Erfdienstbaarheid opheffen: wanneer kan dat en hoe werkt het?

Wat is een erfdienstbaarheid en waarom blijft deze soms bestaan?

Een erfdienstbaarheid is een last die rust op een perceel: het dienende erf. Het recht komt toe aan een ander perceel: het heersende erf. De eigenaar van het dienende erf moet iets dulden of nalaten. Denk aan een recht van overpad: de buurman mag over uw erf lopen om zijn perceel te bereiken.

Het recht is gekoppeld aan het erf, niet aan de eigenaar. Wie het perceel koopt, koopt het recht mee of krijgt de last erbij. Een erfdienstbaarheid eindigt niet vanzelf. Beëindiging kan alleen bij afstand, vermenging of opheffing door de rechter. Opheffing is strikt geregeld en alleen mogelijk wanneer aan wettelijke voorwaarden is voldaan.

Wanneer kunt u een erfdienstbaarheid laten opheffen? (artikel 5:78 en 5:79 BW)

De wet kent vier gronden waarop een erfdienstbaarheid kan worden gewijzigd of opgeheven. De beoordeling hiervan is maatwerk. Daarbij spelen de omstandigheden van het geval, de tekst van de akte en het belang van het heersende erf een grote rol. Hieronder staan de vier wettelijke gronden.

Onvoorziene omstandigheden

Wanneer zich omstandigheden voordoen die partijen bij de vestiging van het recht niet hebben voorzien, kan wijziging of opheffing mogelijk zijn. Het moet gaan om veranderingen die zo ingrijpend zijn dat instandhouding van de erfdienstbaarheid niet redelijk is.

Voorbeeld

Een recht van overpad liep jarenlang langs de zijkant van een perceel. Na verkoop van het heersende erf gingen de nieuwe eigenaren het pad veel intensiever gebruiken, waardoor de belasting voor het dienende erf sterk toenam. In zo’n situatie kan de vraag ontstaan of dat intensievere gebruik binnen de bedoeling van de oorspronkelijke erfdienstbaarheid past, of dat aanpassing nodig is.

Strijd met het algemeen belang

Deze grond geldt alleen wanneer de erfdienstbaarheid ten minste twintig jaar bestaat. Het gaat om situaties waarin het recht in de weg staat aan ontwikkelingen die in het algemeen belang noodzakelijk zijn, zoals waterveiligheid, infrastructuur of natuurbeheer.

Voorbeeld

Een waterschap moet een nevengeul aanleggen om waterveiligheid te vergroten. Op het traject ligt een oude erfdienstbaarheid van overpad die daardoor niet meer kan worden gebruikt. In zo’n situatie kan het algemeen belang zwaarder wegen dan het individuele gebruik van de erfdienstbaarheid.

Uitoefening van de erfdienstbaarheid is onmogelijk geworden

Een erfdienstbaarheid kan worden opgeheven wanneer het recht feitelijk niet meer kan worden uitgeoefend en aannemelijk is dat dit niet zal veranderen.

Voorbeeld

Een recht van overpad kan alleen worden bereikt via een tussengelegen perceel dat niet onder de erfdienstbaarheid valt. Wanneer de eigenaar van dat perceel de doorgang structureel afsluit, kan het recht in de praktijk niet meer worden gebruikt. In zo’n geval kan opheffing aan de orde zijn.

Er is geen redelijk belang meer bij uitoefening van de erfdienstbaarheid

Deze grond ziet op het belang van het heersende erf. Alleen wanneer dat belang ontbreekt én niet te verwachten is dat het terugkeert, komt opheffing in beeld. De belangen van het dienende erf zijn in deze beoordeling niet leidend.

Voorbeeld

De eigenaar van het heersende erf heeft inmiddels een nieuwe, logische toegang tot de openbare weg. Het bestaande pad over het dienende erf wordt daardoor niet meer gebruikt. Als duidelijk is dat er geen redelijk belang meer bestaat bij het oude pad, kan opheffing een mogelijkheid zijn.

Wilt u zekerheid over uw juridische positie?

We kijken met u mee en geven helder advies, zodat u precies weet waar u aan toe bent.

Plan een adviesgesprek

Opheffing van oude erfdienstbaarheden (vóór 1 januari 1992)

Voor oude erfdienstbaarheden gelden aanvullende regels uit het overgangsrecht. Deze rechten kunnen niet worden opgeheven op grond van onvoorziene omstandigheden of strijd met het algemeen belang. De gedachte hierachter is dat partijen bij vestiging geen rekening konden houden met deze gronden.

Wel kunnen oude erfdienstbaarheden worden opgeheven wanneer de uitoefening onmogelijk is geworden of wanneer geen redelijk belang meer bestaat. Die gronden blijven volledig van toepassing.

Hoe beoordeelt de rechter verzoeken tot opheffing?

De rechter volgt een vaste beoordelingsstap:

1. De feitelijke situatie: hoe wordt de erfdienstbaarheid gebruikt en wat is er veranderd?
   
2. De tekst van de akte: wat is precies overeengekomen?
   
3. Het belang van het heersende erf: dit belang weegt het zwaarst.

Belangen van het dienende erf tellen niet, tenzij sprake is van misbruik van bevoegdheid. Die drempel ligt hoog.

Voorbeeld

Een eigenaar van het dienende erf ervaart hinder omdat de buren een pad blijven gebruiken dat over zijn perceel loopt. Hij wil de erfdienstbaarheid laten opheffen wegens verlies van privacy. De eigenaar van het heersende erf gebruikt het pad echter nog steeds voor toegang tot zijn perceel. In zo’n situatie kan het belang van het heersende erf zwaarder wegen, waardoor opheffing niet in beeld komt.

Voorbeelden uit de rechtspraak

Rechtbank Zeeland-West-Brabant 3 september 2025 (ECLI:NL:RBZWB:2025:5982)

In deze zaak verzocht de eigenaar van het dienende erf om opheffing van een recht van voetpad dat sinds 1974 over zijn perceel liep. Hij ervoer hinder, verlies aan privacy en vond dat de buren voldoende alternatieve routes hadden. De rechtbank onderzocht hoe het pad feitelijk werd gebruikt, welke alternatieven werkelijk bestonden en welk belang het heersende erf had. Tijdens een plaatsopneming stelde de rechter vast dat de alternatieve route aan de achterzijde een duidelijke omweg opleverde en dat de garage van de buren niet praktisch bereikbaar was zonder het pad. Ook woog mee dat de woning van het heersende erf volgens een taxatierapport € 25.000 minder waard zou zijn als de erfdienstbaarheid zou vervallen.

Omdat artikel 5:78 BW door het overgangsrecht niet kon worden toegepast, moest worden beoordeeld of het belang van het heersende erf in de zin van artikel 5:79 BW was weggevallen. De rechtbank vond dat dit niet het geval was: het heersende erf had nog steeds een reëel, praktisch én financieel belang bij het pad. Een beroep op misbruik van bevoegdheid slaagde evenmin.

Gevolg: de vordering tot opheffing werd volledig afgewezen; de erfdienstbaarheid bleef bestaan en eiser werd veroordeeld in de proceskosten.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 21 oktober 2025 (ECLI:NL:GHARL:2025:6541)

In dit hoger beroep stonden buren tegenover elkaar in een langdurig conflict over de reikwijdte van een erfdienstbaarheid van weg. De vraag was welk gebruik het recht precies toestond. Het hof oordeelde dat de erfdienstbaarheid uitsluitend ziet op komen en gaan over een tracé van drie meter breed. Manoeuvreren, draaien, keren, parkeren en laden of lossen op het perceel van het dienende erf vallen daar niet onder. De eigenaar van het dienende erf mocht bovendien obstakels plaatsen om de grens van de weg te markeren, zolang de doorgang van drie meter vrij bleef.

Een verzoek tot opheffing op grond van artikel 5:79 BW werd afgewezen. Het heersende erf had nog steeds een redelijk belang bij de bestaande route; de alternatieve toegang aan de voorzijde bood geen volwaardig vervangend gebruik. Ook een beroep op verlegging of wijziging (art. 5:73 lid 2 en 5:78 BW) slaagde niet.

Gevolg: de erfdienstbaarheid bleef bestaan maar werd strikt begrensd. Gebruik buiten het drie meter brede tracé werd verboden en diverse nevenvorderingen omtrent camera’s, onderhoud, verlichting en erfgrenzen werden afzonderlijk beoordeeld, deels toegewezen en deels afgewezen.

Wilt u zekerheid over uw juridische positie?

We kijken met u mee en geven helder advies, zodat u precies weet waar u aan toe bent.

Plan een adviesgesprek

Wat kunt u doen als u een erfdienstbaarheid wilt opheffen?

1. Vraag de notariële akte op

De akte bepaalt wat het recht precies inhoudt. Vaak staat daarin meer dan mensen denken, zoals beperkingen of voorwaarden die later belangrijk kunnen zijn.

2. Beoordeel het huidige gebruik

Kijk hoe het recht daadwerkelijk wordt gebruikt en of dat nog overeenkomt met de situatie waarvoor het ooit is gevestigd.

3. Breng de feiten in kaart

Denk aan hinder, privacyverlies, gewijzigde perceelstructuur of beschikbare alternatieve routes. Deze omstandigheden wegen zwaar in een juridische beoordeling.

4. Verzamel bewijs

Foto’s, plattegronden, kaartmateriaal, correspondentie en verklaringen van omwonenden kunnen aantonen hoe het gebruik in de praktijk verloopt en hoe de situatie is veranderd.

5. Win juridisch advies in

Het opheffen van een erfdienstbaarheid is feitelijk én juridisch complex. Een goede beoordeling voorkomt onnodige kosten en vergroot de kans op een realistische oplossing.

Dossieropbouw en bewijs: wat heeft u nodig?

Sterk bewijs bepaalt vaak het verschil tussen toewijzing en afwijzing. Verzamel in elk geval:

• foto’s of video’s van de feitelijke situatie
• de akte van vestiging en eventuele aanvullende stukken
• kadastrale kaarten en historische gegevens
• correspondentie met buren of eerdere eigenaren
• verklaringen over het gebruik in de loop van de tijd

Een compleet dossier helpt om de feiten helder te krijgen en vergroot uw kans op een succesvolle procedure.

Juridisch advies over het opheffen van een erfdienstbaarheid

Twijfelt u of opheffing in uw geval haalbaar is? Dat hangt af van de akte, de feitelijke situatie en recente rechtspraak. Wij denken met u mee, schetsen de mogelijkheden en adviseren welke stappen verstandig zijn.

Wilt u weten waar u juridisch staat? Vraag dan direct een adviesgesprek aan. Wij beoordelen uw situatie en geven u helder advies.

Woont u niet bij ons in de buurt? Dat is geen probleem. Wij hebben cliënten in het hele land (kijk maar bij onze beoordelingen). Alles kan telefonisch of via de mail.