Het aan- en verkopen van een huis kan veel stress met zich meebrengen. Als dan eenmaal de levering heeft plaatsgevonden kan men vaak opgelucht ademhalen. Helaas geldt dat niet voor iedereen. Ook na de eigendomsoverdracht van een woning kunnen er nog allerlei problemen ontstaan bijvoorbeeld wanneer er sprake is van verborgen gebreken. In dit artikel leggen wij uit in welke gevallen de verkoper van een huis aansprakelijk is voor verborgen gebreken.

In het kort komt het er op neer dat de verkoper in beginsel alleen aansprakelijk is voor verborgen gebreken die een normaal gebruik als huis in de weg staan. Staat het verborgen gebrek een normaal gebruik als huis niet in de weg? Dan is de verkoper niet aansprakelijk voor de verborgen gebreken. Staat er een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst? Dan is de aansprakelijkheid van de verkoper voor verborgen gebreken in of aan het huis meestal helemaal uitgesloten en is de verkoper alleen aansprakelijk voor verborgen gebreken als hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden.

Wanneer is er sprake van verborgen gebreken in een huis?

Wij gaan er in dit artikel vanuit dat de koopovereenkomst van uw huis een overeenkomst is die is opgemaakt conform het model van de NVM. Die overeenkomsten bevatten namelijk een regeling over verborgen gebreken in huizen die afwijkt van de wettelijke regeling (non-conformiteit).

Op grond van artikel 6.1. van de NVM koopovereenkomst staat de verkoper vaneen huis niet in voor verborgen gebreken die aanwezig zijn op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst. Dat betekent dat een koper van een huis in beginsel het risico draagt van alle verborgen gebreken die in het huis aanwezig zijn. Artikel 6.3 maakt hierop een uitzondering. Op grond van dit artikel is de verkoper namelijk wel aansprakelijk voor verborgen gebreken die het normaal gebruik als huis in de weg staan.

Vorenstaande betekent dat de verkoper in beginsel alleen aansprakelijk is voor verborgen gebreken die het normaal gebruik als huis in de weg staan.

Een uitzondering hierop zijn verborgen gebreken die het normaal gebruik als huis in de weg staan en die bij de koper van het huis bekend of kenbaar waren. Kenbaar zijn gebreken die de koper van het huis niet kende maar die wel zouden zijn ontdekt als de koper in of aan het huis het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem als koper gevergd mocht worden.

Voor een normaal gebruik als huis is nodig dat in het huis gewoond moet kunnen worden op een veilige manier met een bepaalde mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

Voorbeelden van verborgen gebreken die het normaal gebruik als huis in de weg kunnen staan zijn: lekkages van het dak en problemen met de fundering.

Ouderdomsclausule bij verborgen gebreken in een huis

In veel overeenkomsten wordt ook een ouderdomsclausule opgenomen. Zo’n ouderdomsclausule beperkt de aansprakelijkheid van de verkoper van het huis voor verborgen gebreken aan het huis nog verder. Vaak zijn deze ouderdomsclausules zo geformuleerd dat echt iedere aansprakelijkheid van de verkoper van het huis is uitgesloten zelfs als de verborgen gebreken een normaal gebruik als huis in de weg staan.

Hoewel een ouderdomsclausule dus vaak betekent dat de verkoper niet aansprakelijk is voor verborgen gebreken van het huis is hier wel een uitzondering op namelijk wanneer de verkoper bekend was met het verborgen gebrek en hier over heeft gezwegen. Als dat het geval is dan kan de verkoper van het huis geen beroep doen op de ouderdomsclausule. U zult dan als koper van het huis uiteraard wel moeten bewijzen dat de verkoper bekend was met het verborgen gebrek.

Voorbeeld:

Carlo heeft een huis gekocht van Janneke. Nadat Carlo het huis is gaan bewonen blijkt het dak te lekken. Een lekkage van het dak is een verborgen gebrek dat een normaal gebruik als woonhuis in de weg staat. Dat betekent dat Janneke als verkoper in beginsel aansprakelijk is. Als partijen een ouderdomsclausule overeengekomen zijn op grond waarvan iedere aansprakelijkheid van de verkoper is uitgesloten dan is Janneke niet aansprakelijk. Stel nu dat blijkt dat de lekkage er al veel langer zit en Carlo kan bewijzen dat Janneke bekend was met de lekkage dan is Janneke, ondanks de ouderdomsclausule, wel aansprakelijk omdat zij haar mededelingsplicht heeft geschonden.

Asbestclausule bij verborgen gebreken in een huis

Naast een ouderdomsclausule staat er in koopovereenkomsten van woningen uit met name de jaren ’70 vaak een asbestclausule. Als er een asbestclausule in de koopovereenkomst staat en de koper vindt asbest in het huis dan is de verkoper van het huis in beginsel niet aansprakelijk tenzij de verkoper bekend was met de aanwezigheid van asbest en hierover heeft gewezen. De koper zal dan moeten bewijzen dat de verkoper bekend was met de aanwezige asbest. De aanwezige asbest is dan een verborgen gebrek.

Onderzoeksplicht bij verborgen gebreken in een huis

De verkoper is niet aansprakelijk voor verborgen gebreken van het huis indien u als koper van het huis bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn met de gebreken. U heeft een onderzoeksplicht. Daar waar u als koper van een huis twijfelt of moet twijfelen dient u de verkoper vragen te stellen of dient u zelf onderzoek te verrichten. Het is wel zo dat een mededelingsplicht altijd voor een onderzoeksplicht gaat. Als de verkoper van het huis bekend was met het verborgen gebrek kan hij zich er niet op beroepen dat de koper geen onderzoek heeft gedaan.

Het is overigens niet zo dat u als koper van een huis altijd een bouwtechnische keuring moet laten uitvoeren om aan uw onderzoeksplicht te voldoen. In zaken waarin kopers van huizen geen bouwtechnische keuring hebben laten uitvoeren wordt hen dit vaak voor de voeten geworpen. Er wordt dan de suggestie gewekt dat wanneer je als koper van een huis geen bouwtechnische keuring hebt laten uitvoeren de verkoper nooit aansprakelijk is voor verborgen gebreken in een huis maar dat is niet zo. Er is geen algemene onderzoeksplicht op grond waarvan je als koper van een huis altijd een bouwtechnische keuring moet laten uitvoeren.

Binnen welke termijn klagen over verborgen gebreken?

Als u als koper een verborgen gebrek ontdekt in uw nieuwe huis is het belangrijk dat u zo snel mogelijk klaagt bij de verkoper anders vervallen uw rechten. Er geldt een klachtplicht. Op grond van die klachtplicht moet u binnen bekwame tijd na ontdekking van de verborgen gebreke klagen. Meer informatie over de klachtplicht leest u in een ander artikel van ons. Meld in uw klacht welke verborgen gebreken u in het huis heeft ontdekt en ga met de verkoper in gesprek om te bekijken of u er samen uit kunt komen.

Ingebrekestelling bij verborgen gebreken in een huis

Wanneer het verborgen gebrek een gebrek is dat nog is te herstellen dan moet u, wanneer u er samen met de verkoper niet uitkomt, de verkoper ingebreke stellen en een termijn geven om de verborgen gebreken te herstellen. Als u dat niet doet komt uw vordering op de verkoper te vervallen. Als u de verkoper van uw huis ingebreke heeft gesteld en de verkoper weigert om de verborgen gebreken te herstellen dan kunt u aanspraak maken op vervangende schadevergoeding (zoals herstelkosten). Het is niet zo dat u de verborgen gebreken eerst moet laten herstellen en pas dan aanspraak kunt maken op schadevergoeding. Het is aan u om te bepalen of u eerst de verborgen gebreken in het huis laat herstellen of dat u eerst een procedure gaat voeren om de aansprakelijkheid van de verkoper vastgesteld te krijgen. Wanneer u ervoor kiest om de verborgen gebreken in het huis te laten herstellen is het verstandig om wel genoeg bewijsmateriaal te verzamelen van het aanwezige verborgen gebrek.

Tot slot

Wij hebben veel ervaring met zaken over huizen met verborgen gebreken en hebben cliënten in het hele land. Wilt u weten wie wij zijn? Dat leest u hier. Liever weten wat onze cliënten van ons vinden? Kijk dan op onze pagina van Advocaatscore of bij onze Google reviews.

Bent u rechtsbijstand verzekerd? Dan heeft u recht op vrije advocaatkeuze. U mag dan zelf een advocaat kiezen die wordt betaald door de verzekeraar.

Verborgen gebreken huis