Onderzoeksplicht en mededelingsplicht bij aankoop van een woning: wat zijn uw rechten?

Wat zijn onderzoeksplicht en mededelingsplicht?

Bij de aankoop van een woning rusten op zowel de koper als de verkoper bepaalde verplichtingen. De onderzoeksplicht van de koper en de mededelingsplicht van de verkoper hangen samen. Wat de verkoper niet meldt, moet de koper in beginsel zelf nagaan.

• De onderzoeksplicht houdt in dat de koper niet passief mag afwachten, maar zelf moet nagaan of de woning aan zijn verwachtingen voldoet.
• De mededelingsplicht verplicht de verkoper om relevante informatie over de woning te verstrekken aan de koper.

Samen bepalen deze plichten welke eigenschappen de koper redelijkerwijs mocht verwachten en of sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de verkoper.

De onderzoeksplicht van de koper

De onderzoeksplicht betekent dat de koper bij de aankoop van een woning onderzoek moet doen naar de staat van de woning en mogelijke gebreken. De koper mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen.

Twijfel ontstaat onder meer bij:

• zichtbare gebreken of signalen (scheuren, vochtplekken);
  
• de ouderdom van de woning;
  
• afwijkingen ten opzichte van wat gebruikelijk is;
  
• waarschuwingen in de koopakte of verkoopinformatie.

Onderzoek kan verschillende vormen aannemen:

• het stellen van vragen aan de verkoper;
  
• één of meerdere bezichtigingen;
  
• het laten uitvoeren van een bouwkundige keuring (niet verplicht, maar vaak relevant).

Laat de koper onderzoek na terwijl daartoe aanleiding bestond, dan kan dit betekenen dat hij zich later niet met succes kan beroepen op non-conformiteit of dwaling.

De mededelingsplicht van de verkoper

Tegenover de onderzoeksplicht van de koper staat de mededelingsplicht van de verkoper. Deze houdt in dat de verkoper verplicht is om informatie te verstrekken over gebreken en omstandigheden die voor de koper van belang zijn.

De mededelingsplicht ziet met name op:

• bekende gebreken;
  
• omstandigheden die het normale gebruik van de woning raken;
  
• feiten waarvan de verkoper weet of moet begrijpen dat zij voor de koper relevant zijn.

Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen:

• ongevraagd melden van bekende ernstige gebreken;
  
• juist en volledig beantwoorden van vragen van de koper.
  

Onwetendheid van de verkoper bevrijdt hem niet altijd. Ook als de verkoper een gebrek niet kende, kan de woning toch non-conform zijn in de zin van artikel 7:17 BW.

Waarom zijn deze plichten zo belangrijk bij woningkoop?

De aankoop van een woning is voor de meeste mensen de grootste financiële beslissing die zij ooit nemen. Daarbij moet zowel de koper als de verkoper erop kunnen vertrouwen dat de transactie zorgvuldig en eerlijk verloopt en dat de risico’s op een redelijke manier zijn verdeeld.

De koper moet na levering niet worden geconfronteerd met ingrijpende gebreken die hij bij het sluiten van de overeenkomst redelijkerwijs niet hoefde te verwachten. Tegelijkertijd moet de verkoper erop kunnen vertrouwen dat hij niet achteraf aansprakelijk wordt gehouden voor klachten over gebreken die de koper zelf had kunnen zien of onderzoeken.

Juist om die reden spelen onderzoeksplicht en mededelingsplicht een centrale rol bij de koop van een woning. De wet en de rechtspraak proberen hiermee een evenwicht te creëren tussen bescherming van de koper en rechtszekerheid voor de verkoper. Hoe dat evenwicht in een concreet geval uitpakt, is vaak beslissend voor de uitkomst van een geschil.

Wilt u zekerheid over uw juridische positie?

We kijken met u mee en geven helder advies, zodat u precies weet waar u aan toe bent.

Plan een adviesgesprek

Welke plicht weegt zwaarder: onderzoek of mededeling?

Uit vaste rechtspraak volgt één duidelijk uitgangspunt: de mededelingsplicht van de verkoper gaat in beginsel vóór de onderzoeksplicht van de koper.

Dat is geen absolute regel, maar wel een zeer sterk uitgangspunt.

Mededelingsplicht gaat vóór onderzoeksplicht

Als de verkoper een mededelingsplicht heeft geschonden, kan aan de koper niet worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan.

Met name bij bekende ernstige gebreken die het normale gebruik raken, mag van de verkoper worden verwacht dat hij deze meldt. Doet hij dat niet, dan kan hij zich er niet achter verschuilen dat de koper beter had moeten kijken of vragen.

Dit uitgangspunt is herhaaldelijk bevestigd in de rechtspraak.

Wanneer speelt de onderzoeksplicht een rol?

De onderzoeksplicht speelt een rol als:

• gebreken zichtbaar of kenbaar waren;
  
• de koper signalen heeft genegeerd;
  
• het gaat om een oude woning waarbij meer risico’s te verwachten zijn;
  
• in de koopakte expliciet is gewezen op mogelijke gebreken;
  
• contractueel is bepaald dat bepaalde gebreken voor risico van de koper komen.

Het begrip “kenbaar” in koopakten duidt erop dat van de koper een actieve houding wordt verwacht. Wat kenbaar is, hangt af van de concrete omstandigheden.

Onderzoeksplicht in de praktijk: wat moet de koper concreet doen?

Van een koper wordt verwacht dat hij zich gedraagt als een redelijk handelend koper. Dat betekent niet dat hij technisch expert hoeft te zijn, maar wel dat hij alert is op signalen.

Bezichtigingen en zichtbare signalen

Tijdens bezichtigingen moet de koper letten op zaken als:

• scheuren in muren of gevels;
  
• vochtplekken of schimmel;
  
• verzakkingen;
  
• sterke geuren of andere opvallende omstandigheden.

Ziet de koper dergelijke signalen, dan moet hij doorvragen of nader onderzoek laten doen. Doet hij dat niet, dan kan dat zijn rechtspositie verzwakken.

Vragen stellen aan de verkoper

Het stellen van gerichte vragen is een belangrijk onderdeel van de onderzoeksplicht. De koper mag erop vertrouwen dat de verkoper deze vragen eerlijk en volledig beantwoordt.

De antwoorden zijn van groot belang voor:

• de verwachtingen van de koper;
  
• de uitleg van de koopovereenkomst;
  
• de beoordeling door de rechter bij een geschil.

Hierbij speelt ook de vragenlijst die bij de koopovereenkomst zit een belangrijke rol.

Bouwkundige keuring: wel of geen verplichting?

Een bouwkundige keuring is wettelijk niet verplicht. Het ontbreken van een keuring betekent dus niet automatisch dat de koper zijn onderzoeksplicht heeft geschonden.

Dat kan anders zijn als:

• er duidelijke signalen waren die aanleiding gaven tot een keuring;
  
• de koper bewust het risico heeft aanvaard;
  
• dit expliciet in de koopakte is vastgelegd.
  

In andere gevallen werkt het ontbreken van een keuring niet tegen de koper.

Mededelingsplicht in de praktijk: wat moet de verkoper melden?

De verkoper hoeft niet iedere onvolkomenheid te melden. De mededelingsplicht ziet vooral op informatie die voor de koper relevant is voor het normale gebruik of de aankoopbeslissing.

Bekende gebreken die normaal gebruik raken

Voorbeelden van informatie die gemeld moet worden:

• funderingsproblemen;
  
• structurele lekkages;
  
• constructieve gebreken;
  
• ernstige geluidsoverlast;
  
• juridische beperkingen die het gebruik raken.

Het verzwijgen van dergelijke informatie kan leiden tot aansprakelijkheid.

De rol van de vragenlijst

De vragenlijst vormt geen garantie, maar is wel een belangrijk bewijsmiddel. Zij laat zien welke mededelingen de verkoper heeft gedaan en speelt een rol bij de vraag wat de koper mocht verwachten.

Antwoorden in de vragenlijst ontslaan de koper niet altijd van zijn onderzoeksplicht, maar kunnen die wel beperken.

Wilt u zekerheid over uw juridische positie?

We kijken met u mee en geven helder advies, zodat u precies weet waar u aan toe bent.

Plan een adviesgesprek

Samenhang met non-conformiteit (artikel 7:17 BW)

Van non-conformiteit is sprake als de woning niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Daarbij gaat het met name om de vraag of de woning geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis.

Bij de beoordeling van non-conformiteit spelen de onderzoeksplicht en de mededelingsplicht een centrale rol. De verwachtingen van de koper worden mede bepaald door wat de verkoper heeft meegedeeld, maar ook door wat de koper zelf heeft onderzocht of had moeten onderzoeken. Deze plichten vormen samen het kader waarbinnen wordt beoordeeld of de woning aan de overeenkomst beantwoordt.

Van belang is dat non-conformiteit niet vereist dat de verkoper bekend was met het gebrek. Ook een gebrek waarvan de verkoper zelf geen wetenschap had, kan ertoe leiden dat de woning niet voldoet aan wat de koper mocht verwachten. 

Samenhang met contractuele clausules

In koopovereenkomsten worden vaak clausules opgenomen die de risicoverdeling tussen koper en verkoper nader inkleuren. Deze bepalingen beïnvloeden de reikwijdte van de onderzoeksplicht en mededelingsplicht, maar nemen deze plichten niet zonder meer weg. Ook bij contractuele risicoverdeling blijft van belang wat partijen over en weer mochten verwachten.

As is where is-clausule

Een as is where is-clausule legt het risico van gebreken in grotere mate bij de koper. Daarmee kan de aansprakelijkheid van de verkoper worden beperkt, maar niet onbeperkt worden uitgesloten.

Ook bij zo’n clausule geldt dat de verkoper geen onjuiste of onvolledige mededelingen mag doen. Is de verkoper bekend met gebreken of omstandigheden die van belang zijn voor het normale gebruik van de woning, dan moet hij die melden. Doet hij dat niet, dan faalt een beroep op de clausule in de praktijk regelmatig.

Ouderdomsclausule en “kenbaar”-bepalingen

Met een ouderdomsclausule wordt tot uitdrukking gebracht dat de woning van oudere bouwdatum is en dat de koper rekening moet houden met een lagere bouwkundige kwaliteit. Dit leidt tot een verzwaarde onderzoeksplicht: van de koper mag meer oplettendheid en nader onderzoek worden verwacht.

Die verzwaarde onderzoeksplicht kent echter grenzen. Een ouderdomsclausule ontslaat de verkoper niet van zijn mededelingsplicht. Bekende ernstige gebreken die het normale gebruik van de woning belemmeren, moeten ook bij oudere woningen worden gemeld. Bepalingen waarin gebreken voor rekening van de koper komen, bieden geen bescherming als de verkoper informatie heeft verzwegen die hij had moeten delen.

Voorbeelden uit de rechtspraak

De rechtspraak laat zien dat geschillen over onderzoeksplicht en mededelingsplicht sterk afhankelijk zijn van de concrete feiten en omstandigheden. Met name de vraag welke informatie de verkoper had moeten delen en welk onderzoek van de koper mocht worden verwacht, staat daarbij centraal.

Schending van de mededelingsplicht: geluidsoverlast

In een uitspraak van de Rechtbank Gelderland van 13 augustus 2025 (ECLI:NL:RBGEL:2025:6806) stond geluidsoverlast centraal. Na de aankoop van een woning bleken kopers structurele geluidshinder te ervaren van een naastgelegen bedrijf. De verkoper had vóór de verkoop eerdere klachtenprocedures en vergunningstrajecten over deze overlast verzwegen.

De rechtbank oordeelde dat de verkoper hiermee zijn mededelingsplicht had geschonden. Hoewel de geluidsoverlast niet zodanig was dat de woning ongeschikt werd voor normaal gebruik en ontbinding daarom niet werd toegewezen, leidde de schending van de mededelingsplicht wél tot aansprakelijkheid voor schade. Deze zaak laat zien dat ook omstandigheden buiten de woning zelf, zoals omgevingsfactoren, onder de mededelingsplicht kunnen vallen.

Geen schending van de mededelingsplicht: gebreken onvoldoende onderbouwd

Dat een beroep op onderzoeksplicht of mededelingsplicht niet altijd slaagt, blijkt uit uitspraken van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 4 maart 2025 (ECLI:NL:GHARL:2025:1220) en de Rechtbank Amsterdam van 22 oktober 2025 (ECLI:NL:RBAMS:2025:9687). 

In beide zaken klaagden kopers na de aankoop over gebreken, zoals lekkages en vochtproblemen, en stelden zij dat de woning niet voldeed aan wat zij mochten verwachten. De rechters oordeelden echter dat niet was bewezen dat deze gebreken al bij de koop aanwezig waren of dat zij het normale gebruik van de woning belemmerden. 

Ook was niet gebleken dat de verkopers relevante informatie hadden verzwegen. In de Amsterdamse zaak woog bovendien mee dat de kopers een bouwkundige keuring hadden laten uitvoeren. Deze uitspraken laten zien dat niet iedere tegenvaller na de koop automatisch leidt tot aansprakelijkheid van de verkoper.

Uitleg door de rechter: hoe wordt dit beoordeeld?

Verwachtingen van de koper

Bij de beoordeling kijkt de rechter allereerst naar wat de koper redelijkerwijs mocht verwachten op grond van de overeenkomst. Daarbij spelen onder meer een rol:

• de aard en leeftijd van de woning;
  
• de mededelingen en verklaringen van de verkoper;
  
• de inhoud en formulering van de koopakte, inclusief eventuele clausules.

Wat als normaal gebruik mag worden verwacht, verschilt per situatie en wordt steeds concreet ingevuld.

Gedragingen van partijen vóór de koop

Daarnaast betrekt de rechter het gedrag van partijen in de aanloop naar de koop. Denk aan:

• e-mails en overige correspondentie;
  
• wat tijdens bezichtigingen is gezegd of waargenomen;
  
• verkoopbrochures en vragenlijsten;
  
• onderhandelingen over prijs of voorwaarden.

Deze omstandigheden kunnen bepalend zijn voor de vraag welke verwachtingen gerechtvaardigd waren en of één van de partijen zijn plichten heeft geschonden.

Wat kunt u doen bij een geschil over onderzoeksplicht of mededelingsplicht?

Bij een geschil is een gestructureerde aanpak essentieel.

Stap 1: vaststellen van de aard van het gebrek

Bepaal of het gaat om een feitelijk, juridisch of omgevingsgebrek en of dit het normale gebruik raakt.

Stap 2: analyseren wie wat wist of had moeten weten

Breng in kaart welke informatie de verkoper had en wat hij heeft medegedeeld en had moeten mededelen. 

Stap 3: juridisch advies inwinnen

Win juridisch advies is om helder te krijgen wat uw rechten en plichten zijn en om te voorkomen dat u uw rechten verspeelt. Door juridisch advies in te winnen weet u zeker dat u de juiste stappen neemt. 

Juridisch advies over onderzoeksplicht en mededelingsplicht

Twijfelt u of een gebrek voor uw rekening komt, of had de verkoper dit moeten melden? Of wordt u als verkoper aangesproken terwijl u meent dat de koper zelf onderzoek had moeten doen?

Plan dan een adviesgesprek met één van onze juristen. U krijgt duidelijkheid over uw rechtspositie, de rol van onderzoeksplicht en mededelingsplicht in uw situatie en de stappen die u kunt zetten om uw belangen te beschermen.

Woont u niet bij ons in de buurt? Dat is geen probleem. Wij adviseren cliënten door het hele land (kijk maar bij onze beoordelingen). Het advies kan volledig telefonisch of per e-mail plaatsvinden.