Erfdienstbaarheid door verjaring: wanneer ontstaat een recht?
U gebruikt al jarenlang een pad, oprit of doorgang over het perceel van uw buren. Dat ging altijd zonder problemen. Totdat de (nieuwe) buren ineens zeggen dat het niet meer mag. Er komt een hek, een poort gaat op slot of u krijgt te horen dat u “geen enkel recht” heeft.
Dan ontstaat een logische vraag: heeft dat jarenlang gebruik u misschien een recht gegeven?
Veel mensen denken dat een erfdienstbaarheid vanzelf ontstaat als u een pad of doorgang lang genoeg gebruikt. Dat is niet juist. De wet stelt strenge voorwaarden en rechters wijzen een beroep op verjaring regelmatig af. Alleen langdurig gebruik is niet genoeg.
In dit artikel leest u:
- wanneer door langdurig gebruik wél een erfdienstbaarheid kan ontstaan;
- wat het verschil is tussen verkrijgende en bevrijdende verjaring;
- waar rechters vooral op letten bij dit soort conflicten;
- en wat u kunt doen als uw buurman het gebruik wil stoppen of juist een recht claimt.
Twijfelt u of u in uw situatie een recht heeft opgebouwd, of juist of uw buurman dat ten onrechte stelt? Plan dan een adviesgesprek met een van onze juristen. U krijgt direct duidelijkheid over uw positie en de vervolgstappen.
Wat is een erfdienstbaarheid?
Een erfdienstbaarheid is een recht dat rust op een perceel grond: het dienende erf. Dat recht komt toe aan een ander perceel: het heersende erf. De eigenaar van het dienende erf moet een bepaald gebruik dulden of zich juist van iets onthouden. Denk aan een recht van overpad, een recht van weg of een recht om een goot boven het erf van de buren te laten uitsteken.
Belangrijk is dat een erfdienstbaarheid altijd aan het perceel is verbonden en niet aan de persoon. Wie het heersende erf koopt, krijgt het recht automatisch mee. Wie het dienende erf koopt, krijgt de last er automatisch bij. Het maakt daarbij niet uit of de nieuwe eigenaar wist dat de erfdienstbaarheid bestond.
In de meeste gevallen ontstaat een erfdienstbaarheid door vestiging in een notariële akte, gevolgd door inschrijving in het Kadaster. Dan is duidelijk vastgelegd wat het recht inhoudt en hoe het mag worden gebruikt.
Soms ontbreekt zo’n akte, maar wordt een recht toch geclaimd omdat het al jarenlang wordt uitgeoefend. In dat geval rijst de vraag of door verjaring alsnog een erfdienstbaarheid is ontstaan.
Hoe kan een erfdienstbaarheid ontstaan door verjaring?
Een erfdienstbaarheid ontstaat in de meeste gevallen via een notariële akte. Ontstaan door verjaring is de uitzondering, niet de regel. Dat wordt in de praktijk vaak onderschat. Langdurig gebruik alléén is namelijk niet voldoende.
De wet kent twee vormen van verjaring waarmee in uitzonderlijke gevallen toch een erfdienstbaarheid kan ontstaan:
- verkrijgende verjaring (artikel 3:99 BW);
- bevrijdende verjaring (artikel 3:105 BW).
Welke vorm van verjaring aan de orde is, hangt af van de omstandigheden en vooral van de vraag of sprake is van goede trouw en hoe lang het gebruik heeft geduurd.
Voor beide vormen geldt één kernvereiste: er moet sprake zijn van bezit van een erfdienstbaarheid. Dat betekent dat u zich naar buiten toe moet hebben gedragen alsof u een recht had, en niet slechts dat u de grond met toestemming of gedogen van de buurman gebruikte.
Wilt u zekerheid over uw juridische positie?
We kijken met u mee en geven helder advies, zodat u precies weet waar u aan toe bent.
Bezit van een erfdienstbaarheid: de sleutelvraag
In vrijwel alle zaken over erfdienstbaarheid door verjaring draait het om één vraag: is er sprake van bezit van een erfdienstbaarheid? Dit punt is beslissend in het merendeel van de procedures.
Van bezit is alleen sprake als u zich naar buiten toe gedraagt alsof u rechthebbende bent. Het gaat dus niet om wat u zelf vindt of bedoelt, maar om wat voor anderen zichtbaar en kenbaar is.
Wat is géén bezit?
Veel vormen van gebruik zijn onvoldoende om bezit aan te nemen. Bijvoorbeeld:
- af en toe over het erf van de buurman lopen;
- gebruik dat de buurman heeft gedoogd;
- stilzwijgende of informele toestemming;
- meeliften op gebruik dat ook door anderen wordt gemaakt.
In deze situaties gebruikt u de grond wel, maar bezit u geen erfdienstbaarheid. Zonder bezit kan geen verjaring ontstaan, hoe lang het gebruik ook heeft geduurd.
Wanneer kan er wel sprake zijn van bezit?
Bezit vergt een duidelijke, herkenbare en structurele situatie. Denk bijvoorbeeld aan:
- een zichtbaar pad dat uitsluitend door u wordt gebruikt;
- een vaste doorgang of deur die alleen dient om over het perceel van de buurman te gaan;
- langdurig, onafgebroken en consistent gebruik, op een manier die voor iedereen duidelijk maakt dat u zich als rechthebbende van een erfdienstbaarheid beschouwt.
Het gebruik moet dus meer zijn dan praktisch of toevallig. Het moet de uitstraling hebben van een recht.
Bewijslast ligt bij u
Wie zich beroept op verjaring, moet dit ook bewijzen. U zult aannemelijk moeten maken dat:
- sprake was van bezit (en niet slechts gebruik);
- dit bezit zichtbaar en ondubbelzinnig was;
- het bezit lang genoeg heeft voortgeduurd.
Lukt dat niet, dan strandt het beroep op verjaring. Juist daarom is dit onderdeel vaak doorslaggevend bij conflicten over vermeende erfdienstbaarheden.
Verjaring in twee vormen: wat is het verschil?
Als vaststaat dat u een erfdienstbaarheid in bezit had, rijst de vervolgvraag welke vorm van verjaring aan de orde kan zijn. De wet kent twee routes: verkrijgende verjaring en bevrijdende verjaring. Beide kennen strenge voorwaarden. In alle gevallen blijft één punt doorslaggevend: bezit. Lang gebruik alleen is niet genoeg. Rechters zijn terughoudend en toetsen streng.
Verkrijgende verjaring (10 jaar): bijna nooit succesvol
Wanneer is verkrijgende verjaring mogelijk?
Voor verkrijgende verjaring moet u een erfdienstbaarheid in bezit hebben gehad. Dat bezit moet onafgebroken zijn uitgeoefend en dit alles moet tien jaar hebben geduurd. Daarnaast eist de wet dat u te goeder trouw was.
Wat betekent goede trouw?
Van goede trouw is alleen sprake als u redelijkerwijs mocht aannemen dat de erfdienstbaarheid bestond. U moet er dus vanuit zijn gegaan dat het recht rechtsgeldig was gevestigd.
De rol van de openbare registers
Die goede trouw ontbreekt meestal omdat u in de openbare registers kunt zien dat er geen erfdienstbaarheid bestaat. Dat geldt ook als u feitelijk nooit in de openbare registers heeft gekeken.
De uitzondering: een notariële fout
Een uitzondering is mogelijk als partijen wél hebben afgesproken dat een erfdienstbaarheid zou worden gevestigd, maar dit door een fout niet correct is vastgelegd. Bijvoorbeeld doordat de notaris het recht niet in de akte heeft opgenomen. Alleen in zulke gevallen kan goede trouw worden aangenomen.
Bevrijdende verjaring (20 jaar): kansrijker, maar streng
Wat zijn de vereisten?
Bij bevrijdende verjaring moet sprake zijn van bezit van een erfdienstbaarheid gedurende twintig jaar. Goede trouw is hierbij niet vereist. Dat maakt deze route in de praktijk kansrijker dan verkrijgende verjaring.
Samenvoegen van gebruik door rechtsopvolgers
De termijn van twintig jaar mag worden opgebouwd uit het gebruik door opeenvolgende eigenaren. Het gebruik van uw voorganger kan dus meetellen, zolang het bezit aansluit en herkenbaar hetzelfde blijft.
Bezit blijft doorslaggevend
Ook bij bevrijdende verjaring geldt dat alleen duidelijk, zichtbaar en ondubbelzinnig bezit telt. Gedogen, praktische afspraken of incidenteel gebruik zijn onvoldoende. Rechters maken hier scherp onderscheid tussen gebruik en bezit.
Waarschuwing: langdurig gebruik is niet genoeg
Twintig jaar gebruik betekent niet automatisch dat een erfdienstbaarheid is ontstaan. Zonder bezit strandt het beroep op verjaring. Rechters wijzen claims regelmatig af als het gebruik niet de uitstraling had van een recht.
Wilt u zekerheid over uw juridische positie?
We kijken met u mee en geven helder advies, zodat u precies weet waar u aan toe bent.
Voorbeelden uit de rechtspraak
De rechtspraak laat zien dat verjaring van een erfdienstbaarheid geen automatisme is. Rechters kijken strikt naar de feiten en toetsen vooral of sprake is van bezit. De volgende uitspraken laten zien wanneer een beroep op verjaring wél en juist niet slaagt.
Bevrijdende verjaring wél aangenomen: voetpad
In een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 13 mei 2025 (ECLI:NL:GHARL:2025:2972) stond een geschil centraal over een mandelig pad en een aangrenzende strook grond. Eén van de buren had een schutting en poort geplaatst, waardoor het pad werd afgesloten.
Het hof stelde vast dat het pad al decennialang zichtbaar, onafgebroken en structureel werd gebruikt als voetpad. Dat gebruik was voor iedereen kenbaar en had de duidelijke uitstraling van een recht. Daarmee was sprake van bezit gedurende meer dan twintig jaar.
Het hof oordeelde dat door bevrijdende verjaring een erfdienstbaarheid van voetpad was ontstaan. De schutting en poort moesten worden verwijderd en het pad moest vrij toegankelijk blijven.
Deze uitspraak laat zien dat zichtbaar en consequent gebruik doorslaggevend kan zijn bij bevrijdende verjaring.
Geen erfdienstbaarheid door verjaring: te weinig bezit
Dat verjaring ook vaak níet wordt aangenomen, blijkt uit een uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 5 augustus 2025 (ECLI:NL:GHDHA:2025:1601). In deze zaak stelde een eigenaar dat hij door verjaring een recht van overpad had verkregen over de oprit van de buren.
Het hof oordeelde dat van verkrijgende verjaring geen sprake was, omdat uit de openbare registers bleek dat geen erfdienstbaarheid was gevestigd. Goede trouw ontbrak dus. Ook bevrijdende verjaring slaagde niet, omdat de twintigjaarstermijn pas kon gaan lopen na een latere kadastrale splitsing en die termijn nog niet was voltooid.
De buren mochten de oprit daarom afsluiten. Deze zaak onderstreept dat het startmoment, de registers en de duur van het bezit strikt worden beoordeeld.
Wat kunt u doen bij een conflict over verjaring?
Stap 1: breng het gebruik in kaart
Begin met de feiten. Stel vast:
- hoe lang het gebruik al plaatsvindt;
- hoe zichtbaar en structureel dat gebruik is;
- wie er gebruik van maakt (u zelf, voorgangers, anderen).
Stap 2: controleer de akte en het kadaster
Bekijk de notariële akte en raadpleeg het Kadaster. Controleer of:
- er al een erfdienstbaarheid is vastgelegd;
- er mogelijk afspraken zijn gemaakt die niet zijn ingeschreven;
- sprake kan zijn van een fout of omissie bij eerdere overdrachten.
Dit is vooral relevant bij een beroep op verkrijgende verjaring. Tip: bij het kadaster kunt u een erfdienstbaarhedenonderzoek laten uitvoeren.
Stap 3: verzamel bewijs
Verjaring staat of valt met bewijs. Denk aan:
- foto’s of video’s van het gebruik;
- verklaringen van buren of voormalige eigenaren;
- oude kaarten, tekeningen of luchtfoto’s;
- correspondentie waaruit blijkt hoe het gebruik werd gezien.
Stap 4: juridisch advies inwinnen
Juridisch advies helpt om:
- realistisch te beoordelen of verjaring kans van slagen heeft;
- bewijs gericht te verzamelen;
- escalatie of procedurefouten te voorkomen.
Juridisch advies over erfdienstbaarheid door verjaring
Twijfelt u of door jarenlang gebruik een erfdienstbaarheid is ontstaan, of juist of uw buurman ten onrechte een beroep op verjaring doet? Dat hangt af van de akte, de feitelijke situatie en de manier waarop het gebruik heeft plaatsgevonden. Kleine details kunnen daarbij doorslaggevend zijn.
Wij beoordelen uw situatie aan de hand van de wettelijke regels en recente rechtspraak en geven u een realistische inschatting van uw positie. U krijgt duidelijkheid over de kansen, de risico’s en de stappen die in uw geval verstandig zijn.
Wilt u weten waar u juridisch staat? Vraag dan direct een adviesgesprek aan. Wij geven u helder en praktisch advies.
Woont u niet bij ons in de buurt? Dat is geen probleem. Wij hebben cliënten in het hele land (kijk maar bij onze beoordelingen). Het advies kan volledig telefonisch of per e-mail plaatsvinden.
Wilt u zekerheid over uw juridische positie?
We kijken met u mee en geven helder advies, zodat u precies weet waar u aan toe bent.
