As is where is clausule: wat als er gebreken zijn na aankoop?

Wat is een as is where is clausule?

Een as is where is-clausule is een bepaling in de koopovereenkomst waarin staat dat de koper de woning aanvaardt in de staat waarin deze zich bevindt op het moment van de koop. Met deze clausule beoogt de verkoper zijn aansprakelijkheid voor gebreken te beperken en het risico grotendeels bij de koper te leggen.

De clausule bestaat uit twee onderdelen.

• As is betekent: zoals het is. De verkoper geeft geen garanties over de staat van de woning. De koper aanvaardt de woning met alle op dat moment aanwezige gebreken, zowel zichtbare als onzichtbare. Dit onderdeel ziet vooral op feitelijke, bouwkundige gebreken.

• Where is betekent: waar het is. De koper aanvaardt de woning op de locatie en in de omgeving waarin deze zich bevindt. Bij woningen speelt dit onderdeel meestal een ondergeschikte rol. In geschillen ligt de nadruk vrijwel altijd op het as is-gedeelte.

Geen vaste wettelijke betekenis

De as is where is-clausule kent geen wettelijke definitie. Zij heeft dus geen vaste juridische betekenis. Bij een geschil moet de rechter vaststellen welke betekenis partijen aan de clausule hebben toegekend.

Daarbij kijkt de rechter niet alleen naar de letterlijke tekst, maar ook naar de omstandigheden van de koop. Relevant zijn onder meer:

• andere bepalingen in de koopovereenkomst;
  
• mededelingen van de verkoper vóór het sluiten van de overeenkomst;
  
• e-mails en overige correspondentie;
  
• de mate waarin de koper onderzoek heeft verricht.

Voorbeelden van formuleringen

In koopovereenkomsten komen onder meer de volgende formuleringen voor:

“Koper koopt de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Verkoper aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid ter zake van de staat van de onroerende zaak.”

Of een ruimere variant:

“Verkoper sluit iedere aansprakelijkheid uit voor feitelijke gebreken, ook indien deze het normaal gebruik van de woning beperken. Koper aanvaardt de woning ‘as is, where is’.”

Juist deze exacte bewoordingen zijn vaak doorslaggevend voor de juridische beoordeling.

Doel van de clausule en verhouding tot de wet

Het doel van een as is where is-clausule is het beperken van de aansprakelijkheid van de verkoper. Hoe ver die beperking reikt, verschilt per clausule. Soms ziet de uitsluiting alleen op feitelijke gebreken. In andere gevallen wordt geprobeerd ook aansprakelijkheid voor ernstige gebreken uit te sluiten.

Dat betekent niet dat de verkoper automatisch gevrijwaard is van aansprakelijkheid.

Normaal gebruik en non-conformiteit (artikel 7:17 BW)

Volgens de wet moet een woning beantwoorden aan de overeenkomst. Dat houdt in dat de woning geschikt moet zijn voor normaal gebruik als woonhuis. Dit volgt uit artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek.

Wordt na levering een gebrek ontdekt dat het normaal gebruik belemmert, dan kan sprake zijn van non-conformiteit. De verkoper kan dan aansprakelijk zijn, mits:

• het gebrek al bij levering aanwezig was;
  
• het gebrek voor de koper niet kenbaar was.

Denk hierbij aan ernstige lekkages, constructieve gebreken of funderingsproblemen.

Contractueel afwijken van de wet

Partijen mogen van dit wettelijke uitgangspunt afwijken. Dat gebeurt vaak door het opnemen van clausules die de aansprakelijkheid van de verkoper beperken, zoals een ouderdomsclausule of een as is where is-clausule.

Met een as is where is-clausule wordt het risico voor gebreken (deels) bij de koper gelegd. Die afwijking is echter niet onbeperkt. De rechter beoordeelt steeds of deze afwijking duidelijk en ondubbelzinnig is overeengekomen. Onduidelijkheden of tegenstrijdigheden werken vaak in het nadeel van de verkoper.

Verschil met de standaard NVM-koopakte

In de standaard NVM-koopakte geldt als uitgangspunt dat de koper het risico draagt voor zichtbare en onzichtbare gebreken, behalve voor gebreken die het normaal gebruik van de woning verhinderen.

Een as is where is-clausule gaat vaak verder dan deze standaardregeling. Afhankelijk van de formulering kan zelfs aansprakelijkheid voor gebreken die het normaal gebruik belemmeren worden uitgesloten. Juist daarom is deze clausule regelmatig onderwerp van discussie in de rechtspraak.

Wilt u zekerheid over uw juridische positie?

We kijken met u mee en geven helder advies, zodat u precies weet waar u aan toe bent.

Plan een adviesgesprek

As is where is-clausule en verborgen gebreken

De as is where is-clausule speelt vooral een rol bij verborgen gebreken die pas na de aankoop aan het licht komen. Of de verkoper daarvoor aansprakelijk is, hangt af van de aard van het gebrek en van de uitleg van de clausule.

Feitelijke gebreken

Feitelijke gebreken zijn bouwkundige of technische problemen, zoals lekkages, houtrot, constructieve gebreken, funderingsproblemen of ondeugdelijke installaties.

Voor dit type gebreken wordt de clausule vaak ingezet. Met een duidelijk geformuleerde as is where is-clausule kan de verkoper het risico bij de koper leggen, ook als het gebrek pas na levering wordt ontdekt. Dat sluit aansprakelijkheid niet automatisch uit.

De rechter kijkt onder meer naar:

• de ernst van het gebrek;
  
• de formulering van de clausule;
  
• de vraag of het gebrek het normaal gebruik belemmert;
  
• de mededelingsplicht van de verkoper.

Juridische gebreken

Naast feitelijke gebreken kunnen ook juridische gebreken aan de orde zijn. Daarbij gaat het niet om de fysieke staat van de woning, maar om juridische belemmeringen die het gebruik of de waarde van de woning aantasten.

Voorbeelden zijn:

• het ontbreken van een vereiste vergunning;
  
• strijd met het bestemmingsplan;
  
• het ontbreken van toestemming van de VvE voor een verbouwing;
  
• beperkingen die voortvloeien uit appartementsrechten.

Rechters oordelen regelmatig dat een as is where is-clausule niet zonder meer ziet op dergelijke juridische gebreken, zeker niet als de clausule is toegespitst op de fysieke staat van de woning. Was de verkoper hiermee bekend of had hij dit moeten melden, dan faalt een beroep op de clausule vaak.

Waarom dit onderscheid belangrijk is

Veel as is where is-clausules zijn bedoeld om aansprakelijkheid voor bouwkundige gebreken te beperken. Bij juridische gebreken weegt de mededelingsplicht van de verkoper zwaar. Of een gebrek onder de clausule valt, hangt daarom vooral af van de aard van het gebrek en de omstandigheden van de koop, waaronder de wetenschap bij de verkoper. 

Onderzoeksplicht van de koper en mededelingsplicht van de verkoper

Verzwaarde onderzoeksplicht van de koper

Bij een as is where is-clausule mag van de koper meer oplettendheid worden verwacht. Ziet u signalen die kunnen wijzen op gebreken, dan moet u daar actief onderzoek naar doen. Laat u dat na, terwijl dat wel van u mocht worden verwacht, dan kan dat uw positie verzwakken.

Een bouwkundige keuring is niet verplicht, maar vaak wel verstandig (helemaal als er een as is where is-clausule in de koopovereenkomst staat). Ontbreekt een keuring terwijl daar aanleiding toe was, dan kan dat in uw nadeel werken. Tegelijkertijd geldt dat een keuring de verkoper niet ontslaat van zijn verplichtingen.

Mededelingsplicht van de verkoper

De verkoper moet bekende gebreken actief melden. Dat geldt ook als een as is where is-clausule is opgenomen. Verzwijgt de verkoper informatie die voor u van belang is, dan kan hij zich niet verschuilen achter de clausule.

Een verkoper kan zijn mededelingsplicht niet volledig uitsluiten. Ook een ruim geformuleerde as is where is-clausule neemt deze plicht niet weg.

Samenloop van beide plichten

In de rechtspraak geldt als uitgangspunt dat de mededelingsplicht van de verkoper zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht van de koper. Heeft de verkoper relevante informatie verzwegen, dan faalt een beroep op de clausule vaak. Juist bij een as is where is-clausule is deze afweging regelmatig beslissend.

Wanneer is de verkoper tóch aansprakelijk?

Een as is where is-clausule sluit aansprakelijkheid niet automatisch uit. De rechter beoordeelt altijd het geheel van omstandigheden. Daarbij spelen vooral de volgende factoren een rol:

• de formulering van de clausule;
  
• de aard en ernst van het gebrek;
  
• mededelingen voorafgaand aan de koop;
  
• het onderscheid tussen feitelijke en juridische gebreken.

Of aansprakelijkheid alsnog mogelijk is, hangt af van de samenhang van deze factoren.

Wilt u zekerheid over uw juridische positie?

We kijken met u mee en geven helder advies, zodat u precies weet waar u aan toe bent.

Plan een adviesgesprek

Voorbeelden uit de rechtspraak

De rechtspraak laat zien dat een as is where is-clausule soms stand houdt en soms niet. Alles hangt af van de formulering van de clausule en van de mededelingen en gedragingen van de verkoper voorafgaand aan de koop. De volgende uitspraken illustreren dit.

As is where is-clausule biedt géén bescherming bij onjuiste mededelingen

In een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 25 februari 2025 (ECLI:NL:GHARL:2025:1127) ging het om de verkoop van een bedrijfspand. In de koopovereenkomst was een zeer ruim geformuleerde as is where is-clausule opgenomen, waarin zowel feitelijke als juridische gebreken en een beroep op non-conformiteit expliciet waren uitgesloten.

Voorafgaand aan de koop had de verkoper (via zijn makelaar) echter concrete mededelingen gedaan over een wezenlijke eigenschap van het pand, namelijk de maximale vloerbelasting. Na levering bleek dat deze vloerbelasting aanzienlijk lager was dan was meegedeeld, waardoor het pand niet geschikt was voor het door de koper beoogde gebruik.

Het hof oordeelde dat de koper op de juistheid van deze mededelingen mocht vertrouwen en dat hij geen aanleiding had om verder onderzoek te doen. De as is where is-clausule bood de verkoper daarom geen bescherming. De clausule kon niet afdoen aan aansprakelijkheid voor een wezenlijke eigenschap waarover voorafgaand aan de koop onjuiste en ondubbelzinnige mededelingen waren gedaan. De verkoper was aansprakelijk wegens non-conformiteit .

Deze uitspraak laat zien dat een as is where is-clausule geen bescherming biedt tegen aansprakelijkheid als de koper op basis van concrete mededelingen van de verkoper een bepaalde eigenschap van het verkochte mocht verwachten.

As is where is-clausule sluit aansprakelijkheid wél uit bij ruime en duidelijke formulering

Dat kan anders uitpakken bij een duidelijke en vergaande formulering. In een uitspraak van de Rechtbank Overijssel van 18 januari 2023 (ECLI:NL:RBOVE:2023:286) werd geoordeeld dat de as is where is-clausule de verkoper wél beschermde.

In deze zaak had de koper na de aankoop van een woning gebreken ontdekt en stelde hij de verkoper aansprakelijk op grond van non-conformiteit en dwaling. De koopovereenkomst bevatte echter een zeer ruim geformuleerde as is where is-clausule. Daarin was expliciet vastgelegd dat de verkoper geen enkele aansprakelijkheid aanvaardde voor zichtbare en onzichtbare gebreken, ook indien de woning niet geschikt was voor normaal gebruik als woonhuis. Daarnaast was vastgelegd dat de koper de gelegenheid had gehad een bouwkundige keuring te laten uitvoeren, maar daarvan had afgezien.

De rechtbank oordeelde dat partijen hiermee bewust en ondubbelzinnig waren afgeweken van het wettelijke uitgangspunt. De aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken was volledig uitgesloten. De koper kon zich daarom niet met succes beroepen op non-conformiteit of dwaling .

Deze uitspraak maakt duidelijk dat een helder en expliciet geformuleerde as is where is-clausule vergaande gevolgen kan hebben voor de rechtspositie van de koper.

Uitleg van de clausule door de rechter

Bij een geschil over een as is where is-clausule kijkt de rechter verder dan de enkele aanwezigheid van de clausule. De centrale vraag is steeds wat partijen met elkaar hebben afgesproken en wat zij over en weer mochten verwachten.

De Haviltex-maatstaf

Rechters hanteren bij de uitleg van een as is where is-clausule de Haviltex-maatstaf. Dat betekent dat niet alleen de letterlijke tekst bepalend is, maar ook:

• wat partijen voorafgaand aan de koop tegen elkaar hebben verklaard;
  
• welke informatie is verstrekt over de staat of eigenschappen van de woning;
  
• welke verwachtingen daaruit redelijkerwijs voortvloeiden.

Een as is where is-clausule wordt dus niet automatisch ruim uitgelegd.

Rol van correspondentie en onderhandelingen

Bij de uitleg betrekt de rechter alle relevante omstandigheden rond de koop, zoals:

• e-mails en andere correspondentie;
  
• verkoopbrochures en advertenties;
  
• mondelinge mededelingen tijdens bezichtigingen;
  
• onderhandelingen over de koopovereenkomst.

Onjuiste of onvolledige mededelingen kunnen ertoe leiden dat de clausule geen werking heeft.

Wanneer de tekst doorslaggevend is

De letterlijke tekst van de clausule kan doorslaggevend zijn als:

• de clausule duidelijk en specifiek is geformuleerd;
  
• expliciet wordt afgeweken van het wettelijke uitgangspunt;
  
• de koper voldoende gelegenheid had om onderzoek te doen;
  
• en er geen tegenstrijdige mededelingen zijn gedaan.

In die gevallen kan de rechter oordelen dat het risico bewust bij de koper is gelegd.

Samenhang met andere clausules in het koopcontract

Een as is where is-clausule staat nooit op zichzelf. De rechter beoordeelt de koopovereenkomst altijd als geheel.

Bepalingen over normaal gebruik, een ouderdomsclausule of andere exoneraties kunnen de werking van de clausule beperken. Meerdere uitsluitingen versterken de positie van de verkoper niet automatisch. Soms leidt stapeling juist tot een beperktere uitleg.

Beroep doen op of verweer voeren tegen een as is where is clausule

Of een beroep op de clausule slaagt, hangt af van de rol die u inneemt en van de feiten van het geval.

Als koper: wanneer maakt u nog kans?

Als koper maakt u kans als:

• het gebrek ernstig is en normaal gebruik belemmert;
  
• het gaat om een juridisch gebrek;
  
• de verkoper onjuiste of onvolledige mededelingen heeft gedaan;
  
• of de clausule onduidelijk of te algemeen is geformuleerd.

Als verkoper: wanneer houdt de clausule stand?

Als verkoper staat u sterker als:

• de clausule duidelijk en specifiek is geformuleerd;
  
• expliciet is afgeweken van het wettelijke uitgangspunt;
  
• de koper onderzoek heeft kunnen doen;
  
• en u geen onjuiste mededelingen heeft gedaan of dingen hebt verzwegen

Belang van dossieropbouw en bewijs

In vrijwel alle zaken is bewijs doorslaggevend. Denk aan:

• e-mails en appberichten;
  
• verkoopinformatie;
  
• bouwkundige rapporten;
  
• en de exacte tekst van de koopovereenkomst.

Zonder goede dossieropbouw wordt procederen lastig.

Wat kunt u doen bij een geschil over een as is where is clausule?

Zit u midden in een conflict of dreigt dat te ontstaan, dan is een goede aanpak essentieel.

Stap 1: koopovereenkomst en clausules beoordelen

Bekijk niet alleen de as is where is-clausule, maar alle relevante bepalingen in samenhang. Let op de formulering, uitzonderingen en garanties.

Stap 2: vaststellen aard van het gebrek

Bepaal of het gaat om een feitelijk of juridisch gebrek en of het gebrek het normaal gebruik van de woning in de weg staat. U kunt hiervoor het best een deskundige inschakelen. 

Stap 3: juridisch advies inwinnen

Laat uw situatie juridisch beoordelen voordat u verdere stappen zet. Dat voorkomt verkeerde keuzes en onnodige kosten.

Juridisch advies over de as is where is-clausule

Wilt u weten of u zich kunt beroepen op de as is where is-clausule of juist verweren tegen een beroep daarop?

Vraag dan ons gratis informatieboekje verborgen gebreken aan of plan een adviesgesprek.

Woont u niet bij ons in de buurt? Dat is geen probleem. Wij hebben cliënten in het hele land (kijk maar bij onze beoordelingen). Alles kan telefonisch of via de mail.

Wilt u zekerheid over uw juridische positie?

We kijken met u mee en geven helder advies, zodat u precies weet waar u aan toe bent.

Plan een adviesgesprek