Mandeligheid: wat zijn uw rechten en plichten bij een gemeenschappelijke muur?
U wilt verbouwen en daarvoor de scheidsmuur gebruiken. Maar als die muur mandelig is, kunt u daar niet zomaar zelfstandig over beslissen. Dat kan grote gevolgen hebben voor uw bouwplannen: bouwt u zonder de benodigde toestemming, dan kan dat leiden tot herstel, een schadevergoeding of een langdurig conflict met uw buurman.
In dit artikel leest u wanneer een muur mandelig is, wat u als mede-eigenaar wel en niet mag doen en welke punten bij een conflict de doorslag geven. Daarbij kan de tekst van uw leveringsakte beslissend zijn.
Twijfelt u of de muur tussen uw woningen mandelig is, of heeft u een conflict over het gebruik ervan? Laat uw situatie dan juridisch beoordelen, zodat u weet waar u aan toe bent.
Wat is mandeligheid?
Mandeligheid betekent dat u en uw buurman samen eigenaar zijn van de muur op de erfgrens. U bent dan ieder voor de helft eigenaar. In de praktijk betekent dit dat u niet zelfstandig kunt beslissen over gebruik, aanpassing of sloop. Voor ingrijpende wijzigingen heeft u meestal overleg en toestemming nodig. De wet regelt dit in artikel 5:62 BW.
Een mandelige muur is iets anders dan een privémuur. Een privémuur staat volledig op het perceel van één eigenaar, ook als hij tot aan de erfgrens reikt. De buurman is daarvan geen mede-eigenaar en mag die muur niet zonder toestemming gebruiken voor zijn eigen bouwplannen. In de praktijk wordt dit onderscheid vaak verkeerd ingeschat, met kostbare gevolgen. Lees meer over wat u kunt doen als uw buurman uw privémuur zonder toestemming gebruikt.
Wanneer is een muur mandelig?
Een muur is mandelig als hij op de erfgrens staat of aan beide zijden deel uitmaakt van een gebouw of werk. Voldoet de muur aan die voorwaarden, dan is hij volgens de wet mandelig. U hoeft daarvoor geen aparte akte op te maken. De leveringsakte kan wel van groot belang zijn, omdat daarin oudere afspraken kunnen staan die bepalen wie eigenaar is van (delen van) de muur.
Staat de muur niet precies op de erfgrens, maar voor een deel op één perceel? Dan is het privé-eigendom van die eigenaar. Staat hij wél op de grens maar maakt hij slechts aan één kant deel uit van een gebouw? Dan is hij niet van rechtswege mandelig.
Wat als de woningen niet even hoog zijn? Dan wordt de muur alleen als mandelig beschouwd tot de hoogte van het laagste gebouw. Het deel daarboven behoort toe aan de eigenaar van het hogere gebouw, tenzij de leveringsakte iets anders bepaalt. Dat verhoogde deel is dus privé-eigendom.
Wat mag u doen met een mandelige muur?
Als mede-eigenaar mag u de mandelige muur gebruiken voor uw bouwplannen. U kunt bijvoorbeeld balklagen inbalken, leidingen aanbrengen of de muur gebruiken als dragende constructie voor een opbouw of uitbreiding.
De grens: maximaal de helft van de muurdikte
De wet stelt daar een duidelijke grens aan. U mag niet verder gaan dan de helft van de muurdikte, tenzij uw buurman daarvoor uitdrukkelijk toestemming geeft. Dat staat in artikel 5:67 BW.
Die grens beschermt het eigendomsaandeel van uw buurman. Gaat u daar overheen, dan gebruikt u feitelijk zijn eigendom.
Hoe kijkt een rechter naar gebruik zonder toestemming?
Ontstaat er een conflict, dan kijkt de rechter vooral naar twee vragen: bent u over de helft van de muurdikte heen gegaan, en welk nadeel heeft uw buurman daardoor?
Overschrijdt u die grens, dan is dat onrechtmatig. Dat geldt ook als uw buurman op dat moment geen plannen heeft om de muur zelf te gebruiken. Zijn eigendomsrecht blijft beschermd.
Uw verplichtingen als mede-eigenaar
Naast rechten heeft u ook verplichtingen. Samen met uw buurman bent u verantwoordelijk voor onderhoud en herstel van de muur. De kosten worden gelijk verdeeld.
Wilt u de muur verhogen of versterken? Dan heeft u meestal toestemming nodig. Leg afspraken altijd schriftelijk vast, zodat daar later geen discussie over ontstaat.
Wat kan uw buurman doen als u zonder toestemming werkt?
Werkt u zonder toestemming, dan kan uw buurman ingrijpen. Hij kan verwijdering eisen van wat u heeft gebouwd. Bij spoed kan hij dat via een kort geding afdwingen.
Daarnaast kan hij schadevergoeding vragen als hij nadeel ondervindt van uw werkzaamheden.
Voorbeelden uit de rechtspraak
Gebruik van de volledige muurdikte vereist toestemming
(Hof Amsterdam 24 februari 2026, ECLI:NL:GHAMS:2026:501)
Twee buren deelden een mandelige scheidsmuur. Eén van hen liet een verdieping bouwen en gebruikte daarbij de volledige breedte van de muur, dus ook het deel dat aan de buurman toebehoorde. Daarvoor was geen toestemming gegeven.
Het hof stelde vast dat voor gebruik van de volledige muurdikte toestemming van de mede-eigenaar nodig is. Omdat die toestemming ontbrak, stond de onrechtmatigheid vast. De vordering tot verwijdering van de opbouw werd toegewezen, maar het hof bood een alternatief: de bouwende buur mocht de situatie in stand laten als hij binnen een bepaalde termijn een schadeloosstelling van €50.000 betaalde.
Bij de hoogte van dat bedrag hield het hof onder meer rekening met de inbreuk op het eigendomsrecht en de kosten die de benadeelde buur had moeten maken.
Wat betekent dit voor u?
Gaat u zonder toestemming over de helft van de muurdikte heen, dan loopt u het risico dat u moet slopen of een aanzienlijke vergoeding moet betalen. Dat geldt ook als uw buurman op dat moment zelf geen plannen heeft met zijn deel van de muur.
De leveringsakte beslist: is het verhoogde deel mandelig?
(Hof ‘s-Hertogenbosch 18 maart 2025, ECLI:NL:GHSHE:2025:711)
Twee buren hadden een geschil over de vraag of het verhoogde deel van een gevelmuur mandelig was. Eén woning was hoger gebouwd dan de andere, waardoor de muur aan één kant doorliep boven het dak van de buur.
In een notariële leveringsakte uit 1965 stond dat de gevel “op het hart der scheidingslijn” stond en een “gemeenschappelijke gevel” zou zijn. De vraag was of dit ook gold voor het verhoogde deel.
Het hof oordeelde dat de volledige muur mandelig was. Doorslaggevend was dat de akte geen uitzondering maakte voor het bovenste deel. Als partijen dat hadden willen uitsluiten, had dat expliciet in de akte moeten staan.
Wat betekent dit voor u?
Of een deel van de muur mandelig is, hangt vaak af van de exacte formulering in de leveringsakte. Een ogenschijnlijk algemene omschrijving kan ertoe leiden dat ook latere of hogere delen onder de mandeligheid vallen.
Verwijdering eisen zonder nadeel: misbruik van recht
(Hof Amsterdam 2 mei 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:1713)
Een buurman vorderde verwijdering van balklagen en leidingen die in een mandelige muur waren aangebracht. Hij stelde dat daarmee inbreuk werd gemaakt op zijn eigendom.
Vast stond echter dat hij geen nadeel ondervond. Zijn woning werd constructief niet verzwakt, hij verloor geen ruimte en zijn gebruiksmogelijkheden bleven gelijk.
Het hof oordeelde dat sprake was van misbruik van recht. Een eigenaar mag zijn bevoegdheden niet uitoefenen als zijn belang daarbij niet opweegt tegen de schade die hij een ander toebrengt. In dit geval zou verwijdering leiden tot aanzienlijke kosten voor de ander, terwijl de eisende buur geen reëel belang had.
Wat betekent dit voor u?
Een inbreuk op eigendom is in principe onrechtmatig. Alleen in uitzonderlijke situaties kan een rechter een vordering afwijzen, bijvoorbeeld als u zelf geen nadeel heeft en de gevolgen voor de ander buitensporig zijn. Dat komt niet vaak voor.
Wilt u zekerheid over uw juridische positie?
We kijken met u mee en geven helder advies, zodat u precies weet waar u aan toe bent.
Verwante situaties
Twijfelt u of de erfgrens precies loopt waar u denkt? Lees dan ook ons artikel over een geschil over de erfgrens. Bij mandeligheid is de ligging van de muur namelijk beslissend.
Gaat het niet om mede-eigendom van een muur, maar om een structureel gebruiksrecht over het perceel van uw buurman? Dan kan een erfdienstbaarheid een rol spelen.
Wat kunt u doen bij een conflict over een mandelige muur?
Conflicten over mandeligheid gaan vaak over details in de leveringsakte of de technische situatie van de muur. Met de stappen hieronder brengt u uw positie in kaart en bouwt u een sterk dossier op.
Stap 1: stel vast of de muur mandelig is
Controleer of de muur op de erfgrens staat en aan beide zijden onderdeel is van een gebouw. Bekijk ook uw leveringsakte. Samen bepalen die meestal de juridische status van de muur.
Stap 2: bepaal wat u precies wilt doen
Gaat u verder dan de helft van de muurdikte, dan heeft u toestemming nodig. Begin pas als u zeker weet dat u binnen uw eigen aandeel blijft, of als u die toestemming schriftelijk heeft. Start u zonder toestemming en ontstaat daarna een procedure, dan staat u bij de rechter vrijwel altijd op achterstand.
Stap 3: leg uw plannen vast
Zet uw plannen op papier en deel die met uw buurman. Zo voorkomt u misverstanden en bouwt u direct bewijs op.
Stap 4: vraag toestemming als dat nodig is
Heeft u toestemming nodig? Vraag die dan vooraf en leg die schriftelijk vast. Reageert uw buurman niet, leg dat ook vast. Geen reactie betekent geen toestemming, maar u kunt wel aantonen dat u die heeft gevraagd.
Stap 5: verzamel uw stukken
Verzamel alle relevante documenten: de leveringsakte, tekeningen, foto’s van de situatie en alle correspondentie. Voeg zo nodig een technische onderbouwing toe.
Stap 6: schakel een jurist in
Laat beoordelen hoe sterk uw positie is en welke stap het beste past. Komt u er samen niet uit, dan kunt u de rechter om een beslissing vragen. Bij spoed kan dat via een kort geding.
Juridisch advies over mandeligheid
Twijfelt u of de muur tussen uw woningen mandelig is, of heeft u een conflict over het gebruik ervan? De uitkomst hangt vaak af van wat er in de leveringsakte staat, hoe de muur is gebouwd en waar de erfgrens precies loopt. Een enkele formulering in de akte of de exacte ligging van de erfgrens kan daarbij doorslaggevend zijn.
Onze juristen beoordelen voor u wat de juridische status van de muur is, hoe uw leveringsakte moet worden uitgelegd en hoe sterk uw positie is. U krijgt een helder beeld van de risico’s en de stappen die u kunt zetten.
Wilt u weten waar u juridisch staat? Dan kunt u een adviesgesprek aanvragen.
Woont u niet bij ons in de buurt? Dat is geen probleem. Wij helpen cliënten in het hele land. Het advies kan volledig telefonisch of per e-mail plaatsvinden.
