Schadevergoeding bij ontbinding overeenkomst: wanneer kunt u meer dan de boete vorderen?

Schadevergoeding bij ontbinding: het juridisch kader

Ontbinding wegens tekortkoming

De wet geeft u in beginsel het recht om een overeenkomst te ontbinden zodra de wederpartij toerekenbaar tekortschiet in de nakoming. Dat staat in artikel 6:265 BW. Bij de koop van een woning gaat het in de praktijk vaak om situaties waarin de koper de waarborgsom niet stort, niet bij de notaris verschijnt of waarin er sprake is van weigering van overdracht van de woning door de verkoper.

Voordat u kunt ontbinden, moet de wederpartij in de meeste gevallen eerst schriftelijk in gebreke worden gesteld. In de NVM-koopovereenkomst staat een termijn van acht dagen na de ingebrekestelling. Verstrijkt die termijn zonder resultaat, dan raakt de andere partij in verzuim en kunt u de overeenkomst ontbinden.

Schadevergoeding op grond van artikel 6:277 BW

Ontbindt u de overeenkomst, dan heeft u op grond van artikel 6:277 BW recht op vergoeding van de schade die het gevolg is van het feit dat de wederpartij niet is nagekomen. De schade stelt u vast door twee situaties te vergelijken. Aan de ene kant de situatie waarin de wederpartij wel was nagekomen. Aan de andere kant de werkelijke situatie na de ontbinding. Het verschil tussen die twee situaties is de schade die voor vergoeding in aanmerking komt.

De boete van tien procent in de NVM-koopovereenkomst

In vrijwel elke koopovereenkomst voor een woning is een boetebeding opgenomen van tien procent van de koopsom. Dit beding biedt u twee voordelen. U kunt de boete vorderen zonder uw werkelijke schade te bewijzen. Bovendien is de boete direct opeisbaar zodra sprake is van een toerekenbare tekortkoming en ontbinding.

In het standaard NVM-boetebeding staat doorgaans dat de nalatige partij de boete verschuldigd is “onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete”. Dat betekent dat de boete een minimum is. Is uw werkelijke schade hoger, dan kunt u dat aanvullende bedrag vorderen.

Welke schadeposten komen in aanmerking?

Gemiste verkoopopbrengst

Een belangrijke schadepost bij ontbinding is het verschil tussen de oorspronkelijke koopsom en de prijs waarvoor de woning later daadwerkelijk is verkocht. Daalt de woningmarkt in de tussentijd, dan kan dat verschil aanzienlijk zijn. Dat verschil kan als schade worden toegerekend aan de wederpartij, ook al heeft die zelf de prijsdaling niet veroorzaakt. De reden is dat u zonder de tekortkoming geen tweede verkoopronde had hoeven doorlopen.

Dubbele woonlasten en hypotheekrente

Als verkoper heeft u vaak al een nieuwe woning gekocht of een overbruggingshypotheek afgesloten. Loopt de verkoop van uw oude woning vertraging op, dan houdt u die financieringslasten langer aan. De extra hypotheekrente die u in die tussenperiode moet betalen, komt in aanmerking als schade.

Extra makelaarskosten

Een tweede verkoopronde brengt vaak nieuwe makelaarscourtage met zich mee. Dits is ook schade. 

Beperking van de schade

De wet verwacht van u dat u uw schade beperkt. Op grond van artikel 6:101 BW kan een rechter een deel van de schade voor uw eigen rekening laten wanneer u onvoldoende heeft gedaan om de schade te beperken. U hoeft niet de hoogste verkoopprijs uit de markt te halen, maar u moet wel redelijke inspanningen leveren. Houd uw verkoopproces inzichtelijk en bewaar het bewijs van uw inspanningen.

Matiging van de boete

Wanneer kan de rechter matigen?

De boete van tien procent is direct opeisbaar. De rechter kan haar wel matigen op grond van artikel 6:94 BW, maar uitsluitend als toepassing van het beding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat zou leiden. Dat criterium is streng. Bij de NVM-koopovereenkomst, die maatschappelijk aanvaard is, kan matiging in de regel alleen in uitzonderingsgevallen aan de orde komen. Toch zien wij dat er in de praktijk wel regelmatig wordt gematigd door de rechters. 

In de praktijk speelt matiging vooral een rol wanneer er een grote wanverhouding bestaat tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete. Heeft u al een schadeloosstelling voor de gevolgen van de niet-nakoming ontvangen, zoals een rentevergoeding bij uitstel van de levering, dan kan dat ook leiden tot matiging. In ons artikel over voorlopig koopcontract ontbinden gaan wij dieper in op deze matigingsrechtspraak.

Matiging en aanvullende schadevergoeding werken tegengesteld

Matiging en aanvullende schadevergoeding werken in tegengestelde richtingen. Matiging is gunstig voor de partij die de boete moet betalen. Aanvullende schadevergoeding is gunstig voor de partij die de boete ontvangt. Welke route in uw situatie aan de orde is, hangt af van de verhouding tussen werkelijke schade en boete én van de positie waarin u zit.

Voorbeeld uit de rechtspraak

Aanvullende schadevergoeding bovenop de boete (Rechtbank Midden-Nederland 6 maart 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:770)

Een verkoopster verkocht haar woning in juli 2022 voor € 651.000, met levering gepland op 1 december 2022. In oktober 2022 lieten de kopers via hun makelaar weten dat zij toch van de koop af wilden zien. Na meerdere aansporingen om alsnog na te komen, ontbond de verkoopster op 12 december 2022 de overeenkomst. De boete van tien procent van de koopsom, oftewel € 65.100, werd door de kopers betaald.

De schade voor de verkoopster was echter veel hoger. In februari 2023 verkocht zij de woning opnieuw, dit keer voor € 545.000. Het verschil van € 106.000 vormde de eerste schadepost. Daarnaast had zij extra hypotheekrente betaald aan twee banken, omdat zij pas in april 2023 kon aflossen. Ook moest zij opnieuw makelaarscourtage betalen voor de tweede verkoopronde en had zij advocaatkosten gemaakt om de kopers tot nakoming te bewegen.

De rechtbank stelde de totale schade vast op € 122.112,15. Deze bestond uit:

• het verschil in verkoopopbrengst;
• extra hypotheekrente bij twee banken;
• makelaarscourtage;
• advocaatkosten.

Na aftrek van de reeds betaalde boete van € 65.100 werd een aanvullende schadevergoeding van € 57.012,15 toegewezen, vermeerderd met wettelijke rente vanaf het moment dat de kopers in verzuim waren.

Het verweer dat een deel van de schade niet toerekenbaar was omdat de woningmarkt was gedaald, werd verworpen. De prijsdaling was inderdaad niet door de kopers veroorzaakt, maar de noodzaak van een tweede verkoopronde in een verslechterende markt was wel het gevolg van hun tekortkoming. Ook het verweer dat de verkoopster onvoldoende had gedaan om haar schade te beperken, slaagde niet.

Wat leert deze zaak?

In deze zaak oordeelde de rechtbank dat de contractuele boete niet in de weg stond aan aanvullende schadevergoeding. Loopt de werkelijke schade op door een lagere doorverkoopprijs, dubbele woonlasten of extra kosten, dan kunt u dat aanvullende bedrag vorderen, mits het boetebeding daarvoor ruimte laat. Voor het slagen van uw vordering is concrete onderbouwing van elke schadepost van groot belang. Documenteer alle kosten en houd uw verkoopproces inzichtelijk.

Bijzondere situaties

Onterechte ontbinding door uzelf

Ontbindt u een overeenkomst zonder geldige grond, dan loopt u zelf een groot risico. De wederpartij kan dan uw tekortkoming inroepen, de overeenkomst zelf ontbinden en aanspraak maken op de contractuele boete. Bij een twijfelgeval is het verstandig om uw juridische positie eerst te laten beoordelen voordat u tot ontbinding overgaat.

Wettelijke bedenktijd

De wettelijke bedenktijd van drie dagen voor de particuliere koper staat los van het schadevergoedingsregime. Binnen die periode kan een koper de overeenkomst ontbinden zonder opgaaf van reden en zonder boete. In ons artikel over de wettelijke bedenktijd bij aankoop van een huis gaan wij hier verder op in.

Ontbinding op grond van een ontbindende voorwaarde

Wordt de overeenkomst ontbonden op grond van een ontbindende voorwaarde bij het kopen van een huis, zoals het financieringsvoorbehoud, dan is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming. Er is dan geen boete verschuldigd en geen schadevergoeding aan de orde. Wordt het beroep op de ontbindende voorwaarde echter niet juist of niet tijdig ingeroepen, dan kan de overeenkomst toch worden ontbonden op grond van tekortkoming. Dan zijn boete en eventueel aanvullende schade verschuldigd.

Stappenplan: schadevergoeding bij ontbinding van uw koopovereenkomst

Stap 1 – Stel uw schade nauwkeurig vast

Maak een overzicht van alle schadeposten:

• het verschil in verkoopopbrengst;
• extra hypotheekrente;
• dubbele woonlasten;
• makelaarscourtage;
• eventuele advocaatkosten.

Bewaar alle facturen en correspondentie. Vraag bij twijfel een NVM-makelaar om een waardebepaling, of een hypotheekadviseur om een berekening van uw rentenadeel.

Stap 2 – Houd uw verkoopproces inzichtelijk

Loopt de tweede verkoopronde, leg dan zorgvuldig vast wat u onderneemt om uw schade te beperken. Bewaar bewijs van bezichtigingen, ontvangen biedingen, onderhandelingen en de uiteindelijke verkoopprijs. Daarmee voorkomt u dat de wederpartij u verwijt onvoldoende inspanningen te hebben verricht.

Stap 3 – Sommeer de wederpartij schriftelijk

Stuur de wederpartij een schriftelijke sommatie waarin u uw schade overzichtelijk uiteenzet en hem een termijn geeft om te betalen. Verwijs naar het boetebeding en het wettelijk recht op aanvullende schadevergoeding. Bewaar het verzendbewijs.

Stap 4 – Laat uw juridische positie beoordelen

Voordat u een procedure start, is het verstandig om uw positie te laten beoordelen. Een jurist beoordeelt of uw schadeberekening houdbaar is, of er risico’s zijn op verweer wegens eigen schuld of voordeelstoerekening en wat een redelijke strategie is. Soms loont een schikking, soms juist een procedure.

Juridisch advies over schadevergoeding bij ontbinding

Heeft u een koopovereenkomst ontbonden en wilt u uw schade verhalen? Of wordt u zelf aangesproken op de boete én aanvullende schadevergoeding?

De uitkomst hangt af van de specifieke omstandigheden. Denk aan de inhoud van de koopovereenkomst, de aard van de tekortkoming, de schadeposten die u kunt onderbouwen en de inspanningen die u heeft geleverd om de schade te beperken.

Wij beoordelen uw situatie aan de hand van de overeenkomst, de correspondentie en de relevante rechtspraak. U krijgt een duidelijke inschatting van uw positie, de kansen en de risico’s, en advies over de stappen die in uw geval passend zijn.

Wilt u weten waar u juridisch staat? Vraag dan een adviesgesprek aan.

Woont u niet bij ons in de buurt? Dat is geen probleem. Wij hebben cliënten in het hele land (kijk maar bij onze beoordelingen). Het adviesgesprek is online (via Teams).