Asbestclausule woning: wat betekent dit voor koper en verkoper?
U koopt een woning en tijdens een verbouwing blijkt dat er asbest aanwezig is. In de koopakte staat een asbestclausule. Wat betekent dat precies? En wie is in dat geval verantwoordelijk voor de saneringskosten: u of de verkoper?
In dit artikel leest u wat een asbestclausule inhoudt, hoe rechters deze beoordelen en welke stappen u kunt zetten in uw situatie.
Heeft u zelf te maken met asbest in uw woning en staat er een asbestclausule in uw koopcontract?
Download ons gratis informatieboekje over verborgen gebreken of plan een adviesgesprek met één van onze juristen. Zo krijgt u snel duidelijkheid over uw positie.
Wat is een asbestclausule in een koopovereenkomst?
Een asbestclausule is een bepaling in de koopovereenkomst waarin staat dat de woning mogelijk asbest bevat. De koper verklaart bekend te zijn met dit risico en vrijwaart de verkoper van aansprakelijkheid voor de aanwezigheid van asbest.
Deze clausule komt vooral voor bij woningen die vóór 1994 zijn gebouwd. In die periode werd asbest veel gebruikt in bijvoorbeeld dakplaten, leidingen, vloerzeilen en isolatiemateriaal.
Een veelvoorkomende formulering luidt:
“Koper is ermee bekend dat in de onroerende zaak mogelijk asbesthoudende materialen aanwezig zijn. Bij verwijdering van deze materialen dienen op grond van milieuwetgeving speciale maatregelen te worden getroffen. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper van aansprakelijkheid voor de aanwezigheid van asbest.”
Het doel van deze clausule is duidelijk: de verkoper wil voorkomen dat hij aansprakelijk wordt gesteld voor asbest waarvan hij het bestaan niet kende.
Waarom nemen verkopers deze clausule op?
Verkopers nemen een asbestclausule op om hun aansprakelijkheid te beperken. Ze willen zich beschermen tegen kosten of aansprakelijkheid die voortvloeien uit onbekende asbesthoudende materialen in de woning.
De clausule wordt vaak gebruikt bij:
- oudere woningen (voor 1994 gebouwd);
- verkoop door erfgenamen of beleggers;
- situaties waarin de verkoper de woning niet goed kent.
De clausule is bedoeld om onwetendheid te dekken, niet onwil. Een verkoper mag zich er dus niet achter verschuilen als hij weet dat er asbest aanwezig is, maar dit niet meldt.
Download ons gratis informatieboekje
Gevolgen voor u als koper: een zwaardere onderzoeksplicht
Als koper moet u extra alert zijn bij een woning met een asbestclausule. De clausule legt een deel van het risico bij u neer. Dat betekent dat van u een uitgebreidere onderzoeksplicht wordt verwacht.
Laat daarom vóór aankoop:
- een bouwkundige keuring uitvoeren;
- een asbestinventarisatie doen als het om een oudere woning gaat;
- navragen of er eerder saneringen of onderzoeken zijn uitgevoerd;
- goed letten op materialen in dak, vloer of leidingwerk.
Doet u dit niet, dan kan de verkoper zich met succes op de clausule beroepen. Wordt later asbest ontdekt, dan zijn de kosten vaak voor uw rekening.
Let op: asbestverwijdering is kostbaar en kan tienduizenden euro’s bedragen. Bovendien mag sanering alleen worden uitgevoerd door gecertificeerde bedrijven.
Heeft de verkoper dan geen mededelingsplicht meer?
Jawel. De mededelingsplicht van de verkoper blijft bestaan, ook als er een asbestclausule is opgenomen.
De verkoper moet alle informatie die hij wél heeft over (mogelijke) aanwezigheid van asbest actief delen.
Weet de verkoper bijvoorbeeld dat het dak asbesthoudend is, dan moet hij dat melden. Doet hij dat niet, dan kan hij zich niet beroepen op de clausule.
De mededelingsplicht van de verkoper weegt zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper.
De clausule dekt alleen onwetendheid. Een verkoper die bewust informatie verzwijgt, blijft aansprakelijk.
Wat zegt de rechtspraak over de asbestclausule?
Rechters beoordelen asbestclausules aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Daarbij kijken zij niet alleen naar de letterlijke tekst van de clausule, maar ook naar wat partijen redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
Belangrijke factoren zijn:
- de precieze formulering van de clausule;
- de kennis en ervaring van koper en verkoper;
- of er over de clausule is onderhandeld;
- en of de verkoper opzettelijk informatie heeft achtergehouden.
Een goed geformuleerde en eerlijk toegepaste clausule wordt meestal geaccepteerd. Maar zodra de verkoper informatie heeft verzwegen, verliest de clausule haar werking.
Wilt u weten waar u aan toe bent?
We denken graag met u mee. Eerlijk, helder en zonder moeilijke woorden.
Voorbeelden uit de rechtspraak
Voorbeeld 1 – Rechtbank Overijssel, 15 februari 2022 (ECLI:NL:RBOVE:2022:488)
Na de aankoop bleek er asbest in de tuin te zitten. De verkoper had verklaard dat hem geen verontreiniging bekend was. Uit een oud rapport bleek echter dat hij daarvan wel wist.
De rechtbank oordeelde dat de verkoper zijn mededelingsplicht had geschonden. Ondanks de asbestclausule werd hij aansprakelijk gehouden voor de saneringskosten.
Voorbeeld 2 – Rechtbank Noord-Holland, 18 juni 2025 (ECLI:NL:RBNHO:2025:7111)
Ook in deze zaak stond er een asbestclausule in de koopovereenkomst waar de verkoper geen beroep op kon doen omdat hij zijn mededelingsplicht had geschonden. Er was hem door de dochter van een oud-huurder verteld dat er asbest in het huis aanwezig was maar hij heeft dat niet verteld aan de kopers van de woning. De verkoper moest aan de koper een schadevergoeding betaling van € 11.250,-.
Wanneer blijft de verkoper tóch aansprakelijk ondanks de asbestclausule?
De verkoper kan tóch aansprakelijk blijven als:
- hij wist van het asbest, maar dat niet meldde;
- hij een garantie gaf dat er géén asbest aanwezig was;
Een clausule beschermt alleen tegen onwetendheid, niet tegen misleiding.
Wat kunt u doen als u hiermee te maken heeft?
Heeft u na aankoop asbest ontdekt en staat er een asbestclausule in uw koopovereenkomst? Dan is snel en zorgvuldig handelen belangrijk.
Stap 1 – Laat de situatie onderzoeken
Laat vaststellen wat voor soort asbest aanwezig is en of er gezondheidsrisico’s zijn.
Stap 2 – Controleer de koopakte
De precieze formulering van de clausule is bepalend.
Stap 3 – Verzamel bewijs
Bewaar rapporten, e-mails en verklaringen van betrokkenen. Probeer bewijs te verzamelen van het feit dat de verkoper bekend was met de aanwezigheid van asbest.
Stap 4 – Laat een jurist beoordelen of de clausule geldig is
Een jurist kan nagaan of de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden en of u recht heeft op schadevergoeding.
Hulp van Rechtdoor bij geschillen over koopclausules
Heeft u een geschil over asbest in uw woning of wilt u weten of u zich kunt beroepen op de asbestclausule?
Onze juristen helpen u met:
- beoordeling van de koopovereenkomst;
- analyse van bewijs en mededelingsplicht;
- advies over uw rechtspositie en vervolgstappen.
Wilt u snel duidelijkheid?
Download ons gratis informatieboekje over verborgen gebreken of plan een adviesgesprek met één van onze juristen. Woont u niet bij ons in de buurt? Dat is geen probleem. Wij hebben cliënten in het hele land (kijk maar bij onze reviews). Alles kan telefonisch of via de mail.
Download ons gratis informatieboekje
Weet binnen enkele minuten waar u staat.
