Lekkage dak: wie is aansprakelijk?
U ontdekt na de aankoop van uw woning een lekkend dak. Is de verkoper verantwoordelijk voor de schade, of hoort dit risico bij u als koper? In dit artikel leest u wanneer een lekkage als verborgen gebrek geldt, wat uw rechten zijn en wat u kunt doen.
Twijfelt u of u de verkoper aansprakelijk kunt stellen voor een daklekkage? Download ons gratis informatieboekje over verborgen gebreken of plan een kennismakingsgesprek. Zo weet u snel waar u juridisch aan toe bent.
Wanneer is een lekkage een verborgen gebrek?
Een lekkend dak kan een zogenoemd verborgen gebrek zijn. Juridisch gezien betekent dat: een gebrek dat al bestond op het moment van de overdracht, maar dat u als koper toen niet kende en ook niet hoefde te kennen.
De wettelijke basis hiervoor vindt u in artikel 7:17 BW. Daarin staat dat de woning de eigenschappen moet bezitten die u als koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Als de woning daaraan niet voldoet, is sprake van non-conformiteit.
Een lekkage wordt meestal als verborgen gebrek aangemerkt als:
- het gebrek al aanwezig was bij de overdracht,
- u het gebrek redelijkerwijs niet kon ontdekken bij de koop, en
- de lekkage het normaal gebruik van de woning belemmert.
De onderzoeksplicht van de koper en de meldingsplicht van de verkoper spelen hierbij een grote rol.
De verkoper moet bekende gebreken actief melden. Doet hij dat niet, dan schendt hij zijn mededelingsplicht.
Tegelijkertijd moet de koper zorgvuldig onderzoek doen, een bouwkundige keuring is niet verplicht maar wel verstandig.
Een bouwkundig rapport hoeft echter niet alle gebreken op te sporen. Wanneer een lekkage alleen zichtbaar zou zijn geweest na sloop of demontage, mag de koper ervan uitgaan dat de woning goed is.
Meer weten over dit onderwerp? Download dan hieronder ons gratis informatieboekje over verborgen gebreken in huis.
Download ons gratis informatieboekje
Wanneer is de verkoper aansprakelijk voor een lekkend dak?
De verkoper is aansprakelijk wanneer de lekkage een normaal gebruik van de woning onmogelijk maakt én het gebrek al aanwezig was bij de overdracht.
De meldingsplicht van de verkoper
Een verkoper moet een koper informeren over gebreken waarvan hij weet, of waarvan hij had moeten weten, dat ze het gebruik van de woning beperken. Als de verkoper die informatie achterhoudt, kan hij zich niet beroepen op clausules die zijn aansprakelijkheid uitsluiten. Als de verkoper bekend was met de lekkage rust er op hem een mededelingsplicht: hij moet de lekkage melden. In de vragenlijst die bij de standaard NVM koopovereenkomst zit staan ook vragen over lekkages. Die vragen moeten uiteraard eerlijk worden beantwoord.
Normaal gebruik van de woning
De term “normaal gebruik” betekent dat u veilig in uw woning moet kunnen wonen, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat uw woongenot wezenlijk wordt aangetast. Een lekkend dak verhindert dit normaal gebruik vrijwel altijd, omdat vocht- en waterschade de woning ongeschikt maken voor bewoning.
Volgens de koopovereenkomst en de wet voldoet de woning dan niet aan wat u als koper mocht verwachten. De woning is in dat geval non-conform, en de verkoper kan aansprakelijk worden gesteld voor de schade.
Rechtspraak over lekkages aan daken
De Rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelde in september 2025 (ECLI:NL:RBZWB:2025:6498) dat lekkages bij dakkapellen het normaal gebruik van de woning onmogelijk maakten. De verkoper werd aansprakelijk gehouden, ondanks dat de koper geen bouwkundige keuring had laten uitvoeren.
In een andere uitspraak, Rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2025:7734), werd de verkoper juist niet aansprakelijk geacht. De lekkage was daar niet aanwezig op het moment van de overdracht, waardoor geen sprake was van non-conformiteit.
Wanneer is de koper zelf verantwoordelijk?
Niet iedere lekkage leidt tot aansprakelijkheid van de verkoper. Soms ligt het risico bij de koper.
Dat is het geval wanneer:
- de koper onvoldoende onderzoek heeft gedaan;
- het gebrek zichtbaar was of redelijkerwijs te ontdekken;
- de lekkage pas is ontstaan na aankoop door eigen werkzaamheden of slijtage.
Rechters kunnen claims afwijzen als blijkt dat de koper niet voldoende onderzoek heeft gedaan of als de lekkage samenhangt met verbouwingen na aankoop.
Een goed voorbeeld is de zaak bij de Rechtbank Den Haag die hiervoor is besproken (2025:7734), waarin de lekkage ontstond nadat de koper zelf een nieuwe achterpui had geplaatst. De rechter oordeelde dat dit buiten de verantwoordelijkheid van de verkoper viel.
Kortom: heeft u zelf werkzaamheden laten uitvoeren of had u het gebrek voor de aankoop kunnen ontdekken? Dan ligt de aansprakelijkheid meestal bij u als koper.
Wat kunt u doen bij een daklekkage na aankoop van uw woning?
Ontdekt u na aankoop een lekkend dak? Volg dan onderstaand stappenplan
1. Leg het gebrek vast
Maak duidelijke foto’s en video’s van de schade. Schakel een deskundige in om de oorzaak en ouderdom van de lekkage vast te stellen.
2. Meld de lekkage direct bij de verkoper
U bent verplicht binnen bekwame tijd te klagen. Wacht u te lang, dan vervallen uw rechten (artikel 7:23 BW). Zie ook ons artikel over de klachtplicht.
3. Stel de verkoper schriftelijk aansprakelijk
Stuur een aangetekende brief of e-mail waarin u uitlegt wat het gebrek is, dat het gebruik van de woning belemmert, en dat u de verkoper aansprakelijk stelt. Geef een redelijke termijn (bijvoorbeeld 14 dagen) voor herstel.
4. Schakel een advocaat in
Weiger de verkoper om de aansprakelijkheid te erkennen? Schakel dan een advocaat in.
5. Wat kunt u vorderen?
U kunt vergoeding vragen van:
- herstelkosten,
- gevolgschade (zoals schade aan muren of plafonds), en
- buitengerechtelijke kosten
Download ons gratis informatieboekje
Voorbeelden uit de rechtspraak
ECLI:NL:GHAMS:2022:612 Gerechtshof Amsterdam
In deze zaak had de verkoper expliciet medegedeeld dat het dak recentelijk was vernieuwd terwijl dat niet zo was. Na de koop bleek het dak te lekken. Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde dat de woning non-conform was. Op basis van de mededelingen van de verkoper (dat het dak recent was vernieuwd) mocht de koper verwachten dat het dak in goede staat verkeerde. De verkoper was aansprakelijk voor de herstel- en vervangingskosten van het dak.
ECLI:NL:RBGEL:2024:319 Rechtbank Gelderland
De koper van een 108 jaar oude woning stelde dat lekkage aan het dak de woning non-conform maakte. De rechtbank oordeelde echter dat de lekkage het gevolg was van de ouderdom van het dak en dat de koper, gelet op de ouderdom van de woning en eerdere lekkages niet mocht verwachten dat het dak volledig vrij van gebreken zou zijn. In de koopovereenkomst stond een ouderdomsclausule.
Deze uitspraken laten zien dat de rechter vooral kijkt naar:
- de mededelingen die zijn gedaan
- de vraag of het normaal gebruik wordt belemmerd door het gebrek, en
- of er bepaalde clausules zoals een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst staan
Wat kan een advocaat voor u betekenen?
Een advocaat beoordeelt of uw situatie juridisch sterk genoeg is om de verkoper aan te spreken. Dat gebeurt onder andere door:
- het bestuderen van de koopovereenkomst, het bouwkundig rapport en de correspondentie;
- te bepalen of sprake is van een verborgen gebrek of eigen risico;
- het inschatten van uw kansen op schadevergoeding of herstel.
- het opstellen van een sommatiebrief of voeren van onderhandelingen met de verkoper;
- het starten van een gerechtelijke procedure
Juridisch advies over aansprakelijkheid bij daklekkage
Wilt u weten of u in uw situatie de verkoper aansprakelijk kunt stellen voor daklekkage?
Vraag dan ons gratis informatieboekje over verborgen gebreken aan of plan een kennismakingsgesprek.
Woont u niet bij ons in de buurt? Geen probleem. Wij helpen cliënten in het hele land, kijk maar bij onze beoordelingen. Alles kan telefonisch of via e-mail.
