Ouderdomsclausule woning: wat als er gebreken zijn na aankoop?
Na de aankoop van een woning wordt soms kort daarna een ernstig gebrek ontdekt. In de koopovereenkomst staat een ouderdomsclausule. Wat betekent dat voor de positie van partijen? Is de koper verantwoordelijk voor de schade, of kan de verkoper tóch aansprakelijk zijn?
In dit artikel leest u wat een ouderdomsclausule is, hoe rechters deze beoordelen en welke stappen u in uw situatie kunt zetten.
Heeft u zelf te maken met een verborgen gebrek en staat er een ouderdomsclausule in uw koopcontract? Download ons gratis informatieboekje over verborgen gebreken of plan een kennismakingsgesprek met één van onze juristen. Zo krijgt u snel duidelijkheid over uw positie.
Wat is een ouderdomsclausule in een koopovereenkomst?
Een ouderdomsclausule is een bepaling in de koopovereenkomst waarin staat dat de woning ouder is en mogelijk gebreken heeft. Met deze clausule verklaart de koper zich bewust van het feit dat de bouwkwaliteit lager kan zijn dan bij nieuwbouw. De clausule verlegt een deel van het risico voor gebreken naar de koper.
Een veelvoorkomende formulering luidt:
“Koper is ermee bekend dat de woning is gebouwd omstreeks 1965 en dus meer dan 60 jaar oud is. De bouwkundige staat kan hierdoor afwijken van de eisen en verwachtingen die gelden voor moderne woningen. Verkoper geeft geen garantie over onderdelen of constructies die naar hun aard door ouderdom, slijtage of verouderde bouwmethoden zijn beïnvloed. Eventuele gebreken die hiermee verband houden komen voor rekening en risico van koper.
Koper is gewezen op de mogelijkheid een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren en heeft voldoende gelegenheid gehad om de staat van de woning te beoordelen.”
Het doel van deze clausule is om de aansprakelijkheid van de verkoper te beperken voor gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning.
Wat betekent een ouderdomsclausule voor verborgen gebreken?
In beginsel moet een woning voldoen aan de redelijke verwachtingen van de koper (artikel 7:17 lid 2 BW). Met een ouderdomsclausule wijken partijen daarvan af: bij oudere woningen accepteert de koper dat er een groter risico op gebreken bestaat. Wordt na overdracht een gebrek ontdekt dat met die ouderdom samenhangt, dan ligt de aansprakelijkheid in veel gevallen bij de koper.
De clausule geldt alleen voor gebreken die de verkoper niet kende. Als de verkoper wél op de hoogte was, moet hij dat melden. Dat heet de mededelingsplicht.
Onderzoeksplicht van de koper
Een ouderdomsclausule verzwaart de onderzoeksplicht. Van de koper mag worden verwacht dat hij de woning zorgvuldig onderzoekt, bijvoorbeeld door een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Tegelijkertijd mag de koper uitgaan van duidelijke mededelingen van de verkoper. De mededelingsplicht van de verkoper weegt zwaarder dan de onderzoeksplicht; schendt de verkoper die plicht, dan kan hij zich niet verschuilen achter de ouderdomsclausule.
In een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 27 februari 2025 (ECLI:NL:GHARL:2025:1674) oordeelde het hof dat de koper van een woning uit 1918 rekening had moeten houden met zwamvorming. Bij een woning van die leeftijd ligt het risico op dergelijke gebreken in beginsel bij de koper.
Mededelingsplicht van de verkoper
De verkoper moet bekende gebreken actief melden. Doet hij dat niet, dan kan hij zich niet verschuilen achter de ouderdomsclausule.
In een arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 27 mei 2025 (ECLI:NL:GHSHE:2025:1483) oordeelde het hof dat de verkoper aansprakelijk bleef voor wateroverlast in een kelderruimte die als woonruimte was verkocht. Omdat hij bekend was met eerdere problemen, kon hij zich niet beroepen op de clausule.
Wilt u weten waar u aan toe bent?
We denken graag met u mee. Eerlijk, helder en zonder moeilijke woorden.
Wanneer is de verkoper tóch aansprakelijk ondanks de ouderdomsclausule?
Een ouderdomsclausule sluit de aansprakelijkheid van de verkoper niet automatisch uit. De rechter kijkt altijd naar de formulering van de clausule en de omstandigheden van het geval. Daarbij spelen vooral de volgende factoren een rol:
- de oorzaak van het gebrek;
- de vraag of aansprakelijkheid expliciet is uitgesloten;
- of de koper het gebrek had kunnen ontdekken;
- of de verkoper op de hoogte was van het gebrek.
Voorbeelden uit de rechtspraak
In een arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 27 mei 2025 (ECLI:NL:GHSHE:2025:1483) werd geoordeeld dat de verkoper aansprakelijk was voor waterinstroom in een kelderruimte die als woonruimte was verkocht. De verkoper had eerder problemen gehad, maar deze niet gemeld. De aanwezigheid van een ouderdomsclausule deed daar niets aan af: de mededelingsplicht woog zwaarder dan de exoneratie.
Dit illustreert dat een ouderdomsclausule geen vrijbrief is voor de verkoper. Als de verkoper informatie achterhoudt of onvoldoende duidelijk is over gebreken, kan hij tóch aansprakelijk zijn voor de schade.
Uitleg van de clausule volgens de rechter
Rechters hanteren bij de beoordeling van ouderdomsclausules de Haviltex-maatstaf. Ze kijken dus niet alleen naar de letterlijke tekst van de clausule, maar ook naar wat partijen over en weer van elkaar mochten verwachten. Daarbij is de concrete formulering van de clausule vaak doorslaggevend.
Hoe wordt een ouderdomsclausule juridisch geïnterpreteerd?
Rechters hanteren bij ouderdomsclausules in de praktijk twee benaderingen: een beperkte en een ruime uitleg. De gekozen benadering hangt sterk af van de formulering van de clausule en de omstandigheden van de zaak.
Beperkte versus ruime uitleg
Bij een beperkte uitleg vallen alleen gebreken die daadwerkelijk samenhangen met de ouderdom van de woning onder de clausule.
Bij een ruime uitleg vallen ook andere gebreken onder de uitsluiting, ongeacht of die direct verband houden met ouderdom.
De rol van de formulering van de clausule
De exacte bewoordingen zijn vaak doorslaggevend. In een arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 21 mei 2025 (ECLI:NL:GHAMS:2025:2282) ging het om een verzakking van de vloer in een woning. De ouderdomsclausule was ruim geformuleerd en sloot aansprakelijkheid uit voor constructieve gebreken, zonder deze te beperken tot ouderdomsgerelateerde oorzaken. Het hof oordeelde dat de verkoper niet aansprakelijk was, omdat de clausule voldoende duidelijk was geformuleerd.
Deze zaak laat zien dat een ruim geformuleerde clausule de positie van de verkoper versterkt, terwijl een algemeen of vaag geformuleerde clausule juist aanleiding kan geven tot een beperkte uitleg.
Wat als de ouderdomsclausule onduidelijk is geformuleerd?
Een ouderdomsclausule moet duidelijk en concreet zijn. Is de clausule te algemeen of vaag geformuleerd, dan kan de rechter deze beperkt uitleggen. Een enkele verwijzing naar de ouderdom van de woning sluit niet automatisch alle gebreken uit. In dat geval kan de verkoper tóch (gedeeltelijk) aansprakelijk blijven.
Wat staat er in het koopcontract naast de ouderdomsclausule?
De ouderdomsclausule staat nooit op zichzelf. Vaak bevat de koopovereenkomst ook bepalingen over ‘normaal gebruik’ van de woning. Die bepaling kan ertoe leiden dat de verkoper aansprakelijk blijft voor ernstige gebreken die het normaal gebruik onmogelijk maken, ook al is een ouderdomsclausule opgenomen.
Rechters kijken dus niet alleen naar de clausule zelf, maar naar de samenhang van alle bepalingen in het contract. Een algemene ouderdomsclausule biedt minder bescherming dan een duidelijk en specifiek geformuleerde clausule.
Hoe doet u een beroep op of verweert u zich tegen een ouderdomsclausule?
Beroep of verweer op een ouderdomsclausule bij verborgen gebreken
Zowel koper als verkoper kan zich bij verborgen gebreken beroepen op de ouderdomsclausule of zich daartegen verweren. Welke partij in het gelijk wordt gesteld, hangt af van de formulering van de clausule, de omstandigheden van de koop en de aard van het gebrek.
Meer uitleg over de wettelijke regels bij verborgen gebreken in huizen vindt u op onze pagina over verborgen gebreken bij een woning.
Dossieropbouw en bewijs
Sterk bewijs is doorslaggevend bij een geschil. Bouwkundige rapporten, correspondentie en de exacte tekst van de clausule spelen daarbij een belangrijke rol. Laat een deskundige beoordelen of het gebrek onder de clausule valt of daar juist buiten blijft.
Juridisch advies
Wilt u weten of u zich kunt beroepen op de ouderdomsclausule of juist verweren tegen een beroep daarop?
Vraag dan ons gratis informatieboekje verborgen gebreken aan of plan een kennismakingsgesprek.
Woont u niet bij ons in de buurt? Dat is geen probleem. Wij hebben cliënten in het hele land (kijk maar bij onze beoordelingen). Alles kan telefonisch of via de mail.
