Appartementsrecht: waar ligt de grens in een appartement?

Wat is het appartementsrecht (en het exclusieve gebruiksrecht)?

Het appartementsrecht regelt de verdeling van het gebruik binnen een appartementencomplex. Alle eigenaren zijn samen eigenaar van het gebouw en de grond. Toch heeft elke eigenaar een exclusief gebruiksrecht: het recht om een specifiek deel van het gebouw te gebruiken alsof het privé-eigendom is.

Dat exclusieve gebruiksrecht is vastgelegd in de splitsingsakte en de splitsingstekening. Daarin staat precies welke ruimtes tot de privé-gedeelten behoren en welke delen gemeenschappelijk zijn, zoals trappenhuizen of liften.

Belangrijk detail: niet de VvE (Vereniging van Eigenaars) is eigenaar van het gebouw, maar de gezamenlijke appartementseigenaren. De VvE beheert alleen de gemeenschappelijke delen.

Voorbeeld

Stel, een complex heeft vier appartementen, vier bergingen en vier parkeerplaatsen. De bewoners: Mirella, Noraly, Nandine en Lotte, zijn gezamenlijk eigenaar van het hele gebouw. Toch mag alleen Mirella gebruikmaken van appartement A, berging A, parkeerplaats A en het dakterras. Dat is haar exclusieve gebruiksrecht. De hal en de lift zijn gemeenschappelijk eigendom.

Splitsingsakte en splitsingstekening: zo worden grenzen vastgelegd

Hoe een appartementsrecht ontstaat

Een appartementsrecht ontstaat door een notariële akte van splitsing met een bijbehorende splitsingstekening. Deze documenten worden ingeschreven in de openbare registers en vormen samen de juridische basis van het appartementsrecht.

De splitsing verdeelt de eigendom in afzonderlijke appartementsrechten, elk met een eigen indexnummer. In de akte staat welke gedeelten tot de privéruimtes behoren en welke gemeenschappelijk zijn.

Kadastrale aanduiding en rechtszekerheid

De kadastrale aanduiding van een appartementsrecht bestaat uit het complexnummer en het indexnummer van het privé-gedeelte (bijvoorbeeld: Delfzijl R 125 A 3). Gemeenschappelijke ruimtes, zoals trappenhuizen of liften, krijgen geen eigen aanduiding.

Derden moeten op de inhoud van deze stukken kunnen vertrouwen. Dat waarborgt de rechtszekerheid: wat in de akte en tekening staat, geldt als uitgangspunt bij geschillen over de grenzen tussen de appartementsrechten.

Ondersplitsing in het appartementsrecht

Soms wordt een bestaand appartementsrecht later opnieuw gesplitst, bijvoorbeeld als een winkelverdieping apart wordt verkocht of verhuurd. Dit heet een ondersplitsing.

Ook dan geldt: er moet een notariële akte en een nieuwe splitsingstekening worden opgesteld en ingeschreven in de openbare registers. Bij een ondersplitsing ontstaan nieuwe appartementsrechten met eigen indexnummers. Daarbij kunnen de grenzen tussen de privé- en gemeenschappelijke delen binnen dat gebouwdeel veranderen.

Let op bij wijzigingen

Feitelijk gebruik of onderlinge afspraken binnen de VvE veranderen de juridische grens niet. Een wijziging van de grenzen kan alleen via een (onder)splitsing of een aanpassing van de splitsingsakte.

Wilt u weten waar u aan toe bent?

We denken graag met u mee. Eerlijk, helder en zonder moeilijke woorden.

Neem contact op

Waar ligt de grens tussen appartementsrechten (en kan die grens wijzigen)?

De grenzen tussen appartementsrechten zijn geen eigendomsgrenzen, maar gebruiksgrenzen. Ze bepalen wie exclusief gebruik mag maken van een bepaald deel van het gebouw.

In de praktijk ontstaat discussie als de splitsingstekening onduidelijk is, of als één eigenaar een ruimte langdurig gebruikt die volgens de tekening eigenlijk bij een ander appartement hoort.Die grens kan in uitzonderlijke gevallen wijzigen door verjaring, vergelijkbaar met wat geldt bij grondpercelen. Daarvoor moet echter worden voldaan aan strikte voorwaarden.

Onenigheid over bij wie een ruimte hoort: hoe oordelen rechters?

Als niet duidelijk is bij welk appartement een ruimte hoort, kijkt de rechter naar de bedoeling van de splitsing. De uitleg is objectief: het gaat niet om wat partijen destijds bedoelden, maar wat uit de akte en tekening blijkt.

De Hoge Raad heeft dit bevestigd:

• Alleen gegevens die uit de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn, zijn bepalend (HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).
  
• Als die stukken ruimte laten voor interpretatie, mag ook worden gekeken naar de feitelijke situatie ter plaatse (HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337).

Hoe dit in de praktijk uitpakt, blijkt uit een zaak die Rechtdoor in 2024 behandelde bij de rechtbank Rotterdam.

Praktijkvoorbeeld: zaak Rechtdoor bij de rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2024:8601)

In deze zaak stond centraal bij wie enkele ruimtes op de begane grond hoorden die op de splitsingstekening niet duidelijk waren ingetekend. Maakten die ruimtes onderdeel uit van de garage (privégedeelte) van onze cliënt, of hoorden ze bij de tuin van de bovenburen?

De rechtbank oordeelde dat de ruimtes bij de garage van onze cliënt horen. Doorslaggevend waren:

• de omschrijving van de appartementsrechten in de splitsingsakte;
• een omissie in de splitsingstekening (de achterzijde was niet correct ingetekend);
• de feitelijke/bouwkundige situatie en een redelijke uitleg: het lag niet voor de hand dat bij de splitsing een stuk van de aaneengesloten bebouwing (de garage) bij de tuin zou zijn gaan horen.

De wederpartij deed ook nog een beroep op verjaring maar ook dat werd afgewezen. 

Belangrijk gevolg: de rechtbank verplichtte de wederpartij om de bergingen die tot de garage behoren te ontruimen (met dwangsom). Dit bevestigt dat bij onduidelijke tekeningen de akte + tekening leidend zijn, aangevuld met de feitelijke situatie als de stukken meerdere lezingen toelaten (in lijn met HR 2013 en HR 2014).

Verjaring in het appartementsrecht: voorwaarden en bewijs

Een eigenaar kan soms stellen dat een ruimte door verjaring bij zijn appartementsrecht is gaan horen. Daarvoor moet hij zich gedurende minstens twintig jaar hebben gedragen als bezitter van het exclusieve gebruiksrecht, zichtbaar en kenbaar voor de andere appartementseigenaren.

Rechters zijn streng: alleen als het bezit openbaar en ondubbelzinnig is, kan verjaring worden aangenomen.

Geen verjaring

In Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2014:3727) trok een eigenaar een gemeenschappelijke ruimte bij zijn kelder. Omdat dit voor anderen niet zichtbaar was, liep er geen verjaringstermijn.

Ook in Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2020:11404) werd geen verjaring aangenomen: een kapverdieping werd door één eigenaar gebruikt, maar het gebruik was niet openbaar genoeg.

Wel verjaring

In 2025 oordeelde het Gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2025:1705) dat een parkeerplaats wel door verjaring was overgegaan. De gebruiker had de plek ruim twintig jaar onafgebroken en zichtbaar als de zijne gebruikt.

Wilt u weten waar u aan toe bent?

We denken graag met u mee. Eerlijk, helder en zonder moeilijke woorden.

Neem contact op

Specifieke situaties: balkon, zolder, berging en parkeerplaats

Balkon

Een balkon hoort in de meeste gevallen tot het privé-gedeelte van het appartement. Toch kan de splitsingsakte bepalen dat het balkon gemeenschappelijk is, bijvoorbeeld als het onderdeel uitmaakt van de buitengevel.

Let op: het onderhoud aan de onderzijde of de constructie van het balkon blijft vaak een gemeenschappelijke verantwoordelijkheid, ook als het gebruik exclusief is. Controleer daarom altijd wat hierover in de akte staat.

Zolder of kapverdieping

De zolder is soms onderdeel van één appartement, maar kan ook een gemeenschappelijke ruimte zijn.

Wanneer een bewoner de zolder jarenlang als eigen ruimte gebruikt, bijvoorbeeld door er een trap naartoe te maken of een kamer in te richten, kan sprake zijn van bezit.

Alleen als dat bezit openbaar en ondubbelzinnig is, kan verjaring optreden. In de zaak ECLI:NL:RBROT:2020:11404 oordeelde de rechtbank dat een bewoner die een kapverdieping gebruikte, geen eigenaar was geworden, omdat het gebruik niet zichtbaar was voor anderen.

Berging of kelder

Bergingen en kelders veroorzaken vaak discussie omdat ze niet altijd duidelijk op de splitsingstekening zijn ingetekend. Soms blijkt bij controle dat de feitelijke indeling afwijkt van de tekening, of dat een ruimte verkeerd genummerd is.

In zo’n geval bepaalt de rechter aan de hand van de akte, tekening en feitelijke situatie wie het exclusieve gebruiksrecht heeft. Wordt een berging al jaren door één eigenaar afgesloten en gebruikt, dan kan dit wijzen op bezit, maar alleen als dit voor anderen herkenbaar is.

Parkeerplaats

Parkeerplaatsen zijn in appartementsrechten vaak een apart appartementsrecht met een eigen indexnummer.

Toch ontstaan regelmatig geschillen over de ligging of toewijzing, vooral als de splitsingstekening niet overeenkomt met de werkelijke situatie.

In een arrest van het Gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2025:1705) werd geoordeeld dat een eigenaar door bevrijdende verjaring eigenaar was geworden van de parkeerplaats die hij al dertig jaar gebruikte.

Volgens het hof was het langdurige, zichtbare gebruik voldoende om het exclusieve gebruiksrecht te verkrijgen.

Rol van de VvE bij grenskwesties

De VvE beheert de gemeenschappelijke delen, maar is zelf geen eigenaar. Als de grens tussen appartementsrechten onduidelijk is, kan de VvE betrokken worden bij overleg of besluitvorming, bijvoorbeeld over aanpassing van de splitsing.

Let op: een wijziging van de grens kan alleen via een notariële wijziging van de splitsingsakte en een nieuwe inschrijving in de openbare registers.

Hoe pakt u een grensgeschil in het appartementsrecht aan?

• Raadpleeg de splitsingsakte en tekening
  • Heeft u die niet meer? Vraag deze dan op bij het Kadaster of via de notaris. Dit is het officiële uitgangspunt voor de grenzen van uw appartementsrecht.
    
• Verzamel bewijs
  • Voor verjaring is bezit gedurende meer dan 20 jaar vereist. Verzamel dus bewijs van het feit dat u en uw rechtsvoorgangers de ruimte al meer dan 20 jaar lang exclusief gebruiken.
    
• Laat de stukken beoordelen door een specialist in appartementsrecht
  • Een advocaat kan aan de hand van de stukken beoordelen bij welk appartementsrecht een bepaalde ruimte hoort en of er sprake is van verjaring. 

Wat doet een appartementsrecht advocaat?

Een appartementsrecht advocaat helpt onder andere bij het oplossen van juridische vragen en geschillen over de grenzen binnen een appartementencomplex. Dat kan gaan over de uitleg van de splitsingsakte, het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes of een beroep op verjaring.

Bij Rechtdoor beoordelen wij de juridische positie van de appartementseigenaar die wij bijstaan. Wij onderzoeken of de grens op de tekening overeenkomt met het werkelijke gebruik en of er sprake kan zijn van bezit en verjaring.

Als overleg binnen de VvE of met andere eigenaren geen duidelijkheid oplevert, begeleiden onze advocaten u bij de volgende stap, van een schriftelijke sommatie tot een procedure bij de rechtbank.

Juridisch advies nodig?

Bij Rechtdoor begrijpen wij dat onduidelijkheid over een appartementsgrens veel impact kan hebben. Onze appartementsrecht advocaten beoordelen de splitsingsstukken, de feitelijke situatie en de mogelijkheid van verjaring.

Wij geven u een helder, goed onderbouwd advies over uw positie en de vervolgstappen die u kunt nemen.

Twijfelt u bij wie een ruimte hoort of speelt er discussie over de grens binnen uw VvE? Plan dan een adviesgesprek. 

Woont u niet in de buurt? Dat is geen probleem. Wij hebben cliënten in het hele land (kijk maar bij onze reviews). Alle communicatie kan via de telefoon en mail.