Bod op huis intrekken: wanneer mag het wel en wanneer niet?
Een bod op een woning intrekken komt vaak voor. Het zorgt bijna altijd voor onzekerheid en tijdsdruk, zowel bij kopers als verkopers. Soms mag een bod zonder problemen worden ingetrokken, maar in andere situaties is het bod bindend en kan intrekken leiden tot een boete van 10%.
Of intrekken mogelijk is, hangt vooral af van drie vragen:
- Is de koopovereenkomst al schriftelijk ondertekend?
- Is de wettelijke bedenktijd verstreken?
- Zijn er ontbindende voorwaarden afgesproken?
In dit artikel leest u hoe de regels werken, welke fasen bepalend zijn, wat de gevolgen kunnen zijn, welke redenen wél of niet geldig zijn en hoe rechters hierover oordelen.
Twijfelt u of u uw bod kunt intrekken? Plan een adviesgesprek voor direct duidelijkheid over uw positie.
Wat betekent een bod op een huis juridisch?
Mondeling bod vs. schriftelijk contract
Voor particuliere kopers is een mondeling bod niet bindend. De wet eist dat de koop van een woning schriftelijk is vastgelegd.
Dat betekent:
- Een mondeling akkoord verplicht de koper niet.
- Een koper mag in deze fase zonder problemen zijn bod intrekken.
- De verkoper kan in uitzonderlijke gevallen wél gebonden zijn, maar dat verandert niets aan de positie van de particuliere koper.
Zolang er geen contract is getekend, kunt u altijd terug.
Wanneer is een bod wél bindend?
Een bod wordt bindend zodra de koopovereenkomst schriftelijk is ondertekend door beide partijen. Pas vanaf dat moment ontstaat een rechtsgeldige koop.
Belangrijk:
- Een “geaccepteerd bod” is géén koopovereenkomst.
- Spijt, twijfel of onwetendheid zijn geen reden om onder een getekende overeenkomst uit te komen.
Hierna volgt de uitleg van de drie fasen die bepalen wanneer intrekken nog mogelijk is.
Bod op een huis intrekken: wat mag wanneer?
Fase 1 – vóór ondertekening (bod is niet bindend)
In deze fase mag u uw bod altijd intrekken. U hoeft geen reden te geven.
Praktisch gezien is het verstandig om de makelaar of verkoper kort te informeren waarom u afziet van de koop.
Uitzondering:
Professionele kopers kunnen eerder gebonden zijn, maar dat geldt niet voor particuliere kopers. Dit artikel is geschreven voor particuliere kopers.
Fase 2 – tijdens de wettelijke bedenktijd
Na ondertekening heeft u drie dagen wettelijke bedenktijd (minimaal twee werkdagen).
In deze periode mag u:
- zonder reden
- zonder boete
- en zonder gevolgen voor de verkoper
van de koop afzien.
De bedenktijd beschermt de koper in situaties waarin snel beslissingen moeten worden genomen. De juiste berekening van de termijn is van groot belang.
Fase 3 – ná de bedenktijd
Is de bedenktijd verstreken? Dan staat de koop vast.
Ontbinden kan dan alleen nog via:
- financieringsvoorbehoud
- bouwkundig voorbehoud
- voorbehoud verkoop eigen woning
of andere schriftelijk afgesproken voorwaarden.
Zijn er geen ontbindende voorwaarden? Dan is de koper gebonden en riskeert hij de boete van 10% van de koopprijs als hij niet meewerkt aan nakoming van de koopovereenkomst. De verkoper kan daarnaast nakoming vorderen.
Wilt u zekerheid over uw juridische positie?
We kijken met u mee en geven helder advies, zodat u precies weet waar u aan toe bent.
Redenen waarom kopers hun bod willen intrekken
1. Spijt of impulsief bod
Een impulsieve beslissing is geen juridische grond om de koop ongedaan te maken nadat het contract is getekend. Alleen de bedenktijd biedt dan een uitweg.
2. Financiering komt niet rond
- Met financieringsvoorbehoud: de koper kan ontbinden wanneer niet tijdig financiering wordt verkregen.
- Zonder financieringsvoorbehoud: de koper zit vast en kan niet ontbinden (ook niet als hij de financiering niet rond krijgt)
Uiteraard moet de koper zich wel inspannen om financiering te krijgen en mag hij niet zomaar een beroep doen op het financieringsvoorbehoud. Zie ook ons artikel dat gaat over misbruik van financieringsvoorbehoud.
3. Slecht bouwkundig rapport
Een bouwkundig rapport kan de koop alleen beïnvloeden wanneer een bouwkundig voorbehoud is afgesproken.
Belangrijk:
Alleen substantiële kosten of gebreken kunnen leiden tot ontbinding binnen de afgesproken grenzen.
4. Verborgen gebreken vóór de overdracht
Sommige kopers ontdekken vlak voor overdracht vocht, scheuren of elektrische problemen.
Dit is alleen een geldige reden als:
- het echt gaat om nieuwe, onbekende gebreken, die het normaal gebruik als woonhuis in de weg staan én
- die op grond van de overeenkomst voor rekening en risico van de verkoper komen.
In veel gevallen geldt echter de onderzoeksplicht van de koper of de ouderdomsclausule.
Meer hierover leest u in ons gratis informatieboekje over verborgen gebreken dat u gratis kunt downloaden.
Download ons gratis informatieboekje
Kan een verkoper een bod intrekken of zich terugtrekken?
Een verkoper zit sneller vast dan een koper.
- Zolang er niets is getekend: verkoper kan zich terugtrekken.
- Na ondertekening: de verkoper is volledig gebonden.
Veel voorkomend probleem:
Een verkoper ontvangt een hoger bod en probeert onder de overeenkomst uit te komen. Dat mag niet. De koper kan nakoming vorderen.
Ontbindende voorwaarden die het intrekken van een bod mogelijk maken
Ontbindende voorwaarden zijn voorwaarden die bepalen wanneer de koop zonder boete kan worden ontbonden.
De drie belangrijkste zijn:
1. Financieringsvoorbehoud
De koop gaat niet door wanneer de koper geen financiering krijgt. De koper moet dit wel kunnen aantonen, zie hierover ook ons artikel over misbruik van het financieringsvoorbehoud.
2. Bouwkundig voorbehoud
Ontbinding is mogelijk wanneer herstelkosten hoger uitvallen dan vooraf is afgesproken.
3. Voorbehoud verkoop eigen woning
De koop gaat alleen door als de eigen woning tijdig wordt verkocht.
Voorwaarden gelden alleen wanneer ze schriftelijk in het contract zijn opgenomen en tijdig worden ingeroepen.
Gevolgen van een bod intrekken
Het intrekken van een bod kan grote financiële en juridische gevolgen hebben. Welke gevolgen dat zijn, hangt volledig af van het moment waarop u de koop ontbindt en van de afspraken in de koopovereenkomst. In veel situaties ontstaat pas ná intrekking discussie, omdat één van de partijen zich op nakoming of een boete beroept.
Daarom is het belangrijk om vooraf goed te weten welke risico’s u loopt.
Mogelijke gevolgen zijn:
- Boete van 10% van de koopprijs wanneer geen ontbindende voorwaarden gelden.
- Schadevergoeding kan aanvullend verschuldigd zijn.
- Nakoming kan worden afgedwongen via een procedure daarbij kan aanspraak worden gemaakt op een boete van 3 promille per dag.
- Voor verkopers die zich terugtrekken kan de koper aanspraak maken op nakoming, ontbinding of schadevergoeding.Ook kan de koper aanspraak maken op de boete van 3 promille per dag of 10%.
Voorbeeld uit de rechtspraak: geen financiering, wél 10% boete (Rb. Midden-Nederland, 26 februari 2025 ECLI:NL:RBMNE:2025:3070)
Situatieschets
- De koper tekent de koopovereenkomst zonder financieringsvoorbehoud.
- De waarborgsom wordt niet betaald.
- Deadlines worden gemist.
- De verkoper stelt de koper meerdere keren in gebreke.
- Uiteindelijk ontbindt de verkoper de koop en vordert de contractuele boete van 10%.
Beoordeling door de rechter
De koper voerde diverse verweren:
- hij had iets anders bedoeld (wilsgebrek);
- hij was onervaren;
- er zou een opschortende voorwaarde gelden;
- hij wilde zelf ontbinden;
- de boete zou moeten worden gematigd.
De rechter wees al deze verweren af.
De belangrijkste overwegingen:
- Een handtekening onder een koopovereenkomst is een duidelijke wilsverklaring.
- De koper is een ondernemer en wordt geacht te begrijpen wat hij tekent.
- Er was geen opschortende voorwaarde afgesproken.
- De koper had geen ingebrekestelling gestuurd.
- Voor matiging van de boete was geen grond: geen financiële stukken, en de verkoper had zelf ook schade.
Conclusie rechter
De koper moest de volledige boete van € 50.000, plus rente, incassokosten en proceskosten betalen. De rechtbank benadrukte dat wie zonder voorbehoud tekent, het volledige risico draagt.
Wat kunt u zelf doen?
1. Stuur een ingebrekestelling (met duidelijke termijn)
Met een ingebrekestelling stelt u de wederpartij formeel in gebreke. U vermeldt welke verplichting moet worden nagekomen, binnen welke termijn dit moet gebeuren en welke stappen u neemt als nakoming uitblijft.
Zonder ingebrekestelling is het in veel situaties niet mogelijk om nakoming of ontbinding juridisch af te dwingen.
Wij hebben een ingebrekestelling gemaakt die u gratis kunt downloaden.
2. Bepaal uw doel: nakoming of ontbinding
Uw vervolgstap hangt af van wat u wilt bereiken en van de feitelijke mogelijkheden.
- Wilt u de woning nog steeds kopen of verkopen?
- Dan is nakoming de aangewezen route. Bij spoed kan dit via een kort geding.U kunt ook aanspraak maken op de boete van 3 promille per dag.
- Is nakoming onmogelijk of zinloos?
- Bijvoorbeeld omdat de koper de financiering niet rond krijgt zonder financieringsvoorbehoud. Dan ligt ontbinding voor de hand. In dat geval kan meestal de contractuele boete van 10% worden gevorderd.
Meer informatie over de boete van 3 promille per dag en de boete van 10% vindt u in dit artikel.
3. Maak een dossier
Een volledig dossier versterkt uw juridische positie. Verzamel in ieder geval:
- de koopovereenkomst en eventuele aanvullende afspraken
- correspondentie tussen partijen
- bouwkundige rapporten of inspecties
- verklaringen over eventuele gebreken of omstandigheden die de koop beïnvloeden
- bewijs van financieringsaanvragen of afwijzingen
Op basis hiervan kan goed worden beoordeeld of nakoming haalbaar is of dat de koop moet worden ontbonden.
4. Meer informatie over verborgen gebreken
Twijfelt u of een gebrek vóór overdracht gevolgen heeft voor uw verplichtingen? Download dan ons gratis informatieboekje over verborgen gebreken in woningen. Dit helpt u te bepalen wanneer een gebrek wél of geen geldige reden is om de koop te ontbinden.
Juridisch advies
Een bod intrekken of juist afdwingen kan grote financiële gevolgen hebben. Het is belangrijk om precies te weten welke rechten en plichten u heeft.
Bij Rechtdoor kunnen wij in een adviesgesprek uw koopovereenkomst, de correspondentie en de omstandigheden van het geschil beoordelen. U ontvangt een helder en onderbouwd advies over uw positie en de vervolgstappen die u kunt nemen.
Twijfelt u of u uw bod kunt intrekken, of dat ontbinding met boete in uw situatie mogelijk is? Plan dan een adviesgesprek.
Woont u niet in de buurt? Dat is geen probleem. Wij hebben cliënten in het hele land (kijk maar naar onze reviews). Alle communicatie kan eenvoudig via telefoon of mail.
Wilt u zekerheid over uw juridische positie?
We kijken met u mee en geven helder advies, zodat u precies weet waar u aan toe bent.
