Aansprakelijkheid aannemer na oplevering: wie draait op voor gebreken?

Wat betekent oplevering bij aanneming van werk?

Bij aanneming van werk is oplevering het moment waarop het werk als voltooid geldt. Dat kan expliciet gebeuren, bijvoorbeeld met een opleveringsrapport, maar ook stilzwijgend. Bijvoorbeeld doordat u het werk in gebruik neemt of de laatste termijn betaalt.

Oplevering is juridisch een belangrijk moment. Vanaf dat moment verschuift in beginsel het risico van de aannemer naar de opdrachtgever. Dat betekent echter niet dat de aannemer daarna nooit meer aansprakelijk kan zijn.

De hoofdregel: geen aansprakelijkheid voor zichtbare gebreken

De wet bepaalt dat de aannemer na oplevering niet aansprakelijk is voor gebreken die u bij oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken (artikel 7:758 lid 3 BW).

Het gaat hierbij om gebreken die bij een normale inspectie zichtbaar zijn, zoals:

• scheef geplaatste onderdelen;
• slecht afgewerkt stucwerk;
• zichtbare beschadigingen.

Worden deze gebreken bij oplevering niet gemeld, dan verliest u in veel gevallen het recht om de aannemer daar later nog op aan te spreken.

Verborgen gebreken na oplevering

Niet alle gebreken zijn direct zichtbaar. Sommige problemen openbaren zich pas na verloop van tijd, bijvoorbeeld:

• constructieve gebreken;
• loslatend stucwerk;
• gebreken die achter afwerking of constructiedelen schuilgaan.

Bij deze verborgen gebreken is doorslaggevend of u het gebrek bij oplevering redelijkerwijs had kunnen ontdekken.

In een uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 13 augustus 2025 (ECLI:NL:RBDHA:2025:15120) oordeelde de rechtbank dat een aannemer niet aansprakelijk was voor onvlak stucwerk dat bij oplevering zichtbaar was. De aannemer bleef echter wél aansprakelijk voor scheuren bij de gordijnrails die pas later ontstonden en herstel noodzakelijk maakten.

Deze uitspraak laat zien dat de aard van het gebrek bepalend is: zichtbaar bij oplevering of pas later kenbaar.

De waarschuwingsplicht van de aannemer

De aannemer heeft een wettelijke waarschuwingsplicht (artikel 7:754 BW). Hij moet de opdrachtgever waarschuwen voor:

• ongeschikte materialen;
• gebreken in de woning;
• risico’s die hij kent of redelijkerwijs behoort te kennen.

Schendt de aannemer deze plicht, dan kan hij ook na oplevering aansprakelijk blijven.

In een uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant van 19 februari 2025 (ECLI:NL:RBZWB:2025:943) werd een aannemer aansprakelijk gehouden omdat hij spouwmuurisolatie had aangebracht zonder vooraf te controleren of spouwankers aanwezig waren. Dat onderzoek hoorde volgens de rechter bij de eisen van goed en deugdelijk werk. Omdat de aannemer niet kon aantonen dat hij deze controle had uitgevoerd, bleef hij aansprakelijk voor de schade.

Wilt u zekerheid over uw juridische positie?

We kijken met u mee en geven helder advies, zodat u precies weet waar u aan toe bent.

Plan een adviesgesprek

Gebreken door ongeschikte zaken van de opdrachtgever

De aannemer kan zich beroepen op artikel 7:760 lid 2 BW. Dat artikel bepaalt dat schade voor rekening van de opdrachtgever komt als het gebrek is veroorzaakt door ongeschikte zaken van de opdrachtgever.

Dat verweer slaagt alleen als de aannemer:

• kan aantonen dat het gebrek daardoor is ontstaan;
• zijn waarschuwingsplicht is nagekomen;
• zorgvuldig heeft gehandeld.

In de zaak over de spouwmuurisolatie faalde dit verweer. De aannemer kon niet bewijzen dat hij vooraf had onderzocht of de muur geschikt was. Daarmee bleef de schade voor zijn rekening.

Consumentenbescherming en algemene voorwaarden

Aannemers nemen vaak vervalbedingen op in hun algemene voorwaarden. Daarin staat bijvoorbeeld dat u binnen een korte termijn moet klagen, op straffe van verlies van al uw rechten.

Bij consumenten worden dergelijke bedingen streng getoetst. Rechters kunnen oordelen dat zo’n bepaling oneerlijk of onredelijk bezwarend is.

In de uitspraak van 19 februari 2025 (ECLI:NL:RBZWB:2025:943) vernietigde de kantonrechter een klachttermijn van veertien dagen. Die termijn was volgens de rechter te kort, gelet op de verstrekkende gevolgen voor de consument.

Nieuwe wetgeving: ruimere aansprakelijkheid bij bouwwerken

Sinds 1 januari 2024 geldt bij aanneming van bouwwerken een verruimde aansprakelijkheid voor consumenten (artikel 7:758 lid 4 BW). De aannemer blijft dan ook na oplevering aansprakelijk voor gebreken die niet zijn ontdekt, tenzij het gebrek niet aan hem is toe te rekenen.

Voor overeenkomsten die vóór 1 januari 2024 zijn gesloten, geldt deze regeling niet automatisch. In die gevallen passen rechters nog het oude recht toe.

Voorbeelden uit de rechtspraak

Rechters beoordelen aansprakelijkheid na oplevering steeds aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval. Daarbij kijken zij niet alleen naar het moment van oplevering, maar vooral naar het handelen van de aannemer vóór en na dat moment.

In een uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant van 19 februari 2025 (ECLI:NL:RBZWB:2025:943) ging het om spouwmuurisolatie die was aangebracht zonder te controleren of er spouwankers in de muur aanwezig waren. Pas na oplevering werd een bolling in de muur zichtbaar. De aannemer stelde dat het gebrek voor rekening van de opdrachtgever moest blijven, omdat de muur ongeschikt was. De rechter ging daar niet in mee. Het controleren van de muur hoorde bij goed en deugdelijk werk. Omdat de aannemer niet kon aantonen dat hij dat onderzoek had gedaan, bleef hij aansprakelijk voor de schade.

In een uitspraak van de Rechtbank Gelderland van 3 september 2025 (ECLI:NL:RBGEL:2025:8156) ging het om gebrekkig geplaatste kozijnen. De aannemer kreeg meerdere kansen om de gebreken te herstellen, maar deed dat niet volledig en stelde voorwaarden. Uiteindelijk raakte hij in verzuim. De rechter oordeelde dat de opdrachtgever de overeenkomst mocht omzetten in een vordering tot vervangende schadevergoeding, ook al was het werk al opgeleverd. De aannemer moest de herstelkosten en aanvullende schade vergoeden.

Deze uitspraken maken duidelijk dat oplevering geen vrijbrief is voor de aannemer. Schendt hij zijn zorg- of waarschuwingsplicht, of blijft hij in gebreke bij herstel, dan kan hij ook na oplevering aansprakelijk blijven voor de gevolgen.

Wat kunt u doen bij gebreken na oplevering?

Ontdekt u na oplevering een gebrek, dan is het belangrijk om gestructureerd te handelen. De volgende stappen helpen u om uw juridische positie te beschermen.

• Leg het gebrek vast

Maak duidelijke foto’s en video’s en noteer wanneer u het gebrek heeft ontdekt. Bij technische of constructieve problemen is het verstandig een deskundige in te schakelen en een rapport te laten opstellen. Zo wordt de oorzaak van het gebrek inzichtelijk.

• Stel de aannemer schriftelijk aansprakelijk

Meld het gebrek per e-mail of aangetekende brief. Beschrijf het probleem concreet, verwijs naar de aannemingsovereenkomst en geef aan dat u de aannemer aansprakelijk houdt voor herstel of schade.

• Geef de aannemer een redelijke kans tot herstel

Biedt de aannemer de mogelijkheid om het gebrek binnen een redelijke termijn te herstellen. Doet u dat niet, dan kan dat later tegen u worden gebruikt. Weigert de aannemer herstel of reageert hij niet, dan kan hij in verzuim raken.

• Bouw uw dossier zorgvuldig op

Bewaar alle correspondentie, offertes, deskundigenrapporten en foto’s. In een geschil over gebreken na oplevering is een compleet en goed onderbouwd dossier vaak doorslaggevend.

Een zorgvuldige aanpak vergroot de kans dat de aannemer alsnog herstelt of aansprakelijk wordt gehouden.

Juridisch advies bij aansprakelijkheid na oplevering

Twijfelt u of de aannemer nog aansprakelijk is voor de gebreken in uw woning? Of stelt de aannemer dat u te laat bent, terwijl het om een verborgen gebrek gaat?

Wilt u weten waar u juridisch staat? Vraag dan direct een adviesgesprek aan. Wij beoordelen uw situatie en geven u helder advies.

Woont u niet bij ons in de buurt? Dat is geen probleem. Wij hebben cliënten in het hele land (kijk maar bij onze beoordelingen). Alles kan telefonisch of via de mail.