Documentatieplicht bij het financieringsvoorbehoud: wat betekent dit voor koper en verkoper?
U wilt de koop van een woning ontbinden omdat de financiering niet lukt. In de koopovereenkomst staat een financieringsvoorbehoud, maar ook een verplichting om dat beroep “goed gedocumenteerd” te doen. Wat houdt dat precies in? En wat als u daar niet aan voldoet? Of bent u de verkoper en wilt u graag weten of het beroep van de koper op het financieringsvoorbehoud rechtsgeldig is?
In dit artikel leest u wat de documentatieplicht betekent, hoe rechters hiernaar kijken en wat de gevolgen zijn als het beroep niet rechtsgeldig wordt gedaan.
Heeft u te maken met een geschil over het financieringsvoorbehoud of twijfelt u of uw beroep geldig is?
Download onze gratis modelbrieven of plan een adviesgesprek met een van onze juristen.
Wat is de documentatieplicht bij het financieringsvoorbehoud?
Bij de koop van een woning wordt vaak een financieringsvoorbehoud opgenomen. Dat betekent dat de koper de koop kan ontbinden als de hypotheek niet rondkomt, mits aan de voorwaarden is voldaan.
Een van die voorwaarden is de documentatieplicht. Deze verplichting houdt in dat de koper moet kunnen aantonen dat hij zich serieus heeft ingespannen om de financiering te krijgen.
De meeste koopovereenkomsten bepalen dat een beroep op het financieringsvoorbehoud “goed gedocumenteerd” moet zijn. In de standaard NVM-koopakte staat bijvoorbeeld:
“Een beroep op het financieringsvoorbehoud dient goed gedocumenteerd te geschieden. Onder goed gedocumenteerd wordt verstaan dat de mededeling vergezeld gaat van bewijsstukken waaruit blijkt dat koper bij ten minste één geldverstrekkende bank een offerte heeft aangevraagd en dat deze aanvraag niet tot het gewenste resultaat heeft geleid.”
De documentatieplicht is bedoeld om te kunnen toetsen of de koper aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan.
De verhouding tussen inspanningsplicht en documentatieplicht
De documentatieplicht en de inspanningsplicht horen bij elkaar. De koper moet al het redelijk mogelijke doen om de financiering te verkrijgen (de inspanningsplicht) en dat kunnen bewijzen (de documentatieplicht).
De documentatieplicht is dus geen doel op zich, maar een bewijsfunctie. Rechters beoordelen of uit de overgelegde stukken blijkt dat de koper serieus heeft geprobeerd de financiering te regelen.
Heeft de koper geen documenten overgelegd of is de informatie onvolledig, dan is het beroep meestal ongeldig en blijft de koop in stand.
Wat betekent de documentatieplicht voor kopers?
Voor kopers is de documentatieplicht cruciaal. Wie de financiering niet rond krijgt en een beroep wil doen op het financieringsvoorbehoud, moet:
- binnen de afgesproken termijn het beroep doen
- minimaal één (soms meer) afwijzing van een Nederlandse geldverstrekkende bank overleggen en soms ook de aanvraag
- duidelijk maken welk bedrag is aangevraagd
De afwijzing moet voldoende informatie bevatten om te kunnen beoordelen of het om een serieuze aanvraag ging. Een summiere afwijzing zonder toelichting is vaak onvoldoende.Als de koper niet aan deze verplichting voldoet, blijft de koopovereenkomst in stand. De koper moet dan alsnog de waarborgsom storten of een bankgarantie stellen. Gebeurt dat niet, dan kan de verkoper na ingebrekestelling de koop ontbinden en aanspraak maken op de contractuele boete van 10 procent. Meer informatie over die boete leest u in ons artikel.
Wilt u zekerheid over uw juridische positie?
We kijken met u mee en geven helder advies, zodat u precies weet waar u aan toe bent.
Wat betekent dit voor verkopers?
Voor verkopers biedt de documentatieplicht houvast. De verkoper kan controleren of de koper terecht een beroep doet op het financieringsvoorbehoud.
Vindt de verkoper dat de koper niet aan de documentatieplicht heeft voldaan, dan mag hij de ontbinding weigeren. De verkoper moet vervolgens wel de juiste stappen zetten:
- De koper in gebreke stellen wegens het niet voldoen aan zijn verplichting om de waarborgsom te storten of een bankgarantie te stellen
- Pas daarna (als daar niet aan wordt voldaan) de koopovereenkomst ontbinden
- Vervolgens de boete vorderen
De verkoper mag de koper niet in gebreke stellen voor het niet overleggen van documenten. De documentatieplicht is namelijk geen zelfstandige verplichting waarvan nakoming kan worden gevorderd.
Checklist: voldoet u aan de documentatieplicht?
Gebruik deze checklist om te beoordelen of u als koper aan de documentatieplicht voldoet:
- De aanvraag is ingediend bij een Nederlandse geldverstrekkende bank
- De aanvraag is tijdig gedaan
- De afwijzing vermeldt het aangevraagde bedrag
- De afwijzing is binnen de termijn gedeeld met de verkoper
- De stukken tonen dat de koper zich serieus heeft ingespannen
Voldoet u niet aan (één van) deze punten, dan bestaat het risico dat het beroep ongeldig is.
Wat zegt de rechtspraak over de documentatieplicht?
De rechtspraak laat zien dat de uitleg van de documentatieplicht sterk afhangt van de omstandigheden. Rechters hanteren een strenge, maar redelijke maatstaf.
1. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26 februari 2025 (ECLI:NL:GHARL:2025:3310)
In deze zaak had de koper zijn beroep zorgvuldig onderbouwd. Er was een volledige hypotheekaanvraag gedaan bij een Nederlandse geldverstrekker, inclusief alle benodigde documenten. De afwijzing was duidelijk en tijdig aan de verkoper verstrekt. Het hof oordeelde dat hiermee aan de documentatieplicht was voldaan en dat de ontbinding rechtsgeldig was. De verkoper kon aan de hand van de stukken goed beoordelen dat de koper zich voldoende had ingespannen.
2. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 januari 2025 (ECLI:NL:GHARL:2025:2566)
Ook hier werd het beroep op het financieringsvoorbehoud gehonoreerd. De koper had meerdere aanvragen ingediend bij verschillende banken en alle afwijzingen overgelegd. Uit de correspondentie bleek dat de aanvragen serieus waren gedaan en dat de afwijzingen reëel waren. Volgens het hof had de koper niet alleen aan de letter van de overeenkomst voldaan, maar ook aan de achterliggende bedoeling van de documentatieplicht: inzicht bieden in de inspanningen die zijn geleverd.
3. Rechtbank Midden-Nederland, 27 november 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:5696)
In deze zaak had de koper wel afwijzingen van banken overgelegd, maar deze waren summier en vermeldde niet voor welk bedrag de financiering was aangevraagd. Daardoor kon de verkoper niet nagaan of de koper binnen de overeengekomen grenzen had gehandeld of dat er daadwerkelijk een serieuze aanvraag was gedaan. De rechtbank oordeelde dat niet aan de documentatieplicht was voldaan. De koop bleef in stand en de koper was de contractuele boete verschuldigd.
4. Rechtbank Overijssel, 14 juni 2023 (ECLI:NL:RBOVE:2023:2419)
De koper had slechts korte afwijzingen overgelegd, zonder toelichting of onderliggende aanvraagstukken. De verkoper kon daardoor niet controleren of de koper zich serieus had ingespannen om financiering te verkrijgen. De rechtbank vond dat het beroep op het financieringsvoorbehoud onvoldoende was gedocumenteerd. De ontbinding werd ongeldig verklaard en de koper moest de overeengekomen boete betalen.
Deze uitspraken laten zien dat niet de hoeveelheid documenten doorslaggevend is, maar de inhoud en de inspanning die daaruit blijkt. Als uit de stukken duidelijk wordt dat de koper zich serieus heeft ingespannen, zal een beroep eerder worden gehonoreerd. Ontbreekt die duidelijkheid, dan blijft de koop in stand.
Iemand in gebreke stellen? Gebruik onze gratis modelbrieven
Stel de andere partij eenvoudig én correct in gebreke met onze gratis voorbeeldbrieven.
Wat als u niet voldoet aan de documentatieplicht?
Voldoet de koper niet aan de documentatieplicht, dan:
- blijft de koopovereenkomst in stand
- moet de koper alsnog aan zijn verplichtingen voldoen
- kan de verkoper de koop ontbinden na ingebrekestelling
- is de koper in veel gevallen de contractuele boete van 10 procent verschuldigd
De koper kan de bank of tussenpersoon aansprakelijk stellen als die een fout maakte, maar dat verandert niets aan de geldigheid van de ontbinding tegenover de verkoper.
Juridisch advies
Een beroep op het financieringsvoorbehoud lijkt eenvoudig, maar de juridische gevolgen zijn vaak groot als het niet goed wordt gedaan. Wilt u weten of uw beroep rechtsgeldig is gedaan, of of u als verkoper aanspraak kunt maken op de boete?
Lees ook onze gerelateerde artikelen:
Download onze gratis modelbrieven of plan een adviesgesprek met een van onze juristen.
Woont u niet bij ons in de buurt? Dat is geen probleem. Wij hebben cliënten in het hele land (kijk maar bij onze beoordelingen). Alles kan telefonisch of via de mail.
