Niet-zelfbewoningsclausule woning: wat betekent dit voor koper en verkoper?
Na de aankoop van een woning ontdekt u een gebrek dat er bij de bezichtiging niet leek te zijn. In de koopovereenkomst blijkt een niet-zelfbewoningsclausule te staan. Wat betekent dat precies? En wie is in dat geval verantwoordelijk voor de schade: u of de verkoper?
In dit artikel leest u wat een niet-zelfbewoningsclausule inhoudt, hoe rechters deze beoordelen en welke stappen u in uw situatie kunt zetten.
Heeft u zelf te maken met een verborgen gebrek en staat er een niet-zelfbewoningsclausule in uw koopcontract?
Download ons gratis informatieboekje over verborgen gebreken of plan een adviesgesprek met één van onze juristen. Zo krijgt u snel duidelijkheid over uw positie.
Wat is een niet-zelfbewoningsclausule in een koopovereenkomst?
Een niet-zelfbewoningsclausule is een bepaling in de koopovereenkomst waarin de verkoper verklaart dat hij de woning niet zelf heeft bewoond. Daarmee geeft hij aan dat hij niet volledig op de hoogte is van de staat van het huis of van eventuele (verborgen) gebreken.
Deze clausule komt vaak voor bij woningen die worden verkocht door:
- erfgenamen (bij een nalatenschap);
- beleggers of vastgoedhandelaren;
- verhuurders die het pand nooit zelf hebben bewoond.
Het doel van de niet-zelfbewoningsclausule is om de aansprakelijkheid van de verkoper te beperken. De verkoper wil voorkomen dat hij verantwoordelijk wordt gehouden voor gebreken die hij niet kende.
Een veelvoorkomende formulering luidt:
“Koper is ermee bekend dat verkoper het verkochte niet zelf heeft bewoond en dat hij derhalve koper niet kan informeren over eigenschappen of gebreken waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij de woning zelf had bewoond. Dergelijke gebreken komen voor rekening en risico van koper.”
De clausule verlegt dus (een deel van) het risico van onbekende gebreken van de verkoper naar de koper.
Wat betekent een niet-zelfbewoningsclausule voor verborgen gebreken?
In beginsel moet een woning voldoen aan de redelijke verwachtingen van de koper (artikel 7:17 lid 2 BW). Dat betekent dat de woning geschikt moet zijn voor normaal gebruik als woonhuis.
Met een niet-zelfbewoningsclausule wijken partijen hiervan af. De koper accepteert dat de verkoper de woning niet uit eigen ervaring kent en dat er gebreken kunnen zijn waarvan de verkoper niet op de hoogte is.
Wordt na overdracht een gebrek ontdekt, dan ligt de aansprakelijkheid in veel gevallen bij de koper. De clausule beperkt de mogelijkheid om de verkoper aansprakelijk te stellen voor non-conformiteit of verborgen gebreken.
Onderzoeksplicht van de koper bij een niet-zelfbewoningsclausule
Een niet-zelfbewoningsclausule verzwaart de onderzoeksplicht van de koper. Omdat de verkoper verklaart niet op de hoogte te zijn van alle eigenschappen van de woning, moet de koper extra zorgvuldig zijn bij het aankooponderzoek.
Van de koper mag worden verwacht dat hij:
- een bouwkundige keuring laat uitvoeren;
- vragen stelt over het gebruik en onderhoud van de woning;
- nagaat of er eerdere problemen of verbouwingen zijn geweest.
Doet de koper dit niet, dan kan de verkoper vaak met succes een beroep doen op de niet-zelfbewoningsclausule.
Wilt u weten wat uw rechten zijn bij verborgen gebreken ondanks een niet-zelfbewoningsclausule
Download ons gratis informatieboekje over verborgen gebreken of plan direct een adviesgesprek.
Download ons gratis informatieboekje
Mededelingsplicht van de verkoper
De mededelingsplicht van de verkoper blijft bestaan, ook met een niet-zelfbewoningsclausule. De verkoper moet bekende gebreken actief melden.
Weet de verkoper bijvoorbeeld dat de kelder regelmatig onder water staat of dat er asbest aanwezig is, dan moet hij dat melden. Doet hij dat niet, dan kan hij zich niet verschuilen achter de clausule.
De mededelingsplicht van de verkoper weegt zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper. Dat betekent dat de verkoper altijd aansprakelijk kan blijven als hij belangrijke informatie heeft verzwegen.
Wanneer is de verkoper tóch aansprakelijk ondanks de niet-zelfbewoningsclausule?
Een niet-zelfbewoningsclausule sluit de aansprakelijkheid van de verkoper niet automatisch uit. De rechter kijkt altijd naar de omstandigheden van het geval en naar de precieze formulering van de clausule.
De verkoper blijft aansprakelijk in situaties waarin:
- hij bekend was met een gebrek maar dit heeft verzwegen;
- hij een garantie heeft gegeven die onjuist blijkt;
- de clausule wordt aangemerkt als een onredelijk bezwarend beding
Een clausule dekt onwetendheid af, geen onwil. Een verkoper die bewust informatie achterhoudt, kan zich niet beroepen op deze bepaling.
Daarnaast kan de clausule worden aangemerkt als een onredelijk bezwarend beding als de clausule is opgenomen in een overeenkomst die is gesloten tussen een consument en een professionele partij (zoals een vastgoed handelaar). Zie hiervoor ook de uitspraak die hieronder wordt besproken van de rechtbank Zeeland West-Brabant.
Wat zegt de rechtspraak over de niet-zelfbewoningsclausule?
Rechters hanteren de Haviltex-maatstaf: zij kijken niet alleen naar de letterlijke tekst van de clausule, maar ook naar wat partijen redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
Voorbeeld 1 – Rechtbank Rotterdam, 10 maart 2021 (ECLI:NL:RBROT:2021:2508)
Een goeddoelstichting verkocht een geërfde woning met een niet-zelfbewoningsclausule. Kort na de koop ontdekten de kopers ernstige dakgebreken. Zij stelden dat de woning niet voldeed aan de eisen van normaal gebruik. De rechtbank wees dit af: de verkoper had duidelijk aangegeven dat hij de woning niet zelf had bewoond en dus niet kon instaan voor onbekende gebreken.
Omdat de clausule helder was geformuleerd en de kopers geen bouwkundige keuring hadden laten uitvoeren, bleef de clausule in stand. Het risico van de gebreken lag bij de koper.
Voorbeeld 2 – Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 22 november 2023 (ECLI:NL:RBZWB:2023:8179)
Een professionele vastgoedverkoper verkocht een woning met overlastproblemen aan consumenten. In de koopovereenkomst stond een niet-zelfbewoningsclausule. De verkoper beriep zich daarop toen de kopers klaagden over ernstige stank- en geluidsoverlast.
De rechtbank oordeelde echter dat het beding onredelijk bezwarend was. De verkoper was een professionele partij, de clausule was niet afzonderlijk besproken en de kopers hadden geen voordeel of prijsverlaging gekregen. De clausule werd daarom vernietigd en de koop ontbonden.
Wat staat er in het koopcontract naast de niet-zelfbewoningsclausule?
De niet-zelfbewoningsclausule staat nooit op zichzelf. In koopcontracten wordt vaak ook opgenomen dat de woning bij levering geschikt moet zijn voor normaal gebruik als woonhuis.
Als de woning ernstige gebreken vertoont waardoor normaal gebruik niet mogelijk is, kan de verkoper tóch aansprakelijk blijven, ook al is een niet-zelfbewoningsclausule opgenomen. Rechters beoordelen het contract in zijn geheel, niet alleen de afzonderlijke clausule.
Een duidelijk en zorgvuldig geformuleerde clausule biedt meer bescherming dan een algemene tekst zonder concrete beperking.
Wilt u meer uitleg over de wettelijke regels bij verborgen gebreken in huizen?
Lees dan onze pagina over verborgen gebreken bij een woning.
Sterk bewijs is essentieel. Denk aan bouwkundige rapporten, foto’s en correspondentie. Laat een deskundige beoordelen of het gebrek onder de clausule valt of daar juist buiten blijft.
Juridisch advies
Wilt u weten of u zich kunt beroepen op de niet-zelfbewoningsclausule of juist verweren tegen een beroep daarop?
Vraag dan ons gratis informatieboekje verborgen gebreken aan of plan een adviesgesprek met één van onze juristen.Woont u niet bij ons in de buurt? Dat is geen probleem. Wij hebben cliënten in het hele land (kijk maar bij onze beoordelingen). Alles kan telefonisch of via de mail.
