Erfdienstbaarheid: wat betekent het precies en hoe werkt het in de praktijk?
Erfdienstbaarheden veroorzaken regelmatig conflicten tussen buren. De akte waarin de erfdienstbaarheid is vastgelegd geeft soms weinig houvast, de situatie ter plaatse verandert door de jaren heen en partijen kunnen allebei een andere uitleg geven aan de tekst. Daardoor ontstaan discussies over toegang, de wijze van gebruik, de intensiteit van het gebruik of juist een beperking van het recht.
In dit artikel leest u wat een erfdienstbaarheid is, hoe de wet de inhoud en uitoefening bepaalt en hoe rechters daar in de praktijk mee omgaan. U vindt voorbeelden uit recente rechtspraak en leest wat u kunt doen als uw buren uw recht belemmeren of verder gaan dan de akte toestaat.
Heeft u zelf een conflict over een erfdienstbaarheid en wilt u weten hoe sterk u staat? Plan dan een adviesgesprek met een van onze juristen. U krijgt dan direct duidelijkheid over uw positie.
Wat is een erfdienstbaarheid?
Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht dat rust op een onroerende zaak: het dienende erf. Dat is het erf waarop de last drukt. Het recht behoort toe aan een ander erf: het heersende erf. De eigenaar van het dienende erf moet een bepaald gebruik dulden of zich juist van bepaalde handelingen onthouden. Een verplichting om actief iets te doen ontstaat alleen als dit uitdrukkelijk in de akte staat.
Het recht is altijd verbonden aan het erf zelf. Het gaat automatisch over op nieuwe eigenaren, ook als zij bij aankoop niet wisten dat het recht bestond. De akte van vestiging bepaalt wat de erfdienstbaarheid inhoudt. Als de akte onvoldoende duidelijk is, kunnen plaatselijke gewoonten of een jarenlang ongestoorde uitoefening het ontbrekende invullen.
Veelvoorkomende soorten erfdienstbaarheden
Recht van overpad
Met een recht van overpad mag u te voet of per fiets over het dienende erf om uw eigen erf te bereiken. Dit speelt vaak wanneer uw tuin of achterom niet direct aan de openbare weg grenst.
Voorbeeld:
U bereikt uw achtertuin via het pad van uw buren. Zij mogen dat pad niet blokkeren door er fietsen, kliko’s of andere obstakels neer te zetten.
Recht van weg
Dit recht geeft u de mogelijkheid om met een voertuig over het dienende erf te rijden. Het gaat vaak om een gedeelde oprit of een strook grond die toegang geeft tot uw woning of garage.
Voorbeeld:
U deelt een oprit met uw buren. U mag over deze oprit rijden. De buren mogen geen auto of aanhanger neerzetten op de doorgang als dat u verhindert uw garage te bereiken.
Recht van goot
Met dit recht mag u een dakgoot of regenpijp boven, op of langs het dienende erf plaatsen, als dat in de akte staat. Het kan gaan om afvoer van regenwater of het laten hangen van een overstek.
Voorbeeld:
De goot van uw schuur steekt enkele centimeters boven het erf van de buren. Zij kunnen niet eisen dat u die verwijdert zolang het recht in de akte staat.
Recht van uitzicht
Dit recht beperkt de bouwmogelijkheden op het dienende erf. De eigenaar mag niet hoger of dichter bouwen dan is toegestaan, omdat dit uw uitzicht zou belemmeren.
Voorbeeld:
Uw buren willen een nieuwe schuur bouwen die uw uitzicht volledig wegneemt. Staat in de akte dat zij niet hoger dan twee meter mogen bouwen? Dan mag de schuur die hoogte niet overschrijden.
Wilt u zekerheid over uw juridische positie?
We kijken met u mee en geven helder advies, zodat u precies weet waar u aan toe bent.
Hoe ontstaat een erfdienstbaarheid?
Vestiging in een notariële akte
De meest voorkomende manier is vestiging in een notariële akte. Hierin staat wat het recht inhoudt, waar het wordt uitgeoefend en welke beperkingen gelden. Na inschrijving in de openbare registers is het recht bindend voor iedere nieuwe eigenaar van beide erven.
Verjaring
Een erfdienstbaarheid kan ook ontstaan door verjaring. In een ander artikel leggen wij uit hoe een erfdienstbaarheid kan ontstaan door verjaring. Door verjaring ontstaat hetzelfde rechtsgevolg als bij vestiging: het recht gaat vastzitten aan het erf.
Hoe wordt de inhoud van een erfdienstbaarheid bepaald?
De akte van vestiging is altijd het uitgangspunt. Artikel 5:73 lid 1 BW bepaalt dat de akte zowel de inhoud als de wijze van uitoefening bepaalt. Wat daarin is opgenomen, is dus leidend.
Ontbreekt een regeling in de akte, dan wordt gekeken naar:
- plaatselijke gewoonte, bijvoorbeeld een pad dat al decennia op dezelfde wijze wordt gebruikt
- langdurige feitelijke uitoefening, wanneer die te goeder trouw en zonder tegenspraak heeft plaatsgevonden
De rechter legt een erfdienstbaarheid uit volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad. Dat betekent dat:
- de bedoeling van partijen wordt afgeleid uit de woorden van de akte
- de uitleg gebeurt naar objectieve maatstaven, in samenhang met de rest van de akte
- alleen informatie mag worden gebruikt die voor derden kenbaar is uit de openbare registers
Daarnaast geldt dat een erfdienstbaarheid het dienende erf niet zwaarder mag belasten dan noodzakelijk. Een verzwaring is alleen toegestaan als de akte dat toelaat of als dit voortvloeit uit de aard van het recht.
Voorbeeld: heeft u recht van overpad om te voet uw tuin te bereiken, dan mag dat gebruik niet worden geblokkeerd. Maar u mag het pad ook niet gebruiken voor intensief voertuigverkeer als dat niet in de akte staat.
Uitleg en uitvoering van een erfdienstbaarheid: zo kijkt de rechter naar het recht
De Haviltex-maatstaf
De rechter kijkt bij de uitleg naar de bedoeling van partijen zoals die blijkt uit de akte. De woorden zijn leidend, maar moeten worden gelezen in het licht van de gehele akte en de omstandigheden die kenbaar zijn voor derden.
Grenzen aan het gebruik: niet onnodig bezwarend
Artikel 5:74 BW verplicht de eigenaar van het heersende erf om het recht op de minst bezwarende wijze uit te oefenen. Intensivering, afwijkend gebruik of het veroorzaken van hinder kan in strijd zijn met deze bepaling.
Wijziging van de uitoefening
Artikel 5:73 lid 2 BW geeft het dienende erf de mogelijkheid om de loop van het pad te verleggen, mits het genot voor het heersende erf niet vermindert. Daarnaast kan de rechter een recht wijzigen of opheffen bij onvoorziene omstandigheden of wanneer het redelijk belang ontbreekt.
Veelvoorkomende conflicten bij erfdienstbaarheden
Gebruik met voertuigen
Conflicten ontstaan vaak als voetpadgebruik verandert in gebruik door voertuigen. Als de akte dit niet toelaat, mag het dienende erf dat weigeren.
Hoe breed mag het pad zijn?
De akte is leidend. Als de breedte niet is bepaald, kijkt de rechter naar de feitelijke uitoefening en naar wat redelijkerwijs nodig is.
Mag een poort worden geplaatst?
Een poort mag alleen als deze het gebruik niet belemmert. Toegang moet zonder onredelijke hinder mogelijk blijven.
Onderhoud van het pad
Onderhoudsplichten staan in de akte. Als deze ontbreken, gelden de wettelijke regels: de eigenaar van het heersende erf mag voorzieningen aanbrengen en moet deze onderhouden voor zover dat in het belang van het dienende erf nodig is.
Intensiever gebruik
Een uitbreiding van het gebruik hoeft het dienende erf niet te dulden. Uitzonderingen zijn mogelijk als de akte of de functie van het heersende erf dat impliceert.
Wilt u zekerheid over uw juridische positie?
We kijken met u mee en geven helder advies, zodat u precies weet waar u aan toe bent.
Voorbeelden uit de rechtspraak
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 2025 (ECLI:NL:GHARL:2025:6541)
In deze zaak hadden buren al jaren een conflict over het gebruik van een erfdienstbaarheid van weg. De vraag was hoe ruim het recht mocht worden gebruikt en welke handelingen te ver gingen. De eigenaar van het heersende erf reed met zwaar materieel over het pad, gebruikte naastgelegen grond om te draaien en zette materialen en containers neer op het perceel van de buren.
Het hof stelde vast dat de erfdienstbaarheid uitsluitend recht gaf om over de weg te komen en te gaan. Draaien, keren, parkeren, laden en lossen en het gebruiken van grond buiten de drie meter brede weg vielen daar niet onder. Dat leverde een onrechtmatige verzwaring van de last op voor het dienende erf.
Hoewel de rechtbank had geoordeeld dat de weg ook gebruikt moest kunnen worden om te draaien en te steken dacht het hof daar anders over. Het hof keek naar de inhoud van de akte en kwam tot de conclusie dat komen en gaan over de weg niet betekent dat er ook gedraaid en gekeerd moet kunnen worden. Daarbij vond het hof het ook van belang dat er in het verleden ook niet op die manier uitvoering was gegeven aan de erfdienstbaarheid. Het hof keek in deze zaak dus naar de inhoud van de akte en de wijze waarop er in het verleden uitvoering was gegeven aan de erfdienstbaarheid.
De buren mochten de grens van de weg markeren en obstakels plaatsen om verder gebruik te voorkomen. De eigenaar van het heersende erf moest dat dulden.
Gevolg: het gebruik werd scherp begrensd tot uitsluitend komen en gaan over een duidelijk afgebakend tracé van drie meter breed. Alle andere vormen van gebruik werden verboden.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 2022 (ECLI:NL:GHARL:2022:4577)
In deze zaak stond de uitleg van een erfdienstbaarheid van weg bij een bedrijfsverzamelgebouw centraal. Partijen verschilden van mening over de vraag of de erfdienstbaarheid enkel het “komen en gaan” omvatte, of ook ruimte bood voor laden, lossen, manoeuvreren en het gebruik van de volledige bestrate ruimte rondom het gebouw.
Het hof oordeelde dat de erfdienstbaarheid ruim moet worden uitgelegd: zij betreft niet alleen toegang tot de openbare weg, maar ook het gebruik van de weg voor alle bedrijfsgerelateerde voertuigbewegingen, waaronder het draaien en laden en lossen van vrachtwagens. De strook waarop het recht rust, omvat volgens het hof de gehele bestrate weg rondom het gebouw. Omdat door appellant geplaatste pallets en roadblocks deze uitoefening hinderden, moest hij deze verwijderen en verwijderd houden.
Gevolg: de weg moet volledig vrij en onbelemmerd blijven zodat alle vracht- en bedrijfsvoertuigen kunnen rijden, draaien, laden en lossen; elk obstakel dat dit belemmert is verboden.
Wat zegt de wet over de inhoud en uitvoering van erfdienstbaarheden?
De wet regelt de kernbegrippen in de artikelen 5:70 tot en met 5:84 BW. Daarin staat wat een erfdienstbaarheid is, hoe deze ontstaat, hoe de inhoud wordt bepaald en hoe de uitoefening moet plaatsvinden. Belangrijke punten zijn:
- de akte is leidend voor inhoud en omvang
- als de akte geen regels bevat, gelden plaatselijke gewoonten
- feitelijke uitoefening zonder tegenspraak kan in twijfelgevallen beslissend zijn
- de uitoefening moet op de minst bezwarende manier plaatsvinden
- de eigenaar van het heersende erf mag voorzieningen aanbrengen als dat noodzakelijk is
- wijziging of opheffing door de rechter is mogelijk bij onvoorziene omstandigheden of wanneer het redelijk belang wegvalt
Deze regels zorgen ervoor dat zowel het dienende als het heersende erf worden beschermd.
Wat kunt u doen bij een conflict over een erfdienstbaarheid?
Dossieropbouw en bewijs
Bewijs is vaak doorslaggevend. Verzamel foto’s, correspondentie, kadastrale gegevens en gegevens over feitelijke uitoefening. Leg situaties vast voordat deze veranderen.
Overleg met de buren of bemiddeling
Soms kan een gesprek de situatie oplossen. Blijft overleg stroef, dan biedt buurtbemiddeling een laagdrempelige stap.
Juridische stappen bij voortdurende hinder
Als de hinder aanhoudt, kan de rechter worden gevraagd om een verklaring voor recht, een verbod of een wijziging van het gebruik. De mogelijkheden hangen af van de akte, het feitelijke gebruik en de wettelijke bepalingen.
Juridisch advies bij geschillen over erfdienstbaarheid
Wordt uw recht van overpad belemmerd? Heeft u een geschil over de uitleg van een erfdienstbaarheid of twijfelt u of het gebruik door uw buren te ver gaat? Of wilt u weten hoe sterk u staat omdat de akte onduidelijk is of omdat de situatie in de loop der jaren is veranderd?
Wilt u weten waar u juridisch staat? Vraag dan direct een adviesgesprek aan. Wij beoordelen uw situatie en geven u helder advies.
Woont u niet bij ons in de buurt? Dat is geen probleem. Wij hebben cliënten in het hele land (kijk maar bij onze beoordelingen). Alles kan telefonisch of via de mail.
