Huis gekocht met asbest dakbeschot: wat zijn uw mogelijkheden?

Asbest dakbeschot: wat speelt er juridisch?

Wat is asbest in het dakbeschot?

Dakbeschot is de onderlaag van het dak, tussen de dakpannen en de zolderruimte. In woningen die zijn gebouwd of verbouwd tussen 1945 en 1994 werd voor het dakbeschot regelmatig asbesthoudend plaatmateriaal gebruikt, vaak onder de productnaam eternietplaat. Het asbest zit dus niet altijd direct zichtbaar, maar achter en onder de dakpannen.

Bij intact, hechtgebonden asbest is het materiaal niet direct gevaarlijk. Het asbest zit vast in een bindmiddel en komt niet vrij in de lucht. Zodra wordt geboord, gezaagd, geschuurd of gesloopt, kunnen asbestvezels vrijkomen. Dat geldt ook als het materiaal in de loop der tijd verweerd raakt. In veel gevallen moet dan eerst een asbestinventarisatie plaatsvinden en kan professionele sanering noodzakelijk zijn.

Hechtgebonden en niet-hechtgebonden asbest

Juridisch maakt het verschil of het asbest hechtgebonden of niet-hechtgebonden is. Bij hechtgebonden asbest dat intact is, oordelen rechters in beginsel dat de woning bewoonbaar is en dat het normale gebruik niet wordt belemmerd, zolang er niet aan het dak wordt gewerkt.

Gaat het om niet-hechtgebonden asbest of om hechtgebonden asbest dat zo verweerd is dat vezels kunnen vrijkomen, dan ligt dat anders. Dat kan meewegen bij de beoordeling of het normale gebruik van de woning wordt belemmerd.

De rol van de koopovereenkomst en de vragenlijst

In vrijwel elke koopovereenkomst voor een woning is een normaalgebruikgarantie opgenomen, gebaseerd op het NVM-model. De verkoper staat in voor de eigenschappen die voor het normale gebruik als woonhuis nodig zijn. Voor andere eigenschappen geldt die garantie in beginsel niet. Het wettelijk kader staat in artikel 7:17 BW. Voor de bredere werking van deze garantie en wat onder verborgen gebreken valt, leest u meer in ons artikel over verborgen gebreken bij een woning.

Daarnaast vult de verkoper een vragenlijst in over onder meer de aanwezigheid van asbesthoudende materialen. Wat hij daarin invult, weegt zwaar mee bij de beoordeling of hij zijn mededelingsplicht is nagekomen. Standaardbepalingen in de koopovereenkomst, zoals “aan verkoper niet bekend is of in de onroerende zaak asbest is verwerkt”, tellen daarbij in samenhang mee.

Mededelingsplicht en onderzoeksplicht bij asbest

Wat moet de verkoper melden?

Op de verkoper rust een mededelingsplicht. Hij moet u informeren over gebreken die hij kent of behoort te kennen en waarvan hij begrijpt dat die voor u van belang zijn. Hoe deze plicht zich verhoudt tot uw eigen onderzoeksplicht, leest u in ons artikel over de onderzoeks- en mededelingsplicht bij aankoop van een woning. Bij asbest in het dakbeschot betekent dit dat de verkoper de aanwezigheid van asbest in beginsel moet melden zodra hij ervan op de hoogte is. Dat geldt ook als hij dacht dat het asbest ongevaarlijk was, bijvoorbeeld omdat het hechtgebonden of ingepakt was.

Vaak raakt de verkoper bij een eerdere verbouwing of via een vorige bouwer op de hoogte van asbesthoudend materiaal, maar vermeldt hij dit niet in de vragenlijst. Ook eerdere correspondentie met buren, een gemeentelijke aanschrijving of een afgewezen subsidie kan een aanwijzing zijn dat de verkoper meer wist dan hij heeft gedeeld.

Welke onderzoeksplicht heeft u als koper?

Van u als koper wordt verwacht dat u een redelijk onderzoek uitvoert, zeker bij oudere woningen. Een bouwkundige keuring ligt bij woningen uit de periode 1945-1994 voor de hand. Tegelijk zit asbest in het dakbeschot vaak verstopt achter dakpannen en isolatie. Bij een standaard bouwkundige keuring is het dan niet zichtbaar.

Heeft de verkoper zijn mededelingsplicht geschonden? Dan kan hij zich doorgaans niet beroepen op een tekortschietend onderzoek van uw kant. In de regel weegt de mededelingsplicht zwaarder dan de onderzoeksplicht. Wist u zelf al van het asbest, bijvoorbeeld omdat dit in het keuringsrapport stond, dan ligt uw positie wel anders.

De asbestclausule in de koopovereenkomst

Wat staat er meestal in?

Bij oudere woningen wordt vaak een asbestclausule in de koopovereenkomst opgenomen. Daarin staat doorgaans dat de koper zich bewust is van de mogelijke aanwezigheid van asbest en dat saneringskosten in beginsel voor zijn rekening komen.

Een asbestclausule kan de aansprakelijkheid van de verkoper beperken. Maar de werking ervan hangt sterk af van de exacte formulering en de omstandigheden. Het is dus geen automatische uitsluiting van aansprakelijkheid. Lees voor de bredere werking ook onze uitleg over de asbestclausule bij een woning.

Wanneer biedt een asbestclausule geen bescherming?

De clausule biedt in beginsel geen bescherming als de verkoper concrete kennis had over asbest in de woning en daarover had moeten informeren. Een algemene asbestclausule kan niet worden gebruikt om informatie achter te houden die de verkoper wel degelijk in zijn bezit had. Hetzelfde geldt voor de ouderdomsclausule bij een woning. Daarin aanvaardt u als koper dat bepaalde gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning voor uw risico komen. Ook deze clausule biedt geen vrijbrief als de verkoper concrete kennis had over een gebrek dat hij had moeten melden.

Daarnaast biedt de clausule doorgaans geen bescherming als de aard of omvang van het asbest zo afwijkt van wat redelijkerwijs te verwachten viel dat het normale gebruik van de woning daadwerkelijk wordt belemmerd. Een koper houdt rekening met enige bouwkundige veroudering, maar niet met de noodzaak om een groot deel van het dakbeschot te saneren voordat hij iets in zijn woning kan veranderen.

Voorbeeld uit de rechtspraak

Verkoper schond mededelingsplicht over asbest in dakbeschot (Rechtbank Overijssel 8 februari 2023, ECLI:NL:RBOVE:2023:553)

Een koper schafte in oktober 2021 een woning aan voor € 413.280. In de koopovereenkomst stond de standaardclausule dat aan verkoper niet bekend was of in de onroerende zaak asbest was verwerkt. In de bijgevoegde vragenlijst beantwoordde de verkoper de vraag of asbesthoudende materialen aanwezig waren met “nee”.

Kort na de levering ontdekte de koper bij werkzaamheden asbestverdacht materiaal op het dak. Een gespecialiseerd onderzoek wees uit dat in het dakbeschot 53,9 vierkante meter aan hechtgebonden asbest van de hoogste risicoklasse aanwezig was. De koper liet het asbest saneren en sprak de verkoper aan voor de kosten.

Tijdens de procedure kwam vast te staan dat de verkoper bij een eerdere renovatie in 2004 al op de hoogte was van de asbestplaten in het dakbeschot. Hij had ervoor gekozen het materiaal te laten zitten omdat sanering te duur was. Ter zitting verklaarde hij dat hij meende dat het asbest ongevaarlijk was zolang het hechtgebonden bleef.

De rechtbank oordeelde dat de verkoper zijn mededelingsplicht had geschonden. Ook als hij meende dat het asbest ongevaarlijk was, had hij de aanwezigheid moeten melden. Onder de omstandigheden van deze zaak mocht de koper afgaan op de mededelingen in de koopovereenkomst en de vragenlijst. Het verweer dat de koper haar onderzoeksplicht had geschonden, ging niet op. Asbest in het dakbeschot is bij een gewone bouwkundige keuring vrijwel niet vast te stellen zonder dakpannen op te lichten. De rechtbank wees een schadevergoeding van € 29.374,82 toe, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente.

Wat leert deze zaak?

Een verkoper die op enig moment heeft geweten dat in zijn woning asbest is verwerkt, ontkomt niet aan zijn mededelingsplicht door te stellen dat het ongevaarlijk is. Bewust verzwijgen werkt vrijwel altijd in zijn nadeel. Wordt asbest pas bij werkzaamheden zichtbaar? Dan kan dat in beginsel niet aan uw onderzoeksplicht worden tegengeworpen.

Klagen op tijd en de verjaringstermijn

Klagen binnen bekwame tijd

Ontdekt u na de koop asbest in het dakbeschot, dan moet u daar binnen bekwame tijd over klagen bij de verkoper (artikel 7:23 BW). Wat daaronder wordt verstaan, hangt af van de omstandigheden. Van u wordt verwacht dat u handelt zodra u het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken. Laat u eerst onderzoek uitvoeren door een asbestinventarisatiebureau, dan mag u die uitkomst in beginsel afwachten. Onnodig uitstel kan u worden tegengeworpen.

Verjaring na twee jaar

Heeft u tijdig geklaagd, dan geldt een verjaringstermijn van twee jaar (artikel 7:23 BW). Binnen die termijn moet u uw vordering instellen of de verjaring tijdig stuiten, bijvoorbeeld met een schriftelijke aansprakelijkstelling. Doet u dat niet, dan loopt u het risico dat uw vordering niet meer afdwingbaar is, ook als inhoudelijk vaststaat dat de verkoper aansprakelijk is.

Stappenplan: wat doet u bij asbest in het dakbeschot na de aankoop?

Stap 1 – Laat een asbestinventarisatie uitvoeren

Schakel een gecertificeerd asbestinventarisatiebureau in om de aard, omvang en risicoklasse van het asbest vast te stellen. Laat in het rapport opnemen of het materiaal hechtgebonden of niet-hechtgebonden is en welke saneringsaanpak nodig is. Dit rapport vormt de basis voor uw juridische positie en voor de offertes van saneringsbedrijven.

Stap 2 – Klaag tijdig en schriftelijk

Meld de aanwezigheid van asbest zo snel mogelijk schriftelijk bij de verkoper (artikel 7:23 BW). Beschrijf het gebrek concreet en verwijs naar het inventarisatierapport. Geef aan dat u de verkoper aanspreekt op het gebrek en hem aansprakelijk houdt voor de schade. Zorg dat u kunt aantonen dat de melding is verzonden en ontvangen.

Stap 3 – Verzamel en orden uw dossier

Verzamel alle relevante stukken:

• de koopovereenkomst;
• de vragenlijst;
• de verkoopinformatie;
• een eventuele bouwkundige keuring;
• correspondentie met de verkoper en makelaar.

Zoek ook naar aanwijzingen die laten zien wat de verkoper wist of had moeten weten, zoals oude offertes, brieven van eerdere aannemers, gemeentelijke aanschrijvingen of verklaringen van buren.

Stap 4 – Laat uw juridische positie beoordelen

Voordat u verdere stappen zet, zoals procederen of het accepteren van een schikking, is het verstandig om uw positie te laten beoordelen. Daarbij wordt gekeken naar de koopovereenkomst, eventuele clausules, het inventarisatierapport en de mogelijke verweren van de verkoper. U krijgt zo een realistische inschatting van uw kansen en de meest verstandige vervolgstap.

Juridisch advies bij asbest in het dakbeschot

Heeft u na de aankoop asbest in het dakbeschot ontdekt en wilt u weten of de verkoper aansprakelijk is? Of beroept de verkoper zich op een asbestclausule of ouderdomsclausule en vraagt u zich af of dat verweer standhoudt?

De uitkomst hangt af van de specifieke omstandigheden. Denk aan de aard en omvang van het asbest, de mate waarin de verkoper er bekend mee was, de inhoud van de koopovereenkomst en de informatie die vooraf is verstrekt, zoals de NVM-vragenlijst en een eventuele bouwkundige keuring.

Wij beoordelen uw situatie aan de hand van de overeenkomst, de beschikbare rapporten en de relevante rechtspraak. U krijgt een duidelijke inschatting van uw positie, de kansen en de risico’s, en advies over de stappen die in uw geval passend zijn.

Wilt u weten waar u juridisch staat? Vraag dan een adviesgesprek aan.

Woont u niet bij ons in de buurt? Dat is geen probleem. Wij hebben cliënten in het hele land (kijk maar bij onze beoordelingen). Het adviesgesprek is online of telefonisch.