komt niet meer opdagen, het werk ligt stil, de oplevering wordt steeds uitgesteld of het uitgevoerde werk vertoont gebreken die niet worden hersteld. U bent intussen kosten kwijt en blijft achter met een halfafgemaakte woning.
De vraag is dan: wat kunt u juridisch doen als uw aannemer zijn afspraken niet nakomt? De wet biedt daarvoor verschillende mogelijkheden. Welke route in uw situatie passend is, hangt af van de aard van het probleem en de stappen die u al heeft gezet.
Hieronder leest u wanneer sprake is van wanprestatie, hoe u uw aannemer correct in gebreke stelt en wanneer u kunt ontbinden of schadevergoeding kunt vorderen. Ook verwijzen wij naar verdiepende artikelen over specifieke situaties.
Heeft u een conflict met uw aannemer en wilt u weten welke stappen in uw geval verstandig zijn? Dan is het raadzaam om uw situatie juridisch te laten beoordelen, zodat u weet waar u staat en welke risico’s u loopt.
Wanneer komt een aannemer zijn afspraken niet na?
De juridische maatstaf
Een aannemingsovereenkomst is geregeld in titel 7.12 van het Burgerlijk Wetboek. Artikel 7:750 BW omschrijft aanneming van werk als een overeenkomst waarbij de aannemer zich verbindt om voor de opdrachtgever een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen tegen een te betalen prijs.
De aannemer moet het werk uitvoeren zoals afgesproken: binnen de overeengekomen termijn, met de juiste kwaliteit en volgens de geldende vak- en veiligheidsnormen. Wijkt het werk daarvan af, dan is sprake van een tekortkoming in de nakoming.
Of u op basis daarvan recht heeft op schadevergoeding of ontbinding, hangt af van de aard en ernst van de tekortkoming en van de stappen die u vervolgens zet.
De vier meest voorkomende vormen
In de praktijk komt het niet nakomen van afspraken meestal neer op vier situaties:
- vertraging of uitblijven van oplevering: het werk loopt uit of wordt niet voltooid;
- staken van het werk: de aannemer verschijnt niet meer of laat het werk onafgemaakt achter;
- gebrekkig werk: het werk is uitgevoerd, maar voldoet niet aan de overeenkomst of aan de eisen van goed en deugdelijk werk;
- weigeren van herstel: de aannemer herstelt gebreken niet, ook niet na een verzoek daartoe.
Voor al deze situaties geldt dat u in de meeste gevallen eerst moet zorgen dat de aannemer in verzuim raakt, voordat u aanspraak kunt maken op schadevergoeding of ontbinding.
Eerst overleg, daarna schriftelijke vastlegging
De eerste stap: overleg
In de meeste gevallen begint het traject met overleg met de aannemer. Er kan sprake zijn van een concrete oorzaak voor de vertraging of het probleem, waardoor nieuwe afspraken over planning of uitvoering mogelijk zijn. Bovendien wordt van u verwacht dat u de aannemer eerst de gelegenheid geeft om het probleem op te lossen.
Leg afspraken direct schriftelijk vast
Bevestig gemaakte afspraken altijd schriftelijk, bijvoorbeeld per e-mail. Leg vast wat is besproken, welke acties zijn afgesproken en welke termijnen daarbij horen. Bewaar daarnaast alle relevante stukken, zoals de offerte, de aannemingsovereenkomst, de planning, facturen, correspondentie en foto’s van de werkzaamheden.
Een zorgvuldig opgebouwd dossier is essentieel. Zonder voldoende vastlegging wordt het lastig om uw positie juridisch te onderbouwen, ook al is er sprake van een tekortkoming.
De ingebrekestelling: noodzakelijke stap
Verzuim als voorwaarde voor verdere stappen
Wilt u schadevergoeding vorderen, het werk door een ander laten afmaken of de overeenkomst ontbinden? Dan moet de aannemer in verzuim zijn. In de meeste gevallen ontstaat verzuim pas nadat u de aannemer schriftelijk in gebreke heeft gesteld en hem een redelijke termijn heeft gegeven om alsnog na te komen (artikel 6:82 BW).
Slaat u deze stap over, dan loopt u het risico dat uw vordering wordt afgewezen, ook als vaststaat dat sprake is van gebrekkig werk of het niet nakomen van afspraken.
Wat moet er in een ingebrekestelling staan?
Een correcte ingebrekestelling bevat in ieder geval:
- een duidelijke omschrijving van de tekortkoming;
- een redelijke termijn waarbinnen de aannemer alsnog kan nakomen of het werk kan hervatten;
- de mededeling dat u verdere stappen onderneemt als die termijn ongebruikt verstrijkt.
Hoe u een ingebrekestelling opstelt en welke termijn in uw situatie redelijk is, leest u in ons artikel over de ingebrekestelling van een aannemer.
Wanneer is een ingebrekestelling niet nodig?
Artikel 6:83 BW noemt situaties waarin verzuim zonder ingebrekestelling kan intreden:
- een fatale termijn is verstreken: een overeengekomen opleverdatum die geen ruimte laat voor uitstel;
- de aannemer heeft ondubbelzinnig meegedeeld niet na te zullen komen;
- uit de houding van de aannemer blijkt dat een aanmaning geen zin heeft.
De rechter is terughoudend bij het aannemen van deze uitzonderingen. Bij twijfel is het daarom verstandig om alsnog een ingebrekestelling te sturen. Daarmee voorkomt u discussie over het intreden van verzuim en versterkt u uw juridische positie.
Vertraging en fatale termijnen
Niet elke opleverdatum is fataal
Een opleverdatum in een aannemingsovereenkomst is niet automatisch een fatale termijn. Of daarvan sprake is, hangt af van de formulering en de bedoeling van partijen. Een datum die als richtdatum in een offerte is opgenomen, geldt doorgaans niet als fataal. Een datum die uitdrukkelijk is overeengekomen als uiterste opleverdatum, eventueel met de toevoeging dat overschrijding niet wordt geaccepteerd, kan dat wel zijn.
Wat als de aannemer aangeeft niet tijdig te kunnen opleveren?
Geeft de aannemer vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn aan dat oplevering niet op tijd zal plaatsvinden, dan kunt u al actie ondernemen. Stel de aannemer in dat geval schriftelijk in gebreke en geef hem een redelijke aanvullende termijn om alsnog na te komen.
Verstrijkt ook die termijn zonder resultaat, dan raakt de aannemer in verzuim. Vanaf dat moment kunt u verdere stappen overwegen, zoals het vorderen van schadevergoeding of ontbinding van de overeenkomst.
Wilt u zekerheid over uw juridische positie?
We kijken met u mee en geven helder advies, zodat u precies weet waar u aan toe bent.
Staken van het werk: de aannemer hervat niet
Hoe handelt u bij een stilliggende bouw?
Als een aannemer het werk halverwege staakt en niet hervat, ontstaat vaak een urgente situatie. De woning is mogelijk niet bruikbaar, de planning loopt vast en u moet op korte termijn een oplossing vinden om het werk af te ronden.
Voor de juiste juridische volgorde is het volgende van belang:
- stuur een schriftelijke ingebrekestelling en geef de aannemer een redelijke termijn om het werk te hervatten;
- blijft hervatting uit, dan raakt de aannemer in verzuim en kunt u het werk door een derde laten afmaken, waarbij u de meerkosten op de aannemer verhaalt;
- overweeg daarnaast om de overeenkomst (gedeeltelijk) te ontbinden voor het nog niet uitgevoerde deel (artikel 6:265 BW).
Wilt u geen nakoming meer maar schadevergoeding in plaats daarvan, dan kan een omzettingsverklaring nodig zijn (artikel 6:87 BW). Dit is met name relevant als u de verplichting tot uitvoering definitief wilt omzetten in een vordering tot vervangende schadevergoeding.
Volgt u deze stappen niet in de juiste volgorde, dan loopt u het risico dat uw vordering wordt afgewezen.
Slecht uitgevoerd werk: gebreken en herstel
De norm voor de uitvoering
De aannemer moet het werk uitvoeren overeenkomstig de overeenkomst en met de zorg van een goed en deugdelijk vakman (artikel 7:760 BW). Voldoet het werk niet aan de afspraken, het bestek of de geldende vaknormen, dan is sprake van een tekortkoming in de nakoming.
In dat geval kunt u in beginsel herstel verlangen. Blijft herstel uit binnen een redelijke termijn na ingebrekestelling, dan raakt de aannemer in verzuim en kunt u schadevergoeding vorderen of het herstel door een derde laten uitvoeren op kosten van de aannemer.
Wat in uw situatie als ondeugdelijk werk wordt aangemerkt en welke stappen daarbij horen, hangt af van de aard van het gebrek en het moment waarop dit aan het licht komt. Voor een nadere uitwerking verwijzen wij naar onze artikelen over het aansprakelijk stellen van een aannemer en de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering.
Discussie over meerwerk
Een veelvoorkomende oorzaak van conflicten is een geschil over meerwerk. De aannemer stelt dat aanvullende werkzaamheden buiten de oorspronkelijke overeenkomst vallen en brengt daarvoor extra kosten in rekening. U betwist dat en schort (gedeeltelijk) de betaling op, waarna de aannemer dreigt het werk stil te leggen.
Of de aannemer recht heeft op vergoeding van meerwerk, hangt af van de gemaakte afspraken en van zijn waarschuwingsplicht (artikel 7:755 BW). In veel gevallen moet de aannemer u tijdig wijzen op een prijsverhoging en de gevolgen daarvan, voordat hij aanspraak kan maken op extra betaling.Voor een nadere uitwerking van deze regels en de bijbehorende rechtspraak verwijzen wij naar ons artikel over meerwerk van de aannemer.
Voorbeeld uit de rechtspraak
Aannemer wijkt af van vergunning en afspraken
(Rechtbank Rotterdam 31 maart 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:2990)
Twee particulieren lieten voor € 60.826 een dakopbouw realiseren. Volgens de vergunning moest staal worden toegepast voor de constructieve veiligheid. Bij de oplevering bleek dat de aannemer op meerdere punten was afgeweken: het staal ontbrak, de dakbedekking was ondeugdelijk, de isolatie sloot niet aan en verplichte voorzieningen ontbraken. Een deskundige oordeelde dat de dakopbouw grotendeels opnieuw moest worden uitgevoerd.
De opdrachtgevers stelden de aannemer in gebreke en ontbonden de overeenkomst nadat herstel uitbleef. De aannemer voerde aan dat de opdrachtgevers zelf hadden ingestemd met het achterwege laten van het staal.
De rechtbank verwierp dat verweer. Op grond van artikel 7:754 BW rust op de aannemer een waarschuwingsplicht. Ook bij instemming van de opdrachtgever moet hij wijzen op de gevolgen van afwijkingen. De aannemer werd veroordeeld tot betaling van € 57.900 aan herstelkosten.
Wat leert deze zaak?
Wijkt een aannemer af van de overeenkomst of vergunning, dan moet hij waarschuwen voor de gevolgen. Doet hij dat niet, dan komt de schade in beginsel voor zijn rekening.
Geschillencommissie of rechter?
Wanneer kiest u voor de Geschillencommissie?
Werkt uw aannemer onder een keurmerk zoals Bouwgarant? Dan kunt u vaak terecht bij de Geschillencommissie. Deze procedure is doorgaans sneller en goedkoper dan een gang naar de rechter. U bent wel gebonden aan de uitspraak. Controleer daarom vooraf of het keurmerk van toepassing is en of uw geschil onder de regeling valt.
Wanneer is de civiele rechter de juiste route?
Is er geen keurmerk van toepassing, of wilt u volledige rechterlijke toetsing, dan kunt u een procedure starten bij de rechtbank. Dit gebeurt meestal via een dagvaarding. In spoedeisende situaties, zoals een stilgelegde bouw, kan een kort geding uitkomst bieden.
Wat betekent dit voor u in de praktijk?
Houd rekening met het volgende:
- leg afspraken zoveel mogelijk schriftelijk vast, ook tijdens de uitvoering;
- reageer altijd schriftelijk op problemen en bewaar alle correspondentie;
- stel de aannemer correct in gebreke voordat u verdere stappen zet;
- schakel bij gebreken een onafhankelijk deskundige in;
- laat uw juridische positie beoordelen voordat u onomkeerbare keuzes maakt.
Stappenplan: wat doet u als uw aannemer afspraken niet nakomt?
Stap 1 – Breng het probleem duidelijk in kaart
Leg vast welke afspraken niet zijn nagekomen en verwijs naar de offerte, de aannemingsovereenkomst en de planning. Maak foto’s van de situatie en bewaar alle correspondentie.
Stap 2 – Stel de aannemer schriftelijk in gebreke
Stuur een ingebrekestelling met een redelijke termijn waarbinnen de aannemer alsnog moet nakomen. Gebruik daarbij een duidelijke omschrijving van het probleem en wat u verwacht.
Stap 3 – Kies uw vervolgstap: herstel, schadevergoeding of ontbinding
Blijft nakoming uit, dan kunt u de verplichting omzetten in een schadevergoedingsplicht (artikel 6:87 BW) of de overeenkomst (gedeeltelijk) ontbinden (artikel 6:265 BW). Maak deze keuze zorgvuldig: de gevolgen zijn ingrijpend en vaak niet eenvoudig terug te draaien.
Stap 4 – Laat uw juridische positie beoordelen
Een onjuiste ingebrekestelling, een onredelijke termijn of een verkeerde keuze kan uw vordering ondermijnen. Laat uw situatie beoordelen voordat u verdere stappen zet.
Juridisch advies bij conflicten met uw aannemer
Heeft u een conflict met uw aannemer omdat hij afspraken niet nakomt, het werk staakt, te laat oplevert of gebreken niet herstelt? Of heeft u zelf een ingebrekestelling ontvangen en wilt u weten of deze juridisch standhoudt?
De beoordeling hangt af van de specifieke omstandigheden. Denk aan de aannemingsovereenkomst, de gemaakte afspraken, de communicatie tussen partijen en de aard van de gebreken. Juist die factoren bepalen welke aanpak in uw situatie het meest kansrijk is.
Wij beoordelen uw situatie aan de hand van de overeenkomst, de correspondentie en de relevante rechtspraak. U krijgt een duidelijke inschatting van uw positie, de kansen en de risico’s, en advies over de vervolgstappen.
Wilt u weten waar u juridisch staat? Vraag dan een adviesgesprek aan.
Woont u niet in de buurt? Dat is geen probleem. Wij werken landelijk en adviseren cliënten door heel Nederland. Het advies kan volledig telefonisch of per e-mail plaatsvinden.
