Wat kan ik doen als mijn huurder telkens te laat betaalt?
In de meeste huurovereenkomsten staat precies opgenomen wanneer een huurder de huur moet betalen. Als er niet op tijd wordt betaald dan kan dit een grote bron van irritatie opleveren voor de verhuurder. Maar wat kunt u als verhuurder doen tegen een te laat betalende huurder?
De huurder is in verzuim zodra de betaaltermijn die in de huurovereenkomst is opgenomen (in de meeste gevallen dient men voor de eerste van de maand te betalen), is verstreken. In principe betekent dit dat de verhuurder geen brief meer hoeft te sturen aan de huurder. De huurder is vanaf de datum dat hij in verzuim is rente verschuldigd en er is sprake is van wanprestatie. Toch is het wel verstandig om een brief te sturen aan de huurder zodra de huurder te laat betaalt. Daar zijn verschillende redenen voor:
– als de verhuurder wel een brief stuurt als de huurder te laat betaalt dan kan achteraf niet door de huurder gezegd worden dat de verhuurder te weinig heeft gedaan om een geschil te voorkomen. Om deze reden is het ook verstandig om de brief aangetekend te versturen, zodat er later geen discussie ontstaat of de brief wel of niet is ontvangen door de huurder
– mocht een procedure uiteindelijk niet te voorkomen zijn, dan dient de verhuurder bewijs te kunnen leveren van het feit dat hij voldoende stappen heeft ondernomen om de huurder tot betaling te bewegen. Door meteen een brief te sturen als de huurder niet op tijd betaalt, wordt dat bewijsprobleem opgelost. De rechter kan dan ook zien wanneer de betalingsproblemen zijn ontstaan en dat de verhuurder zich genoeg heeft ingespannen om de huurder een kans te geven om alsnog tot betaling over te gaan;
– de kans bestaat dat een huurder die te laat betaalt uiteindelijk helemaal stopt met betalen. Als de verhuurder niet meteen reageert op het te laat betalen van de huur kan er soms van uit worden gegaan dat de verhuurder heeft ingestemd met een van de huurovereenkomst afwijkende langere betaaltermijn. Door direct een brief te versturen aan de huurder die te laat betaalt maakt de verhuurder twee dingen duidelijk namelijk dat de huurovereenkomst onverkort geldt en er geen afwijking van de betaaltermijn wordt toegestaan door de verhuurder;
Kan de huurovereenkomst worden ontbonden als de huurder te laat betaalt?
Als uw huurder te laat betaalt en daarmee zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt dan levert dit doorgaans echter nog geen reden op om de huurovereenkomst te ontbinden. Het te laat betalen door de huurder staat bij een onmiddellijke ontbinding van de huurovereenkomst namelijk niet in verhouding tot de gevolgen van die ontbinding namelijk dat de huurder de woning moet verlaten. Als uw huurder ondanks uw aanmaningen echter telkens te laat blijft betalen dan kan dit toch anders worden. Voordat de rechter in een dergelijk geval een ontbinding van de huurovereenkomst uitspreekt, dient er echter wel bewijs te zijn van uw inspanningen om uw huurder wel op tijd te laten betalen. Ook dat is een reden om er voor te kiezen om direct een brief aan uw huurder te sturen zodra de huurder te laat is met de betaling.
U kunt door ons een brief laten sturen aan uw huurder zodat u op die manier beschikt over schriftelijk bewijs en ook zeker weet dat de brief aan alle wettelijke vereisten voldoet.
Rechtspraak over te laat betalende huurder
Volgens vaste jurisprudentie kan de huurovereenkomst worden ontbonden bij een huurachterstand van 3 maanden of meer. U kunt dus niet direct de huurovereenkomst laten ontbinden als er één keer te laat is betaald. In de rechtspraak wordt doorgaans aangenomen dat een huurachterstand van minder dan drie maanden te gering is om de ontbinding van de huurovereenkomst met de daaraan verbonden ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Als uw huurder echter vaker te laat betaalt en eerder is veroordeeld tot betaling van huurachterstand dan kan de tweede keer zelfs worden ontbonden bij een huurachterstand van 2 maanden. Het kan daarom zinvol zijn om ook wanneer de huurachterstand minder dan 3 maanden bedraagt een procedure op te starten om de huurachterstand van de huurder te vorderen. Mocht de huurder nadat hij is veroordeeld tot betaling van de huurachterstand daarna weer in gebreke blijven met de tijdige betaling van de huur dan kunt u in een volgende procedure naast de huurachterstand tevens de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde vorderen.
Gerelateerde berichten
