Illegale aanbouw of verbouwing ontdekt na aankoop: wat zijn uw rechten?

Wanneer is sprake van een illegale aanbouw of illegale verbouwing?

Van een illegale aanbouw of illegale verbouwing is sprake wanneer een deel van de woning is gebouwd of aangepast zonder de vereiste omgevingsvergunning, of wanneer is afgeweken van de vergunning die destijds is verleend. Ook een verbouwing die wel vergund is, maar daarna niet volgens de bouwtekeningen of technische voorschriften is uitgevoerd, kan als illegaal worden aangemerkt.

Er zijn in de praktijk drie veelvoorkomende situaties:

1. Er is helemaal geen vergunning aangevraagd

Voor veel uitbouwen, dakkapellen, dakopbouwen en interne constructieve werkzaamheden is een omgevingsvergunning nodig. Is die niet verleend, dan geldt de aanbouw of verbouwing als illegaal. De gemeente kan dan handhavend optreden of legalisatie eisen.

2. Er is wél een vergunning, maar er is gebouwd in afwijking van de vergunning

Dit komt vaak voor bij uitbouwen die groter zijn uitgevoerd dan op de tekening stond, verplaatste dragende wanden, aangepaste dakconstructies of anders ingedeelde ruimtes. Ook dan is sprake van een illegale situatie: de vergunning dekt de feitelijke bouw niet.

3. De verbouwing voldoet niet aan bouwvoorschriften

Zelfs als er wel een vergunning is verleend, moet de uitvoering voldoen aan technische eisen uit het Bouwbesluit (bijvoorbeeld brandveiligheid, constructieve veiligheid of ventilatie). Een verbouwing die daar niet aan voldoet, kan alsnog illegaal zijn.

Juridisch kader: artikel 7:17 BW (conformiteit)

Artikel 7:17 BW bepaalt dat een woning moet voldoen aan de eigenschappen die de koper op grond van de koopovereenkomst mag verwachten. Daar hoort bij dat de koper mag vertrouwen op een legale bouwkundige situatie. De woning moet voldoen aan de regelgeving die gold op het moment van bouwen of verbouwen.

De rechtspraak is daarin helder:

• De koper mag ervan uitgaan dat aanbouwen en verbouwingen vergund en toegestaan zijn.
• Als een vergunning ontbreekt terwijl die wel nodig was, kan dit non-conformiteit opleveren.
• Ook interne verbouwingen kunnen vergunningsplichtig zijn en daarmee leiden tot aansprakelijkheid van de verkoper.
• Alleen wanneer koper en verkoper aantoonbaar anders hebben afgesproken, kan dit anders uitvallen.

Mocht u verwachten dat de aanbouw of verbouwing legaal was?

Als koper mag u in beginsel verwachten dat een woning voldoet aan de geldende publiekrechtelijke regels. Dat geldt niet alleen voor een aanbouw, maar ook voor interne verbouwingen zoals een extra badkamer, een dakkapel of een gewijzigde indeling. De vraag is dus niet alleen óf er illegaal is gebouwd, maar vooral of u redelijkerwijs mocht vertrouwen op een legale situatie.

Redelijke verwachtingen van de koper

Uw verwachtingen worden bepaald door:

• de aard van de woning
  
• de informatie die u van de verkoper heeft ontvangen
  
• de bouwtekeningen en verkoopbrochure
  
• zichtbare en niet-zichtbare bouwkundige elementen
  

Rechters hanteren hierbij een vaste lijn: een koper hoeft niet zelf te onderzoeken of voor een aanbouw of verbouwing een vergunning is verleend, tenzij duidelijke aanwijzingen bestaan dat iets niet klopt. In normale omstandigheden mag een koper ervan uitgaan dat een woning volgens de regels is gebouwd.

De rol van verkoopinformatie en bouwtekeningen

Als in de verkoopbrochure, tijdens bezichtigingen of in e-mails/verkoopgesprekken bouwtekeningen of plattegronden zijn verstrekt, mag u daar vertrouwen aan ontlenen.

Voorbeeld

Wanneer een aanbouw of interne verbouwing afwijkt van de tekeningen die onderdeel waren van de verkoop, kan dit non-conformiteit opleveren. Rechters kennen veel gewicht toe aan wat de koper op basis van die tekeningen mocht verwachten. Dit speelde onder meer in zaken waarin een badkamer, dakkapel of uitbouw anders bleek te zijn gebouwd dan voorgespiegeld.

Zijn de daadwerkelijke bouwkundige wijzigingen niet op tekeningen terug te vinden? Dan komt dat meestal voor risico van de verkoper.

De mededelingsplicht van de verkoper

De mededelingsplicht van de verkoper weegt zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper.

Dat betekent:

• Als de verkoper weet dat een aanbouw, uitbouw of verbouwing zonder vergunning is gebouwd, moet hij dat melden.
  
• Als de verkoper twijfelt over de vergunningen of de bouwkwaliteit, moet hij dat eveneens melden.
  
• Verzwijgt de verkoper een illegale situatie, dan is hij vrijwel altijd aansprakelijk.

Ook interne verbouwingen vallen hieronder. Dit werd opnieuw bevestigd in het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 17 juni 2025 (ECLI:NL:GHAMS:2025:1569), waar de vraag centraal stond of een door de verkoper aangebrachte badkamer zonder vergunning was gerealiseerd. Het hof benadrukte dat de koper mag verwachten dat verbouwingen voldoen aan de regelgeving, tenzij anders is meegedeeld.

Wanneer wordt de koper wél geacht ermee bekend te zijn?

Alleen in uitzonderlijke gevallen kan de verwachting van de koper worden beperkt, bijvoorbeeld wanneer:

• de koopprijs bewust laag is vanwege de bouwkundige staat;
  
• de koper deskundige begeleiding had die wist van het gebrek;
  
• de illegale verbouwing duidelijk zichtbaar was en niet als legaal werd gepresenteerd.
  

In de praktijk ligt de lat echter hoog: verkopers moeten duidelijk en volledig zijn over mogelijke vergunningproblemen.

Wilt u zekerheid over uw juridische positie?

We kijken met u mee en geven helder advies, zodat u precies weet waar u aan toe bent.

Plan uw adviesgesprek

Voorbeelden uit de rechtspraak

Rechtspraak laat goed zien hoe verschillend situaties kunnen uitpakken, afhankelijk van wat er precies is verbouwd en welke informatie de koper heeft gekregen.

Gerechtshof Amsterdam 17 juni 2025 (ECLI:NL:GHAMS:2025:1569) – interne verbouwing zonder vergunning

In deze zaak draaide het om een kleine badkamer die door de verkoper was aangelegd in een monumentaal pand. De koper ontdekte dat voor deze interne verbouwing vermoedelijk een vergunning nodig was geweest. Het hof besliste dat een koper mag verwachten dat ook interne aanpassingen zijn uitgevoerd volgens de geldende regels. Omdat onzeker was of de badkamer vergunningsvrij was, kreeg de koper de gelegenheid dit te bewijzen.

Deze uitspraak laat zien dat óók interne, beperkte ingrepen onder de vergunningsplicht kunnen vallen en tot non-conformiteit kunnen leiden.

Rechtbank Rotterdam 12 februari 2025 (ECLI:NL:RBROT:2025:2091) – verbouwing uitgevoerd in strijd met bouwvoorschriften

In deze zaak had de verkoper twee appartementen gerenoveerd en daarbij een balkonconstructie gerealiseerd die niet voldeed aan de omgevingsvergunning en het Bouwbesluit. Uit onderzoek bleek dat onderdelen ontbraken, constructieve eisen waren genegeerd en essentieel heiwerk niet was uitgevoerd. De rechtbank oordeelde dat sprake was van ernstige gebreken die het normale gebruik als woning verhinderden. De verkoper werd veroordeeld tot betaling van aanzienlijke herstelkosten.

Deze zaak bevestigt twee belangrijke punten:

• een koper mag verwachten dat een renovatie technisch juist en vergunningstechnisch correct is uitgevoerd
  
• afwijken van constructietekeningen of vergunningen brengt het risico volledig bij de verkoper

Wat als de aanbouw of verbouwing nog gelegaliseerd kan worden?

Soms kan een illegale situatie achteraf worden rechtgezet via een legalisatieverzoek. Dat betekent echter niet automatisch dat de verkoper geen aansprakelijkheid meer draagt.

Wanneer legalisatie de verkoper niet helpt

Legalisatie neemt de non-conformiteit meestal niet weg wanneer:

• onduidelijk is of de gemeente daadwerkelijk zal legaliseren
  
• legalisatie kosten met zich meebrengt voor de koper
  
• legalisatie tot een andere indeling, omvang of gebruiksmogelijkheid leidt dan wat de koper mocht verwachten

De verkoper blijft dan in beginsel aansprakelijk voor de schade of voor herstel.

Wanneer legalisatie wél voldoende kan zijn

In uitzonderlijke gevallen kan legalisatie betekenen dat de woning alsnog voldoet aan de verwachtingen van de koper. Dat is met name het geval wanneer:

• de verbouwing zonder aanpassingen gelegaliseerd kan worden
  
• geen bouwtechnische of financiële nadelen voor de koper ontstaan
  
• de gemeente geen handhavend traject start

In dat scenario kan de rechter oordelen dat de koper niet in een slechtere positie komt dan hij mochten verwachten, waardoor non-conformiteit ontbreekt.

Wat is uw eigen rol als koper? Onderzoeksplicht en klachtplicht

Onderzoeksplicht: beperkt maar niet vrijblijvend

Een koper moet de woning bekijken en mag niet volledig blind varen op mededelingen van de verkoper. Denk aan:

• een bouwkundige keuring
  
• het controleren van verstrekte bouwtekeningen en brochures
  
• oplettend zijn bij zichtbare afwijkingen

Maar: u hoeft niet zelf bij de gemeente te controleren of iedere verbouwing is vergund. De onderzoeksplicht gaat niet zo ver dat u de publiekrechtelijke situatie moet uitpluizen, tenzij bijzondere aanwijzingen daartoe aanleiding geven.

Klachtplicht: tijdig melden is essentieel

Zodra u ontdekt dat een aanbouw of verbouwing mogelijk illegaal is, moet u:

• de verkoper zo snel mogelijk informeren
  
• de klacht schriftelijk vastleggen
  
• duidelijk omschrijven wat is ontdekt en wanneer

Te laat klagen kan ertoe leiden dat u uw rechten verliest, al hanteren rechters geen extreem strenge termijnen bij verborgen gebreken.

Verhouding onderzoeksplicht–mededelingsplicht

Rechters zijn zeer duidelijk: de mededelingsplicht van de verkoper gaat vóór de onderzoeksplicht van de koper.

Een verkoper kan zich dus niet verschuilen achter het argument dat de koper beter onderzoek had moeten doen wanneer hij zelf cruciale informatie heeft verzwegen.

Download ons gratis informatieboekje

X/Twitter

Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.

Uw voornaam(Vereist)

Uw achternaam(Vereist)

E-mailadres(Vereist)

Direct downloaden

Kan de verkoper aansprakelijkheid uitsluiten? (Exoneratiebedingen)

In veel koopovereenkomsten komen bepalingen voor zoals:

• ouderdomsclausule
  
• niet-zelf-bewoningsclausule
  
• bepaling dat de woning wordt verkocht “in de huidige staat”

Wanneer werkt een exoneratie wel?

Een verkoper kan zich op een exoneratie beroepen wanneer:

• de clausule duidelijk is geformuleerd
  
• de koper begrijpt wat de risico’s zijn
  
• er géén informatie is achtergehouden

Wanneer werkt een exoneratie niet?

Rechters wijzen exoneratiebedingen af wanneer de verkoper:

• relevante informatie heeft verzwegen
  
• wist of moest weten dat de verbouwing illegaal was
  
• actief een verkeerde indruk heeft gewekt
  
• een gebrek heeft veroorzaakt door ondeugdelijke renovatie 

Uitleg van exoneraties door rechters

Clausules worden uitgelegd volgens de Haviltex-maatstaf: niet alleen de tekst is bepalend, maar ook wat partijen redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De concrete context en formulering zijn daardoor doorslaggevend.

Welke stappen neemt u als u een illegale aanbouw of verbouwing hebt ontdekt?

1. Verzamel relevante documenten

Bewaart u:

• de koopakte en leveringsakte
  
• verkoopbrochures
  
• bouwtekeningen en correspondentie
  
• foto’s en rapporten

Hoe meer informatie beschikbaar is, hoe beter de juridische positie in kaart kan worden gebracht.

2. Vergunningen en bouwtekeningen opvragen

Via de gemeente kunt u opvragen:

• verleende omgevingsvergunningen
  
• tekeningen en bouwdossiers
  
• eventuele handhavingsbesluiten of correspondentie

Hiermee wordt duidelijk of de verbouwing überhaupt vergund is.

3. Verkoper schriftelijk aanspreken

Stuur een duidelijke brief of e-mail waarin u:

• meldt wat is ontdekt
  
• vraagt om uitleg
  
• de verkoper aansprakelijk houdt wanneer nodig

Een schriftelijke melding is belangrijk voor de klachtplicht én voor bewijsvoering.

4. Juridische beoordeling door een specialist

Een jurist beoordeelt:

• of sprake is van non-conformiteit
  
• of de verkoper aansprakelijk is
  
• of legalisatie haalbaar is
  
• welke strategie het beste aansluit (herstel vorderen, schadevergoeding, ontbinding)

Juridisch advies bij illegale aanbouw of verbouwing

Twijfelt u of u de verkoper aansprakelijk kunt stellen voor een illegale aanbouw of verbouwing? Of wilt u juist weten hoe sterk u staat als de verkoper aansprakelijkheid betwist of een beroep doet op een exoneratiebeding?

Vraag dan ons gratis informatieboekje verborgen gebreken aan of plan een adviesgesprek.

Woont u niet bij ons in de buurt? Dat is geen probleem. Wij hebben cliënten in het hele land (kijk maar bij onze beoordelingen). Alles kan telefonisch of via de mail.