Nieuw voor oud regeling: wat betekent de aftrek voor uw schadevergoeding?
U koopt een woning en ontdekt na de levering een ernstig gebrek. Denk aan een verzakte fundering, een lekkend dak of versleten leidingen. U laat het gebrek herstellen en dient een vordering in bij de verkoper.
De verkoper brengt vervolgens een aftrek in rekening. U heeft immers een nieuwe fundering, een nieuw dak of nieuwe leidingen gekregen. Dat kan betekenen dat u meer krijgt dan waarvoor u oorspronkelijk heeft betaald. Dit wordt de aftrek nieuw voor oud genoemd.
Die aftrek kan uw schadevergoeding aanzienlijk verlagen. Toch mag deze niet zomaar worden toegepast. De rechter beoordeelt of u door het herstel daadwerkelijk een voordeel heeft gekregen en of het redelijk is om dat voordeel te verrekenen.
Hieronder leest u wat de aftrek nieuw voor oud inhoudt, wanneer die wel en niet van toepassing is en hoe rechters in de praktijk met het percentage omgaan.
Heeft u een gebrek ontdekt en beroept de verkoper zich op een aftrek nieuw voor oud? Of wilt u weten hoe sterk uw positie is om die aftrek te betwisten? Laat uw situatie juridisch beoordelen, zodat u weet waar u aan toe bent.
Wat is de nieuw voor oud regeling?
Voorbeeld uit de praktijk
Stel: uw woning heeft een fundering uit 1960 die volledig wordt vervangen na een gebrek dat de verkoper had moeten melden. U beschikt daarna over een nieuwe fundering die nog decennia meegaat.
Uw woning kan daardoor meer waard zijn dan op het moment van koop en u mogelijk in een betere positie brengen dan zonder het gebrek.
Dat meerwaarde-effect vormt de kern van de aftrek nieuw voor oud.
Juridisch uitgangspunt
Het uitgangspunt van schadevergoeding is dat u zoveel mogelijk wordt gebracht in de toestand alsof het gebrek er nooit was.
Dat betekent: vergoeding van de werkelijke schade, niet meer en niet minder.
Als herstel u per saldo in een betere positie brengt dan zonder het gebrek, kan dat voordeel onder omstandigheden in mindering worden gebracht op de schadevergoeding.
Wettelijke basis en rechtspraak
De wettelijke basis daarvoor staat in artikel 6:100 BW. Dat artikel bepaalt dat voordelen die voortvloeien uit dezelfde gebeurtenis als de schade, voor zover redelijk, op de schadevergoeding in mindering mogen worden gebracht.
De Hoge Raad heeft dit bevestigd in het arrest Evides/GKB.
Daarin oordeelde de Hoge Raad dat voordeelstoerekening bij herstel of vervanging mogelijk is, maar dat de rechter daarbij terughoudend moet zijn. Het feit dat een onderdeel nieuw is of langer meegaat, is op zichzelf onvoldoende voor een aftrek.
Er moet sprake zijn van een concreet en redelijk toe te rekenen voordeel dat in de specifieke situatie van de benadeelde leidt tot een reële vermogensverbetering.
Wanneer mag de aftrek nieuw voor oud worden toegepast?
Niet elke hersteloperatie rechtvaardigt een aftrek. De rechter past deze alleen toe als dat gelet op de concrete omstandigheden gerechtvaardigd is.
Voorwaarde 1: is er sprake van een relevant voordeel?
De aftrek komt vooral in beeld als het herstel leidt tot een daadwerkelijk financieel voordeel.
In veel gevallen wordt gekeken naar de waarde van de woning als geheel, waarbij niet alleen het herstelde onderdeel, maar ook het effect op de totale onroerende zaak wordt betrokken. Dat is echter niet de enige mogelijke benadering.
In de praktijk wordt ook regelmatig gekeken naar de levensduur van het herstelde onderdeel als uitgangspunt voor de berekening. Dat kan ertoe leiden dat een aftrek wordt toegepast zonder dat duidelijk is of de woning als geheel daadwerkelijk meer waard is geworden.
Voorwaarde 2: is het redelijk om dat voordeel te verrekenen?
Zelfs als sprake is van een voordeel, wordt een aftrek niet automatisch toegepast.
Het herstel is u meestal opgedrongen. U heeft niet vrijwillig gekozen voor vervanging, maar moest herstellen vanwege het gebrek.
De rechter beoordeelt daarom of het redelijk is om het voordeel aan u toe te rekenen. Daarbij speelt mee dat moet worden voorkomen dat u een bepaald bestedingspatroon wordt opgedrongen.
Alleen als de aftrek redelijk is gelet op alle omstandigheden van het geval, wordt deze toegepast.
Hoe berekent de rechter het percentage?
Waar kijkt de rechter naar?
Als de rechter bepaalt dat een aftrek gerechtvaardigd is, moet hij het percentage vaststellen.
Daarvoor bestaat geen vaste rekenregel. De rechter beoordeelt dit per geval.
In de praktijk wordt in elk geval gekeken naar:
- de leeftijd van de woning en het herstelde onderdeel op het moment van de schade
- de verwachte levensduur van het nieuwe onderdeel
- de mate waarin het herstel invloed heeft op de waarde van de woning
- de omvang van het herstel (volledig of gedeeltelijk)
Vaak wordt gekeken naar de verhouding tussen de resterende levensduur van het oude onderdeel en de levensduur van het nieuwe onderdeel. Hoe ouder het onderdeel, hoe groter het mogelijke voordeel.
Voorbeelden uit de rechtspraak
Dakconstructie: 50% aftrek op basis van levensduur en voordeel
(Rechtbank Midden-Nederland 10 augustus 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:3469)
Kopers ontdekten na de levering van een woning uit 1938 dat de dakconstructie ernstig gebrekkig was. Zij lieten het dak volledig herstellen en vorderden de kosten op de verkoper.
De verkoper erkende aansprakelijkheid, maar stelde dat een aftrek nieuw voor oud moest worden toegepast omdat het dak volledig was vernieuwd.
De kantonrechter stelde vast dat een nieuw dak gemiddeld minimaal 40 jaar meegaat en dat het bestaande dak al gedeeltelijk was afgeschreven. Op basis daarvan werd een aftrek van 50% toegepast.
De rechter stelde het percentage vast aan de hand van de resterende levensduur en de afschrijving van het dak, en leidde daaruit het voordeel van vernieuwing af.
Funderingsherstel: aftrek verhoogd naar 35%
(Gerechtshof Amsterdam 5 oktober 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2989)
Kopers ontdekten kort na de levering van hun woning dat de fundering ernstig verzakte. Zij vorderden de volledige herstelkosten van de verkoper.
De verkoper voerde aan dat rekening moest worden gehouden met een aftrek nieuw voor oud, omdat de fundering al oud was en herstel op termijn te verwachten was.
De rechtbank stelde de aftrek vast op 20%. In hoger beroep werd dit verhoogd naar 35%.
Het hof overwoog dat de fundering al een beperkte levensduur had en dat herstel op korte of middellange termijn te verwachten was. Na herstel beschikten de kopers over een fundering die voor lange tijd geen onderhoud vereist.
Ook hier werd gekeken naar het voordeel van vernieuwing, waarbij niet alleen de levensduur, maar ook de verwachting dat herstel op termijn nodig was, een rol speelde.
Leidingschade: kader voor voordeelstoerekening
(Hoge Raad 23 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:956, Evides/GKB)
Een aannemer beschadigde bij werkzaamheden een waterleiding. De benadeelde liet de leiding vervangen en vorderde de volledige herstelkosten.
De aannemer stelde dat een aftrek moest worden toegepast, omdat de leiding na vervanging nieuwer en duurzamer was dan daarvoor.
Het hof volgde dat standpunt en paste een aftrek toe. De Hoge Raad vernietigde dit oordeel.
De Hoge Raad oordeelde dat voordeelstoerekening mogelijk is, maar niet automatisch. Het feit dat een onderdeel nieuw is of langer meegaat, is op zichzelf onvoldoende.
Er moet sprake zijn van een daadwerkelijk en concreet voordeel dat in redelijkheid kan worden toegerekend. Daarbij moet worden voorkomen dat de benadeelde een bepaald bestedingspatroon wordt opgedrongen.
Wat leert deze zaak?
Dit arrest vormt het belangrijkste kader. Een aftrek is alleen gerechtvaardigd als er daadwerkelijk een relevant voordeel is én het redelijk is om dat voordeel toe te rekenen.
Wilt u zekerheid over uw juridische positie?
We kijken met u mee en geven helder advies, zodat u precies weet waar u aan toe bent.
Wanneer kunt u de aftrek betwisten?
U heeft een gebrek ontdekt, de herstelkosten zijn gemaakt en de verkoper past een aftrek nieuw voor oud toe. Die aftrek hoeft u niet zonder meer te accepteren. Er zijn meerdere concrete gronden om de aftrek te betwisten of het percentage te beperken.
De aftrek is berekend op het losse onderdeel
Als de wederpartij de aftrek berekent op basis van de waardeverhoging van het herstelde bouwdeel afzonderlijk, en niet van de woning als geheel, kan de berekening onvolledig of onvoldoende onderbouwd zijn.
Laat een deskundige vaststellen of de woning als geheel substantieel meer waard is geworden. In veel gevallen is dat effect beperkt of zelfs afwezig.
De waardeverhoging is niet substantieel
Zelfs als de woning iets meer waard is geworden, rechtvaardigt dat niet automatisch een aftrek. De Hoge Raad stelt dat sprake moet zijn van een daadwerkelijk en relevant voordeel dat in redelijkheid kan worden toegerekend. Een marginale verbetering valt binnen de normale grenzen van herstel en levert geen toerekenbaar voordeel op.
De aftrek is onevenredig hoog
Ook als een aftrek in beginsel gerechtvaardigd is, kan de hoogte ervan worden betwist. Onderbouw met een deskundigenrapport wat de werkelijke levensduur van het herstelde onderdeel was, wat de verwachte levensduur van het nieuwe onderdeel is en in hoeverre de woning als geheel in waarde is gestegen. Zonder goede onderbouwing kan de rechter de aftrek naar eigen inzicht vaststellen, wat in de praktijk ook tot een hogere aftrek kan leiden.
Wat kunt u doen als de aftrek nieuw voor oud in uw situatie speelt?
Of u nu koper bent die schadevergoeding vordert, of verkoper die met een vordering wordt geconfronteerd: de aftrek nieuw voor oud vraagt om een zorgvuldige aanpak. Hoe beter uw dossier, hoe sterker uw positie.
Stap 1: Stel de omvang van het gebrek en de herstelkosten vast
Laat het gebrek beoordelen door een onafhankelijke deskundige voordat u herstelwerkzaamheden laat uitvoeren. Leg de aard van het gebrek, de noodzaak van het herstel en de kosten schriftelijk vast. Dit vormt de basis van uw vordering.
Stap 2: Documenteer de toestand vóór het herstel
Maak foto’s en laat de toestand van het gebrekkige onderdeel vastleggen voordat het herstel plaatsvindt. Deze documentatie is later van belang om te beoordelen welk voordeel het herstel heeft opgeleverd en of een aftrek gerechtvaardigd is.
Stap 3: Laat de waardeverhoging van de woning als geheel beoordelen
Als de wederpartij een aftrek inroept, laat dan door een taxateur of bouwkundig deskundige vaststellen of de woning als geheel in waarde is gestegen door het herstel. In veel gevallen is het effect op de totale waarde beperkt. Dat vormt een belangrijk argument tegen een hoge aftrek.
Stap 4: Reageer schriftelijk op het beroep op de aftrek
Betwist de aftrek schriftelijk en concreet. Geef aan waarom de berekening onjuist is, welk niveau (onderdeel of woning als geheel) als maatstaf moet worden genomen, en wat de werkelijke waardeverhoging van de woning is. Bewaar alle correspondentie zorgvuldig.
Stap 5: Laat uw juridische positie beoordelen
De aftrek nieuw voor oud is een onderwerp waarover rechters verschillend kunnen oordelen. Laat een jurist beoordelen hoe sterk uw positie is, welk percentage redelijk is en of een procedure in uw situatie kansrijk is.
Juridisch advies over de aftrek nieuw voor oud
Twijfelt u of in uw situatie een aftrek nieuw voor oud mag worden toegepast? Of heeft de tegenpartij een aftrek ingebracht waar u het niet mee eens bent?
Het verschil zit vaak in de details van uw situatie. De aard van het gebrek, de omvang van het herstel en de vraag of uw woning als geheel daadwerkelijk meer waard is geworden, spelen daarbij een belangrijke rol.
Bij Rechtdoor kijken wij met u mee naar uw situatie en beoordelen wij hoe sterk uw positie is en of de aftrek terecht is en in de juiste verhouding wordt toegepast.
Wilt u weten waar u juridisch staat? Dan kunt u een adviesgesprek aanvragen.
Woont u niet bij ons in de buurt? Dat is geen probleem. Wij hebben cliënten in het hele land (kijk maar bij onze beoordelingen). Het advies kan volledig telefonisch of per e-mail plaatsvinden.
