Verborgen gebreken huis
Na de aankoop van uw woning ontdekt u gebreken die u niet had verwacht. Wie is verantwoordelijk: de verkoper of u als koper? In dit artikel leest u wat juridisch wordt verstaan onder een verborgen gebrek, wanneer de verkoper aansprakelijk is, welke verplichtingen u als koper heeft en wat u kunt doen als u verborgen gebreken in uw huis ontdekt.
Heeft u verborgen gebreken ontdekt in uw woning? Vraag dan ons gratis informatieboekje aan over verborgen gebreken of plan een adviesgesprek. Zo weet u snel waar u juridisch aan toe bent.
Wat zijn verborgen gebreken in een huis?
Een verborgen gebrek is een gebrek dat bij de koop van een woning niet zichtbaar was en dat het normaal gebruik van het huis belemmert.
Wanneer een woning dus gebreken vertoont die een normaal gebruik als woonhuis onmogelijk maken, zoals ernstige lekkage, funderingsproblemen of een onveilige elektrische installatie, dan kan sprake zijn van een verborgen gebrek.
Voor een normaal gebruik als huis is nodig dat u er veilig kunt wonen, met een zekere mate van duurzaamheid, zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
Voorbeelden van verborgen gebreken huis
- Lekkage van het dak of de gevel
- Vocht- of schimmelproblemen
- Funderingsgebreken
- Constructiefouten of slechte riolering
- Aanwezigheid van asbest of ondeugdelijke installaties
Heeft u een huis gekocht en ontdekt u verborgen gebreken? Dan is het belangrijk om snel te handelen. Verza
Meer weten over dit onderwerp? Download dan hieronder ons gratis informatieboekje over verborgen gebreken in huis.
Download ons gratis informatieboekje
Wanneer is de verkoper aansprakelijk voor verborgen gebreken?
De verkoper is aansprakelijk voor een verborgen gebrek als deze het normaal gebruik van de woning verhindert en het gebrek al aanwezig was bij de levering.
In de praktijk wordt vaak gebruikgemaakt van de standaard NVM-koopakte. Artikel 6.1 bepaalt dat de verkoper niet instaat voor gebreken die bij de koop aanwezig waren, terwijl artikel 6.3 daarop een uitzondering maakt: de verkoper is wél aansprakelijk voor gebreken die het normaal gebruik van de woning belemmeren.
Begrip ‘normaal gebruik’
Rechters oordelen regelmatig dat een gebrek het “normaal gebruik” van een woning verhindert. Denk aan situaties waarin de woning door lekkage, houtrot of constructieve problemen niet veilig bewoonbaar is. In dergelijke gevallen kan de verkoper aansprakelijk worden gehouden.
Praktijkvoorbeelden
- Een dak dat al bij de verkoop regelmatig lekte, maar waarvan dit niet is gemeld.
- Vochtproblemen in een kelder die de verkoper heeft verzwegen.
- Fundering die instabiel bleek, terwijl de verkoper wist van scheurvorming.
Wanneer is de koper zelf verantwoordelijk?
De koper heeft een onderzoeksplicht. Dat betekent dat u als koper het huis zorgvuldig moet onderzoeken voordat u het koopt. U moet vragen stellen als u twijfelt over de staat van onderhoud of bepaalde gebreken vermoedt. Een bouwkundige keuring is niet verplicht maar natuurlijk wel verstandig. Laat u geen bouwkundige keuring uitvoeren terwijl er aanleiding was om dat wel te doen? Dan kan een rechter oordelen dat u niet aan uw onderzoeksplicht hebt voldaan.
Een gebrek dat u niet kende maar dat u had kunnen ontdekken bij redelijk onderzoek, wordt als ‘kenbaar’ beschouwd. In dat geval kunt u de verkoper niet aanspreken, tenzij deze zijn mededelingsplicht heeft geschonden.
Wanneer is er géén sprake van een verborgen gebrek?
- Als het gebrek zichtbaar of kenbaar was bij de koop.
- Als het gebrek geen invloed heeft op het normaal gebruik van de woning.
- Als het gebrek nog niet aanwezig was bij de levering
Voorbeeld:
Een koper klaagt over scheuren in de muren, maar de scheuren waren zichtbaar bij de bezichtiging. In zo’n geval geldt dat dit geen verborgen gebrek is, omdat de koper het bij normaal onderzoek had kunnen opmerken.
Ouderdomsclausule en andere beperkingen in de koopovereenkomst
In veel koopovereenkomsten is een ouderdomsclausule opgenomen. Daarin staat dat de koper zich bewust is van de leeftijd van de woning en dat gebreken door ouderdom voor zijn rekening komen. Deze clausule beperkt de aansprakelijkheid van de verkoper bij oudere woningen. Er zijn clausules met een ruime en een wat meer beperkte uitleg.
Ruime of beperkte uitleg
- Bij een ruime uitleg sluit de clausule vrijwel alle aansprakelijkheid uit.
- Bij een beperkte uitleg geldt de uitsluiting alleen voor gebreken die met ouderdom verband houden.
De verkoper kan zich echter niet beroepen op de ouderdomsclausule als hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Wist hij van een gebrek, maar heeft hij dit verzwegen, dan blijft hij aansprakelijk.
Naast de ouderdomsclausule komt ook een asbestclausule vaak voor, vooral bij oudere woningen. Deze sluit aansprakelijkheid voor asbest uit, tenzij de verkoper wist van de aanwezigheid ervan.
Download ons gratis informatieboekje
Binnen welke termijn moet u klagen over verborgen gebreken?
De wet verplicht u om binnen bekwame tijd te klagen nadat u het gebrek heeft ontdekt. Dit volgt uit artikel 7:23 BW. Doet u dat niet, dan verliest u het recht om de verkoper aan te spreken. Wacht dus niet te lang. Een korte melding per e-mail of aangetekende brief kan al voldoende zijn om uw rechten veilig te stellen. Meer over dit onderwerp leest u in ons artikel over de klachtplicht.
Naast de klachtplicht geldt er ook een verjaringstermijn. Als de verjaringstermijn is voltooid dan kunt u de verkoper ook niet meer aansprakelijk stellen. De verjaringstermijn is vijf jaar.
Wat nu als u pas vijf jaar later ontdekt dat er iets mis is? Dat betekent niet dat de verjaringstermijn is verstreken want de verjaringstermijn gaat pas lopen na ontdekking van het gebrek.
Wat te doen bij verborgen gebreken: stappenplan
- Stap 1: Leg het gebrek vast: maak foto’s en laat een deskundige komen.
- Stap 2: Meld het gebrek bij de verkoper, schriftelijk en binnen een redelijke termijn.
- Stap 3: Stel de verkoper in gebreke als de verkoper weigert te herstellen
- Stap 5: Weigert de verkoper nog steeds herstel? Schakel een advocaat in.
Ook zonder bouwkundig rapport kunt u stappen ondernemen, zolang u goed bewijs verzamelt zoals een verklaring van een aannemer of andere professional. Om een rechtszaak te starten is echter wel vaak een rapport van een onafhankelijk deskindundige noodzakelijk.
U kunt herstelkosten, gevolgschade of waardevermindering vorderen als de verkoper aansprakelijk blijkt.
Ingebrekestelling bij verborgen gebreken
Wanneer het verborgen gebrek nog te herstellen is, moet u, als u er met de verkoper niet uitkomt, de verkoper schriftelijk in gebreke stellen. Daarbij geeft u een redelijke termijn om het gebrek te herstellen. Doet u dat niet, dan kan uw recht op herstel of schadevergoeding vervallen.
Reageert de verkoper niet of weigert hij herstel, dan kunt u vervangende schadevergoeding vorderen, zoals herstelkosten. U hoeft de gebreken niet eerst zelf te laten herstellen om schadevergoeding te kunnen eisen.
Laat u het gebrek wel herstellen, zorg dan dat u vooraf voldoende bewijs vastlegt (zoals foto’s, rapporten of verklaringen van deskundigen), zodat u dit later kunt gebruiken in een procedure.
Recente rechtspraak over verborgen gebreken huis
In ECLI:NL:RBDHA:2025:7734 (Den Haag) bleek een lekkage pas ná de overdracht te zijn ontstaan. De rechter oordeelde dat het gebrek niet aanwezig was bij levering; de verkoper was dus niet aansprakelijk.
In ECLI:NL:RBZWB:2025:6498 (Breda) werd de verkoper juist wél aansprakelijk gehouden, omdat hij eerdere lekkages had verzwegen. De rechtbank oordeelde dat hij zijn mededelingsplicht had geschonden.
Deze uitspraken laten zien dat de kernvraag steeds is:
- Was het gebrek aanwezig bij levering?
- En heeft de verkoper het gebrek gemeld of verzwegen?
Ook blijkt dat rechters veel waarde hechten aan het begrip “normaal gebruik”: een woning die niet veilig of duurzaam bewoonbaar is, voldoet daar niet aan.
Wat kan een advocaat voor u betekenen bij verborgen gebreken?
Een advocaat gespecialiseerd in verborgen gebreken beoordeelt uw koopovereenkomst, clausules en correspondentie. Hij of zij kan inschatten of de verkoper aansprakelijk is en wat uw kansen op schadevergoeding zijn.
Bij Rechtdoor helpen onze advocaten bij:
- Inschatting van de haalbaarheid van een vordering
- Het opstellen van een sommatie of ingebrekestelling
- Onderhandelingen met de verkoper of diens advocaat
- Het voeren van gerechtelijke procedures
Wij staan zowel kopers als verkopers bij. Dus ook als u als verkoper van een huis aansprakelijk bent gesteld door de koper kunt u bij ons terecht.
Juridisch advies over verborgen gebreken huis
Bij Rechtdoor behandelen wij regelmatig zaken in het hele land over verborgen gebreken in huizen (zie ook onze reviews. Wij beoordelen uw koopakte, het deskundigenrapport (als dat er is) en de correspondentie met de verkoper. Onze advocaten geven u een helder, onderbouwd advies over de aansprakelijkheid en de vervolgstappen.
Heeft u de verkoper al schriftelijk aangeschreven maar blijft herstel of vergoeding uit? Dan kunnen wij helpen met een ingebrekestelling of een juridische procedure om uw rechten veilig te stellen.
Twijfelt u of u de verkoper aansprakelijk kunt stellen voor verborgen gebreken in uw huis? Download ons informatieboekje of neem contact op voor een persoonlijk adviesgesprek.
Gerelateerde berichten
- Boetes koopovereenkomst woning
- Is een mondelinge koopovereenkomst voor een woning rechtsgeldig?
- Kan de transportdatum voor het huis worden uitgesteld?
- Wat te doen als de koper of verkoper weigert mee te werken aan de overdracht van de woning
- Ouderdomsclausule woning: wat als er gebreken zijn na aankoop?
