Huis gekocht met vochtproblemen: wat zijn uw mogelijkheden?

Wat geldt er juridisch bij vochtproblemen?

Verschillende oorzaken

Vochtproblemen hebben veel mogelijke oorzaken. In de praktijk zien wij vooral:

• vochtdoorslag door een gevel met slecht voegwerk of vochtbruggen in de spouw;
• doorslag rond dakkapellen of schoorstenen;
• optrekkend vocht uit de kruipruimte;
• condensvocht door slechte ventilatie of isolatie;
• lekkende leidingen.

Speelt het probleem zich specifiek in de kelder af, dan leest u meer in ons artikel over een huis gekocht met een lekke kelder. Komt de oorzaak van het dak, lees dan ons artikel over lekkage aan het dak.

Niet elke vochtsituatie is juridisch een gebrek waarvoor de verkoper aansprakelijk is. Bij oudere woningen wordt enige vochtigheid soms gezien als onderdeel van de leeftijd en bouwwijze. Pas wanneer de vochtoverlast zo ernstig wordt dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, of als schimmel leidt tot een ongezond leefklimaat, kan de verkoper aansprakelijk zijn.

De normaalgebruikgarantie

In vrijwel elke koopovereenkomst voor een woning is een normaalgebruikgarantie opgenomen, gebaseerd op het NVM-model. De verkoper staat in voor de eigenschappen die voor het normale gebruik als woonhuis nodig zijn. Voor andere eigenschappen geldt die garantie in beginsel niet. Het wettelijk kader staat in artikel 7:17 BW. Voor de bredere werking van deze garantie en wat onder verborgen gebreken valt, leest u meer in ons artikel over verborgen gebreken bij een woning.

Bij vochtproblemen is de centrale vraag of de overlast het normale gebruik van de woning belemmert. In de rechtspraak wordt normaal gebruik doorgaans uitgelegd als wonen op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Aanhoudende schimmelvorming, hoge vochtpercentages in muren en een ongezond leefklimaat passen in beginsel niet bij dat criterium.

Mededelingsplicht en onderzoeksplicht

Wat moet de verkoper melden?

Op de verkoper rust een mededelingsplicht. Hij moet u informeren over vochtproblemen die hij kent of behoort te kennen. In de NVM-vragenlijst staan hierover meerdere vragen, onder meer over:

• vochtdoorslag in gevels;
• vocht in de kruipruimte;
• lekkages aan het dak;
• schimmelvorming.

Wat de verkoper invult, weegt zwaar mee bij de juridische beoordeling.

Daarnaast tellen mededelingen tijdens de bezichtigingen mee. Een verkoper die aangeeft dat sporen van eerder vocht “oud zeer” zijn en dat het probleem is opgelost, doet een mededeling waar u in beginsel op mag afgaan. Blijkt later dat het probleem niet is verholpen, dan kunnen die uitspraken voor rekening van de verkoper komen.

Welke onderzoeksplicht heeft u als koper?

Van u als koper wordt verwacht dat u een redelijk onderzoek uitvoert. Een bouwkundige keuring ligt voor de hand, vooral bij oudere woningen. Komen daarin signalen naar voren over vochtsporen, slecht voegwerk of een verouderde dakkapel? Dan kunt u die niet zomaar negeren. Bleek uit een aankoopkeuring niet meer dan een beperkt aandachtspunt, dan hoeft u niet uit eigen beweging een diepgaander vochtonderzoek te laten verrichten. Hoe deze plicht zich verhoudt tot de mededelingsplicht van de verkoper, leest u in ons artikel over de onderzoeks- en mededelingsplicht bij aankoop van een woning.

Heeft de verkoper of zijn makelaar specifieke geruststellende mededelingen gedaan over het vochtprobleem? Dan mag u daarop afgaan en hoeft u in beginsel geen aanvullend onderzoek te doen.

De ouderdomsclausule bij vochtproblemen

Wat staat er meestal in?

Bij oudere woningen wordt in de koopovereenkomst vaak een ouderdomsclausule bij een woning opgenomen. Daarin staat dat de koper zich bewust is van de leeftijd van de woning en dat bepaalde gebreken die samenhangen met die ouderdom voor zijn rekening komen.

Een ouderdomsclausule kan de aansprakelijkheid van de verkoper beperken. De werking ervan hangt sterk af van de exacte formulering en de omstandigheden. De beoordeling hangt af van de ernst van de vochtoverlast en het effect op het woongenot. Een aanhoudend vochtprobleem dat tot schimmelvorming leidt en het woongenot in de woonkamer aantast, valt in beginsel niet onder een ouderdomsclausule, ook al is de woning oud.

Wanneer biedt de clausule geen bescherming?

De clausule biedt in beginsel geen bescherming als de verkoper een gebrek kende of behoorde te kennen en daarover had moeten informeren. Een algemene exoneratie kan niet worden gebruikt om concrete informatie achter te houden waarmee de verkoper wel bekend was. Als de verkoper bekend is met vochtproblemen dan moet hij deze melden. 

Voorbeeld uit de rechtspraak

Vocht en schimmel aan de zijgevel: normaal gebruik belemmerd (Rechtbank Midden-Nederland 22 mei 2019, ECLI:NL:RBMNE:2019:2279)

Een echtpaar kocht in 2014 een woning. Kort na de levering ontstonden vocht- en schimmelproblemen in de woonkamer. Een onafhankelijk onderzoek wees uit dat de oorzaak lag in vochtdoorslag van de zijgevel. Deze werd veroorzaakt door vochtbruggen in de spouw, slecht voegwerk en vochtige spouwmuurisolatie. Bij een meting in aanwezigheid van de verkoper bleek een vochtpercentage in de wand van 84 procent.

Voorafgaand aan de koop was de woning twee keer bezichtigd, één keer in aanwezigheid van een bouwkundig adviseur van Vereniging Eigen Huis. In het keuringsrapport werd het voegwerk als “matig” beoordeeld, met als advies plaatselijk herstel voor ongeveer € 600. De makelaar van de verkoper had tijdens de bezichtigingen toegezegd dat een eerdere lekkage was verholpen door vervanging van de schoorsteen. Ook had hij gezegd dat de zichtbare vochtsporen “oud zeer” waren. Per e-mail had hij bevestigd dat bij hernieuwde lekkages binnen redelijke termijn herstel door de verkopende woningbouwvereniging zou plaatsvinden.

De rechtbank oordeelde dat de aanhoudende vochtproblemen het normale gebruik van de woning belemmerden. Een vochtpercentage van 84 procent in de wand levert een ongezond leefklimaat op. De toezeggingen van de makelaar telden als mededelingen van de verkoper. De ouderdomsclausule kon daaraan geen doorslaggevende betekenis geven. De rechtbank veroordeelde de verkoper tot herstel volgens de aanbevelingen van het deskundigenbureau en tot vergoeding van de expertisekosten en de buitengerechtelijke incassokosten.

Wat leert deze zaak?

Geruststellende mededelingen tijdens of voor de koop wegen zwaar. Wordt u verteld dat een lekkage of vochtprobleem is verholpen, dan mag u daarop in beginsel afgaan. Blijkt het probleem aanhoudend of breder, dan kan de verkoper niet alsnog wijzen op uw onderzoeksplicht. Voor het slagen van uw vordering is concrete onderbouwing met een onafhankelijk deskundigenrapport vaak nodig.

Klagen op tijd en de verjaringstermijn

Klagen binnen bekwame tijd

Ontdekt u na de koop vochtproblemen, dan moet u daar binnen bekwame tijd over klagen bij de verkoper (artikel 7:23 BW). Wat daaronder wordt verstaan, hangt af van de omstandigheden. Van u wordt verwacht dat u handelt zodra u het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken. Laat u eerst een onderzoek doen, dan mag u die uitkomst in beginsel afwachten. Onnodig uitstel kan u worden tegengeworpen.

Verjaring na twee jaar

Heeft u tijdig geklaagd, dan geldt vervolgens een verjaringstermijn van twee jaar (artikel 7:23 BW). Binnen die termijn moet u uw vordering instellen of de verjaring schriftelijk stuiten, bijvoorbeeld met een schriftelijke aansprakelijkstelling. Doet u dat niet, dan loopt u het risico dat uw vordering niet meer afdwingbaar is, ook als inhoudelijk vaststaat dat de verkoper aansprakelijk is.

Stappenplan: wat doet u bij vochtproblemen na de aankoop?

Stap 1 – Laat de oorzaak vaststellen

Schakel een onafhankelijk vocht- of bouwkundig expert in. Laat in het rapport opnemen wat de aard van het probleem is (vochtdoorslag, optrekkend vocht, condensvocht, lekkage), waar de oorzaak ligt, hoe ver de schade reikt en welke herstelmaatregelen nodig zijn. Vraag ook om een kostenraming.

Stap 2 – Klaag tijdig en schriftelijk

Meld de problemen zo snel mogelijk schriftelijk bij de verkoper (artikel 7:23 BW). Beschrijf concreet wat u heeft ontdekt en verwijs naar het deskundigenrapport. Geef aan dat u de verkoper aanspreekt op het gebrek en hem aansprakelijk houdt voor de schade. Zorg dat u kunt aantonen dat de melding is verzonden en ontvangen.

Stap 3 – Verzamel en orden uw dossier

Verzamel alle relevante stukken:

• de koopovereenkomst;
• de vragenlijst;
• de bouwkundige keuring;
• foto’s;
• e-mails met de makelaar;
• latere correspondentie met de verkoper.

Geruststellende mededelingen van de verkoper of zijn makelaar voor of tijdens de koop kunnen voor uw positie van groot belang zijn.

Stap 4 – Laat uw juridische positie beoordelen

Voordat u verdere stappen zet, is het verstandig om uw positie te laten beoordelen. Daarbij wordt gekeken naar de koopovereenkomst, eventuele clausules, het deskundigenrapport, de mededelingen rond de koop en de mogelijke verweren van de verkoper. U krijgt een realistische inschatting van uw kansen en de meest verstandige vervolgstap.

Juridisch advies bij vochtproblemen na de aankoop

Heeft u na de aankoop vochtproblemen ontdekt en wilt u weten of de verkoper aansprakelijk is? Of beroept de verkoper zich op een ouderdomsclausule en vraagt u zich af of dat verweer standhoudt?

De uitkomst hangt af van de specifieke omstandigheden. Denk aan de aard en ernst van de vochtproblemen, de mededelingen rond de koop, de informatie in de vragenlijst, een eventuele bouwkundige keuring en de mate waarin het normale gebruik van uw woning wordt belemmerd.

Wij beoordelen uw situatie aan de hand van de overeenkomst, de beschikbare rapporten en de relevante rechtspraak. U krijgt een duidelijke inschatting van uw positie, de kansen en de risico’s, en advies over de stappen die in uw geval passend zijn.

Wilt u weten waar u juridisch staat? Vraag dan een adviesgesprek aan.

Woont u niet bij ons in de buurt? Dat is geen probleem. Wij hebben cliënten in het hele land (kijk maar bij onze beoordelingen). Het adviesgesprek is online (via Teams).