Wettelijke bedenktijd bij aankoop van een huis: wat zijn uw rechten?
U heeft een koopcontract voor een woning ondertekend, maar begint te twijfelen. Misschien wilt u nog advies inwinnen, blijkt de financiering onzeker of voelt de aankoop toch niet goed. Mag u dan nog onder de koop uit?
De wet biedt particuliere kopers bescherming in de vorm van een wettelijke bedenktijd. Binnen die termijn kunt u de koopovereenkomst ontbinden, zonder boete en zonder opgave van redenen. Maar die bescherming geldt niet in alle gevallen.
In dit artikel leest u wat de wettelijke bedenktijd inhoudt, wanneer deze geldt, hoe de termijn wordt berekend en wat de juridische gevolgen zijn van ontbinding. Zo weet u precies waar u aan toe bent als u na het tekenen van het koopcontract twijfelt.
Heeft u vragen over de bedenktijd of wilt u weten of u deze nog kunt inroepen? Plan dan een adviesgesprek met een van onze juristen. U krijgt direct duidelijkheid over uw positie.
Wat is de wettelijke bedenktijd?
De wettelijke bedenktijd is vastgelegd in artikel 7:2 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Deze bepaling geeft particuliere kopers van een woning het recht om de koopovereenkomst binnen drie dagen te ontbinden.
De bedenktijd is bedoeld als bescherming tegen overhaaste beslissingen. Binnen deze periode mag de koper zonder opgave van redenen afzien van de koop, zonder dat daar financiële gevolgen aan zijn verbonden. Er hoeft geen boete te worden betaald en de verkoper kan geen schadevergoeding eisen.
Voorbeeld
Stel: u heeft een woning gekocht en het koopcontract ondertekend. Een dag later ontvangt u de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst. Kort daarna hoort u van uw hypotheekadviseur dat de maandlasten hoger uitvallen dan verwacht, of dat de financiering onzeker is door gewijzigde rentevoorwaarden. U twijfelt of de aankoop financieel haalbaar is. Binnen de wettelijke bedenktijd kunt u de koop dan nog kosteloos ontbinden.
Partijen mogen wel een langere bedenktijd afspreken, maar geen kortere. De wettelijke termijn van drie dagen is het minimum en geldt dwingend voor consumenten. Juist over het begin, het einde en de toepasselijkheid van deze termijn ontstaat in de praktijk regelmatig discussie.
Voor wie geldt de wettelijke bedenktijd?
De wettelijke bedenktijd geldt niet voor iedere koper en niet bij iedere onroerende zaak. De bescherming van artikel 7:2 lid 2 BW is bedoeld voor consumenten die een tot bewoning bestemde onroerende zaak kopen.
Dat betekent dat aan twee voorwaarden moet zijn voldaan.
1. U koopt als consument
De bedenktijd geldt alleen voor kopers die handelen buiten hun beroep of bedrijf. Koopt u de woning als particulier voor eigen bewoning, dan bent u consument en kunt u een beroep doen op de bedenktijd.
Handelt u daarentegen in de uitoefening van een beroep of bedrijf, bijvoorbeeld als vastgoedbelegger of projectontwikkelaar, dan geldt de bedenktijd niet. In dat geval kan in de koopovereenkomst zelfs rechtsgeldig worden afgeweken van artikel 7:2 BW.
2. Het moet gaan om een woning
Daarnaast moet sprake zijn van de aankoop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak. Dat is in ieder geval het geval bij:
- een bestaande woning;
- een nieuwbouwwoning;
- een appartement dat bestemd is om in te wonen.
De bedenktijd geldt niet bij de koop van:
- onbebouwde grond of een bouwkavel;
- bedrijfsruimten;
- woonboten of woonwagens;
- onroerend goed dat uitsluitend voor commerciële doeleinden wordt gekocht.
Bij gemengde panden, zoals een woning met een winkelruimte of praktijk aan huis, kan discussie ontstaan over de vraag of de bedenktijd van toepassing is. In die situaties kijkt de rechter naar het overheersende karakter van het pand en het doel van de koop.
Juist over deze afbakening is in de rechtspraak veel geprocedeerd. Of u zich op de wettelijke bedenktijd kunt beroepen, hangt dus niet alleen af van wat er in de koopakte staat, maar vooral van wie u bent als koper en wat u precies heeft gekocht.
Wilt u zekerheid over uw juridische positie?
We kijken met u mee en geven helder advies, zodat u precies weet waar u aan toe bent.
Wanneer begint en eindigt de wettelijke bedenktijd?
In de praktijk ontstaat veel discussie over het startmoment en het einde van de wettelijke bedenktijd. Die momenten liggen namelijk niet altijd voor de hand.
Aanvang van de bedenktijd
De wettelijke bedenktijd begint niet op het moment dat u zelf het koopcontract ondertekent. De termijn gaat pas lopen zodra u een (kopie van de) door beide partijen ondertekende koopovereenkomst heeft ontvangen.
De bedenktijd vangt vervolgens aan om 00:00 uur op de dag ná ontvangst van de ondertekende overeenkomst.
Voorbeeld
U ondertekent het koopcontract op maandag. De verkoper tekent op dinsdag en u ontvangt diezelfde dag een kopie van de door beide partijen ondertekende overeenkomst. De bedenktijd begint dan op woensdag om 00:00 uur.
Duur en einde van de bedenktijd
De wettelijke bedenktijd duurt drie dagen. U kunt de koop ontbinden tot 23:59 uur op de laatste dag van die termijn.
Bij de berekening van de bedenktijd geldt de Algemene Termijnenwet. Dat heeft twee belangrijke gevolgen:
- Valt de laatste dag van de bedenktijd op een zaterdag, zondag of erkende feestdag? Dan wordt de termijn automatisch verlengd tot de eerstvolgende werkdag.
- Van de drie dagen moeten er minimaal twee dagen géén zaterdag, zondag of feestdag zijn. Is dat niet het geval, dan wordt de bedenktijd verlengd.
Voorbeeld
Ontvangt u de ondertekende koopovereenkomst op vrijdag, dan zou de bedenktijd in beginsel lopen van zaterdag tot en met maandag. Omdat dit slechts één werkdag oplevert, wordt de bedenktijd verlengd tot dinsdag 23:59 uur.
Deze regels zijn bedoeld om te voorkomen dat u uw beslissing uitsluitend in het weekend of op feestdagen moet nemen.
Hoe kunt u de koop binnen de bedenktijd ontbinden?
Binnen de wettelijke bedenktijd heeft u het recht om de koopovereenkomst te ontbinden. De wet stelt geen strenge vormvereisten aan deze ontbinding, maar in de praktijk is zorgvuldigheid essentieel.
Ontbinding is in beginsel vormvrij
De wet bepaalt niet dat de ontbinding schriftelijk moet plaatsvinden. In theorie zou een mondelinge verklaring voldoende kunnen zijn. In de praktijk is dat echter sterk af te raden.
De meeste koopovereenkomsten schrijven bovendien voor dat ontbinding schriftelijk moet gebeuren, bijvoorbeeld per e-mail of aangetekende brief. Houdt u zich daar niet aan, dan kan discussie ontstaan over de vraag of de ontbinding rechtsgeldig is gedaan.
Belangrijk: tijdige ontvangst door de verkoper
De ontbindingsverklaring moet de verkoper binnen de bedenktijd hebben bereikt. Het is dus niet voldoende dat u de verklaring op de laatste dag verstuurt; de verkoper moet deze ook daadwerkelijk hebben ontvangen vóór het verstrijken van de termijn.
Om bewijsproblemen te voorkomen is het verstandig om:
- de ontbinding schriftelijk te doen;
- deze per e-mail (incl. ontvangstbevestiging) én (indien mogelijk) per aangetekende post te versturen;
- ontvangst te laten bevestigen.
Wat zijn de rechtsgevolgen van ontbinding?
Als u de koopovereenkomst binnen de wettelijke bedenktijd ontbindt, wordt de overeenkomst geacht nooit te hebben bestaan.
Dat betekent:
- u hoeft geen boete te betalen;
- de verkoper kan geen schadevergoeding eisen;
- eventuele betalingen moeten worden teruggedraaid.
De ontbinding heeft dus verstrekkende gevolgen, maar juist dat is de bedoeling van de wettelijke bescherming: u krijgt een reële mogelijkheid om zonder financiële consequenties terug te komen op uw beslissing.
Levering binnen de bedenktijd
Soms wordt afgesproken dat de levering van de woning al snel plaatsvindt. Ook dan blijft de wettelijke bedenktijd gelden, zolang deze nog niet is verstreken.
Wordt de koop binnen de bedenktijd ontbonden terwijl de levering al heeft plaatsgevonden, dan moet die levering ongedaan worden gemaakt. In de praktijk wordt daarom vrijwel altijd voorkomen dat levering plaatsvindt vóór het einde van de bedenktijd.
Wanneer vervalt het recht op bedenktijd?
Het recht op wettelijke bedenktijd kan niet onbeperkt worden gebruikt.
Gaat u binnen zes maanden na ontbinding opnieuw met dezelfde verkoper een koopovereenkomst aan voor dezelfde woning, dan heeft u bij die tweede koop geen recht meer op bedenktijd. De wet wil hiermee voorkomen dat kopers strategisch misbruik maken van de regeling.
Na afloop van de bedenktijd wordt de koop definitief. U kunt dan alleen nog onder de koop uit als:
- of als sprake is van bijzondere omstandigheden, zoals dwaling of bedrog.
- een ontbindende voorwaarde is opgenomen (zoals een financieringsvoorbehoud);
Wilt u zekerheid over uw juridische positie?
We kijken met u mee en geven helder advies, zodat u precies weet waar u aan toe bent.
Voorbeelden uit de rechtspraak
De toepassing van de wettelijke bedenktijd leidt in de praktijk regelmatig tot discussie. Met name over de vraag of er sprake is van een woning, en of de koper als consument handelt, is veel geprocedeerd. Enkele uitspraken illustreren hoe rechters hiermee omgaan.
Gemengd pand: bedenktijd wél van toepassing
In een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 6 augustus 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:6356) ging het om de koop van een pand dat deels bestond uit winkelruimte en deels uit woonruimte. De verkoper stelde dat de wettelijke bedenktijd niet gold, omdat het geen zuivere woning zou zijn.
Het hof oordeelde echter dat het pand in overwegende mate was bestemd voor bewoning. Daarmee kwalificeerde het als een “tot bewoning bestemde onroerende zaak” in de zin van artikel 7:2 BW. De koper had de koop binnen drie dagen ontbonden en dat beroep op de bedenktijd werd gehonoreerd. De verkoper kon geen boete vorderen.
Deze uitspraak laat zien dat bij gemengde panden niet alleen naar de benaming in de koopakte wordt gekeken, maar vooral naar het feitelijke en overheersende gebruik van het pand.
Bouwkavel: geen woning, dus geen bedenktijd
Dat de wettelijke bedenktijd niet onbeperkt geldt, blijkt uit een prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 15 december 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1755). In deze zaak stond de vraag centraal of de koop van een bouwkavel met woonbestemming onder artikel 7:2 BW valt.
De Hoge Raad oordeelde dat beslissend is wat partijen zijn overeengekomen, en niet wat de koper met de grond van plan is. Als alleen een perceel grond wordt verkocht, zonder verplichting voor de verkoper om een woning te realiseren of te leveren, is géén sprake van een tot bewoning bestemde onroerende zaak. De wettelijke bedenktijd is dan niet van toepassing.
Deze uitspraak bevestigt dat de bescherming van artikel 7:2 BW strikt wordt uitgelegd.
Geen consument: bedenktijd kan worden uitgesloten
In een arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 23 mei 2023 (ECLI:NL:GHSHE:2023:1639) stond de vraag centraal of kopers als consument handelden. De kopers stelden dat zij recht hadden op de wettelijke bedenktijd, maar de verkoper betwistte dat.
Het hof oordeelde dat de kopers de panden kochten in de uitoefening van hun bedrijf. Daarmee waren zij geen consumenten en was artikel 7:2 BW niet van dwingend recht van toepassing. De uitsluiting van de bedenktijd in de koopovereenkomst hield stand en de kopers werden geconfronteerd met een contractuele boete.
Deze zaak onderstreept dat het handelen als consument of ondernemer doorslaggevend is voor de toepasselijkheid van de wettelijke bedenktijd.
Deze zaak bij het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch is behandeld door een advocaat van Rechtdoor.
Uitleg van de wettelijke bedenktijd door de rechter
Bij geschillen over de wettelijke bedenktijd kijkt de rechter niet alleen naar wat partijen in de koopovereenkomst hebben afgesproken, maar vooral naar de beschermingsgedachte van artikel 7:2 BW.
Centraal staat de vraag:
- of de koper als consument handelde;
- of sprake is van een tot bewoning bestemde onroerende zaak;
- en of de bedenktijd tijdig en correct is ingeroepen.
Uit de rechtspraak volgt dat de wettelijke bedenktijd een dwingendrechtelijke consumentenbescherming is. Afwijkingen ten nadele van de consument worden kritisch beoordeeld en vaak buiten toepassing gelaten. Tegelijkertijd wordt de regeling niet ruimhartiger toegepast dan de wet toelaat. Wie geen consument is, of geen woning koopt, kan geen beroep doen op de bedenktijd.
De rechter kijkt daarbij niet alleen naar de tekst van de koopakte, maar ook naar:
- de feitelijke omstandigheden van de koop;
- het doel waarvoor het pand is gekocht;
- de hoedanigheid van de koper;
- en de inhoud van de overeengekomen verplichtingen.
Wat kunt u doen bij een geschil over de wettelijke bedenktijd?
Heeft u discussie met de verkoper over de vraag of u de koop rechtsgeldig heeft ontbonden? Of stelt de verkoper dat u geen recht had op bedenktijd? Dan is het belangrijk om gestructureerd te werk te gaan.
Stap 1: vaststellen of de bedenktijd van toepassing is
Allereerst moet worden beoordeeld of u überhaupt onder de bescherming van artikel 7:2 BW valt. Daarbij spelen onder meer de volgende vragen een rol:
- Handelde u als consument of in de uitoefening van een beroep of bedrijf?
- Betrof de koop een tot bewoning bestemde onroerende zaak?
- Ging het om een woning, gemengd pand of (onbebouwde) grond?
Stap 2: controleren of de bedenktijd correct is berekend
Vervolgens moet worden vastgesteld:
- wanneer u de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst heeft ontvangen;
- wanneer de bedenktijd is aangevangen;
- en of de ontbinding tijdig is gedaan met inachtneming van de Algemene Termijnenwet.
Fouten in de berekening van de termijn komen in de praktijk vaak voor en kunnen grote gevolgen hebben.
Stap 3: beoordelen of de ontbinding rechtsgeldig is gedaan
Daarna moet worden gekeken naar de wijze van ontbinding:
- Is de ontbindingsverklaring tijdig door de verkoper ontvangen?
- Is er bewijs van verzending en ontvangst?
Stap 4: juridisch advies inwinnen
Omdat de gevolgen van een onjuiste ontbinding groot kunnen zijn is juridisch advies in een vroeg stadium essentieel. In veel gevallen kan escalatie worden voorkomen of kan uw rechtspositie worden veiliggesteld voordat het tot een procedure komt.
Juridisch advies over de wettelijke bedenktijd bij aankoop van een woning
Wilt u weten of u de koopovereenkomst nog rechtsgeldig kunt ontbinden binnen de wettelijke bedenktijd? Of stelt de verkoper zich op het standpunt dat u geen recht (meer) heeft op bedenktijd en dreigt een boete of schadeclaim?
Plan dan een adviesgesprek in met één van onze juristen. U krijgt duidelijkheid over uw rechtspositie, de toepasselijkheid van de wettelijke bedenktijd en de stappen die in uw situatie mogelijk zijn.
Woont u niet bij ons in de buurt? Dat is geen probleem. Wij hebben cliënten in het hele land (kijk maar bij onze beoordelingen). Het advies kan volledig telefonisch of per e-mail plaatsvinden.
Wilt u zekerheid over uw juridische positie?
We kijken met u mee en geven helder advies, zodat u precies weet waar u aan toe bent.
