Voorlopig koopcontract ontbinden: wat zijn uw mogelijkheden?

Wat is een voorlopig koopcontract?

De term is misleidend  

Een ‘voorlopig koopcontract’ is geen vrijblijvende intentieverklaring, maar een volwaardige koopovereenkomst. Zodra koper en verkoper de overeenkomst hebben ondertekend en aan de schriftelijkheidseis is voldaan, is deze juridisch bindend (artikel 7:2 lid 1 BW). De term ‘voorlopig’ verwijst alleen naar het moment van eigendomsoverdracht: die vindt pas plaats bij de notariële akte van levering.

Wat staat er meestal in?  

De meeste koopovereenkomsten worden opgesteld op basis van het NVM-model. Daarin staan onder meer de koopsom, de leveringsdatum, de waarborgsom of bankgarantie en eventuele ontbindende voorwaarden.

Vrijwel altijd is ook een boetebepaling opgenomen. Bij niet-nakoming kan de partij die haar verplichtingen wel nakomt aanspraak maken op een direct opeisbare boete van tien procent van de koopsom.

Of de overeenkomst juridisch volledig voldoet aan de schriftelijkheidseis, hangt af van de concrete vastlegging. In ons artikel over het schriftelijkheidsvereiste bij de verkoop van een woning leest u hier meer over.

Route 1: ontbinden binnen de wettelijke bedenktijd

Drie dagen voor de particuliere koper  

Een particuliere koper heeft een wettelijke bedenktijd van drie dagen. Binnen die termijn kunt u de koopovereenkomst ontbinden zonder opgaaf van reden en zonder kosten. De wettelijke basis daarvoor staat in artikel 7:2 lid 2 BW.

De bedenktijd begint op de dag nadat u een door beide partijen ondertekende koopovereenkomst heeft ontvangen. Daarbij gelden specifieke regels voor de berekening van de termijn, bijvoorbeeld voor weekenden en feestdagen.

Wanneer geldt deze bedenktijd?  

De bedenktijd geldt alleen voor de particuliere koper van een woning of een tot bewoning bestemde onroerende zaak. Een professionele koper of belegger heeft geen wettelijke bedenktijd. Voor de verkoper geldt deze regeling niet, tenzij partijen dit uitdrukkelijk zijn overeengekomen.

Hoe roept u de bedenktijd in?  

U hoeft geen reden op te geven, maar u moet wel duidelijk verklaren dat u de overeenkomst ontbindt. Doe dit bij voorkeur schriftelijk en zorg dat de verklaring vóór het einde van de termijn de verkoper of diens makelaar bereikt. Bewaar het verzendbewijs. Als u te laat bent, kunt u zich niet meer op de bedenktijd beroepen.

Voorbeeld uit de rechtspraak

Misbruik van bedenktijd door verkoper  

(Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 3 maart 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:1870; bevestigd door de Hoge Raad, ECLI:NL:HR:2021:1511)

In deze zaak had de verkoper bedongen dat de bedenktijd ook voor hem zou gelden. Twee dagen na het tekenen beriep hij zich daarop. De woning werd vervolgens aan een andere koper verkocht, vermoedelijk tegen een hogere prijs.

Het hof oordeelde dat sprake was van misbruik van bevoegdheid. De bedenktijd is bedoeld om bescherming te bieden tegen een overhaaste beslissing, niet om als verkoper te kunnen kiezen tussen meerdere biedingen. De verkoper werd veroordeeld tot betaling van de contractuele boete van tien procent van de koopsom.

Wat leert deze zaak?  

De bedenktijd is geen vrijbrief. Wordt deze gebruikt voor een ander doel dan waarvoor zij bedoeld is, dan kan sprake zijn van misbruik van bevoegdheid. In dat geval kan de contractuele boete volledig in stand blijven.

Route 2: ontbinden via een ontbindende voorwaarde

Wat is een ontbindende voorwaarde?  

Een ontbindende voorwaarde is een afspraak in de koopovereenkomst die het mogelijk maakt de koop te beëindigen als zich een bepaalde situatie voordoet. De meest voorkomende is het financieringsvoorbehoud: u kunt de koop ontbinden als u de financiering niet rond krijgt.

Andere voorbeelden zijn een bouwkundig voorbehoud, een voorbehoud van Nationale Hypotheek Garantie of een voorbehoud van benodigde vergunningen of verkoop eigen woning.

Het financieringsvoorbehoud: belangrijkste route voor kopers  

Het financieringsvoorbehoud is in de praktijk de belangrijkste ontbindende voorwaarde voor kopers. U kunt zich daarop beroepen als u binnen de afgesproken termijn geen passende financiering verkrijgt.

Aan dat beroep worden wel eisen gesteld. In de regel moet u kunnen aantonen dat u:

• zich voldoende heeft ingespannen om financiering te verkrijgen (inspanningsverplichting);
• dit ook kunt onderbouwen met stukken (documentatieverplichting).

Voldoet u niet aan deze voorwaarden, dan kan de verkoper het beroep op het financieringsvoorbehoud afwijzen en aanspraak maken op nakoming van de overeenkomst. 

Voorbeeld uit de rechtspraak

Documentatieplicht is geen formaliteit  

(Rechtbank Noord-Holland 14 juli 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:6051)

In deze zaak beriep de koper zich op het financieringsvoorbehoud zonder een formele afwijzing van een bank te overleggen. Wel had hij een rapport van een gespecialiseerd bureau en een toelichting van zijn hypotheekadviseur, waaruit bleek dat een aanvraag geen reële kans van slagen had.

De verkoper stelde dat niet was voldaan aan de documentatieplicht en vorderde de contractuele boete. De rechtbank oordeelde anders. De documentatieplicht heeft een bewijsfunctie: de verkoper moet kunnen beoordelen of de koper zich voldoende heeft ingespannen.

Dat bewijs hoeft niet per se uit een bankafwijzing te bestaan. Ook andere stukken kunnen voldoende zijn, zolang deze gezamenlijk inzicht geven in de inspanningen van de koper. Het beroep op het financieringsvoorbehoud werd daarom gehonoreerd en de boete werd afgewezen.

Wat leert deze zaak?  

Een bankafwijzing is niet in alle gevallen vereist. Uw onderbouwing moet wel concreet en overtuigend zijn. De verkoper moet aan de hand van uw stukken kunnen vaststellen dat u serieus heeft geprobeerd financiering te verkrijgen.

Wilt u zekerheid over uw juridische positie?

We kijken met u mee en geven helder advies, zodat u precies weet waar u aan toe bent.

Plan een adviesgesprek

Route 3: ontbinden wegens tekortkoming

Wanneer kan dit?  

Komt de andere partij haar verplichtingen uit de koopovereenkomst niet na, dan kunt u de overeenkomst in beginsel ontbinden wegens een tekortkoming. Bij de koop van een woning gaat het in de praktijk vaak om situaties zoals:

• de koper verschijnt niet bij de notaris of voldoet de waarborgsom niet;
• de verkoper weigert mee te werken aan de levering.

Eerst ingebrekestelling, dan ontbinding  

In de meeste gevallen kunt u pas ontbinden nadat u de andere partij schriftelijk in gebreke heeft gesteld. In de NVM koopovereenkomst staat dat er een ingebrekestelling moet worden verstuurd met daarin een termijn van acht dagen. 

Verstrijkt die termijn zonder resultaat, dan raakt de andere partij in verzuim en kunt u de overeenkomst ontbinden.

De boete van tien procent  en matiging

In de meeste koopovereenkomsten is een boetebeding opgenomen van tien procent van de koopsom bij een toerekenbare tekortkoming.

Deze boete is in beginsel direct opeisbaar, zonder dat u de werkelijke schade hoeft te bewijzen. De rechter kan de boete in beginsel matigen als toepassing ervan tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt (artikel 6:94 BW), maar daarvan is niet snel sprake. Toch zien wij dat er de laatste tijd in de rechtspraak regelmatig wordt gematigd. 

Voorbeeld uit de rechtspraak

Boete gematigd na misleiding door hypotheekadviseur  

(Rechtbank Amsterdam 7 mei 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:2608)

In deze zaak hadden kopers een woning gekocht voor € 433.750, maar zij stortten de waarborgsom van tien procent niet op tijd. Na een ingebrekestelling met een termijn van acht dagen ontbonden de verkopers de overeenkomst en vorderden de boete van € 43.375.

De rechtbank stelde vast dat de kopers toerekenbaar waren tekortgeschoten en dat de overeenkomst rechtsgeldig was ontbonden. De boete was daarom verschuldigd. De kopers vroegen wel om matiging: zij waren misleid door hun hypotheekadviseur en de schade van de verkopers was beperkt, omdat de woning kort daarna voor een hoger bedrag aan een ander was verkocht.

De rechtbank matigde de boete met vijftig procent tot € 21.687,50. Doorslaggevend waren de wanverhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, en het feit dat de kopers wél wilden nakomen maar onjuist waren geïnformeerd door hun adviseur. Verdere matiging was niet aan de orde, omdat het NVM-boetebeding maatschappelijk aanvaard is.

Wat leert deze zaak?

Een rechter kan de boete van tien procent matigen als de werkelijke schade beperkt is. Een wanverhouding tussen schade en boete weegt daarbij zwaar, zeker wanneer de niet-nakoming niet volledig aan de koper te wijten is.

Boete gematigd na al betaalde vergoeding voor uitstel  

(Rechtbank Overijssel 11 juni 2025, ECLI:NL:RBOVE:2025:3781)

In deze zaak ging het om de koop van een woning voor € 1.875.000. De kopers konden de koopsom niet betalen en de levering vond niet plaats. Zij stelden achteraf dat zij mondeling het financieringsvoorbehoud hadden ingeroepen, maar de rechtbank verwierp dat. De verkopers hadden de overeenkomst rechtsgeldig ontbonden en vorderden de boete van € 187.500.

De kopers vroegen om matiging. Wegens uitstel van de levering hadden zij al een vergoeding van vier procent op jaarbasis over de koopsom betaald, in totaal € 37.551. De rechtbank oordeelde dat die vergoeding hetzelfde doel had als de boete: een tegemoetkoming voor de gevolgen van niet-tijdige nakoming.

De rechtbank matigde de boete met het reeds betaalde bedrag en stelde de verschuldigde boete vast op € 149.948,92. Verdere matiging was niet aan de orde, mede omdat het NVM-boetebeding maatschappelijk aanvaard is.

Wat leert deze zaak?

Heeft u al betalingen gedaan die hetzelfde doel dienen als de boete, zoals een vergoeding voor uitstel van de levering, dan kan een rechter de boete met dat bedrag verminderen. Ook als de overeenkomst rechtsgeldig is ontbonden.

Route 4: beëindiging in onderling overleg

Als beide partijen het erover eens zijn dat de koop niet doorgaat, kunt u de overeenkomst in onderling overleg beëindigen. Juridisch gezien gaat het dan niet om ontbinding wegens een tekortkoming, maar om beëindiging met wederzijds goedvinden.

Leg deze afspraken altijd schriftelijk vast. Regel daarbij ook de gevolgen: wat gebeurt er met de waarborgsom of bankgarantie, worden gemaakte kosten vergoed en spreken partijen nog iets af over een eventuele schadevergoeding of de boete?

Beëindiging in onderling overleg is vaak de snelste en minst kostbare oplossing, maar alleen als beide partijen bereid zijn om tot afspraken te komen. Ontbreekt die overeenstemming, dan moet u terugvallen op een van de andere routes.

Let op: eenzijdig de koop beëindigen zonder geldige grond uit de wet of de overeenkomst kan worden aangemerkt als een tekortkoming. In dat geval loopt u het risico dat de wederpartij aanspraak maakt op de contractuele boete of schadevergoeding.

Wat zijn de gevolgen van een onterechte ontbinding?

Boete van tien procent en mogelijk aanvullende schade  

Beëindigt u de koopovereenkomst zonder geldige grond, dan loopt u het risico dat u zelf tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst. De wederpartij kan de overeenkomst dan ontbinden en aanspraak maken op de contractuele boete, die in de meeste gevallen tien procent van de koopsom bedraagt. 

Afhankelijk van de inhoud van de koopovereenkomst en de omstandigheden van het geval kan daarnaast ook aanvullende schadevergoeding worden gevorderd, bijvoorbeeld bij dubbele woonlasten, een lagere verkoopprijs bij doorverkoop of extra makelaarskosten.

Stappenplan: voorlopig koopcontract ontbinden

Stap 1 – Bepaal welke route van toepassing is  

Ga eerst na op welke grond u de koopovereenkomst kunt beëindigen: de wettelijke bedenktijd, een ontbindende voorwaarde of een tekortkoming van de andere partij. Elke route kent eigen voorwaarden, bewijsvereisten en termijnen.

Stap 2 – Houd de termijnen strikt in de gaten  

De bedenktijd van drie dagen en de termijnen voor ontbindende voorwaarden zijn doorgaans fataal. Dat betekent dat een te late mededeling in beginsel geen effect meer heeft. Noteer daarom duidelijk wanneer een termijn begint en eindigt, en zorg dat uw verklaring op tijd door de wederpartij wordt ontvangen.

Stap 3 – Leg uw beroep zorgvuldig en controleerbaar vast  

Leg een ontbinding of beroep op een ontbindende voorwaarde altijd schriftelijk vast. Bij een financieringsvoorbehoud moet u bovendien voldoende onderbouwen dat u zich heeft ingespannen om financiering te verkrijgen. Gaat het om een tekortkoming, dan is in de meeste gevallen eerst een ingebrekestelling vereist.

Stap 4 – Laat uw positie vooraf beoordelen  

Een onjuiste of te late ontbinding kan aanzienlijke financiële gevolgen hebben, zoals een contractuele boete. Laat uw situatie daarom beoordelen voordat u een definitieve stap zet. Een jurist kijkt naar de overeenkomst, de termijnen, de onderbouwing en het gedrag van beide partijen.

Juridisch advies bij ontbinding van uw koopovereenkomst

Twijfelt u of u een koopovereenkomst kunt ontbinden? Of beroept de andere partij zich op ontbinding en vraagt u zich af of dat terecht is?

De uitkomst hangt vaak af van details. Denk aan de gekozen ontbindingsgrond, het moment waarop u heeft gehandeld, de onderbouwing van uw beroep en de inhoud van de koopovereenkomst.

Wij beoordelen uw situatie aan de hand van de overeenkomst, de genomen stappen en de relevante rechtspraak. U krijgt een duidelijke inschatting van uw positie, de kansen en de risico’s, en advies over de vervolgstappen die in uw situatie het meest passend zijn.

Wilt u weten waar u juridisch staat? Dan kunt u een adviesgesprek aanvragen.  

Woont u niet in de buurt? Dat is geen probleem. Wij werken landelijk. Het advies kan volledig telefonisch of per e-mail plaatsvinden.