Boetes koopovereenkomst woning

Wanneer is de boete uit de koopovereenkomst van de woning verschuldigd?

De boete moet worden betaald als koper of verkoper een afspraak uit de koopovereenkomst van de woning niet nakomt. Er staan natuurlijk meerdere afspraken in de koopovereenkomst van een woning maar de afspraken die het vaakst niet worden nagekomen zijn de afspraak om de waarborgsom/bankgarantie te betalen voor een bepaalde datum en de afspraak om mee te werken aan de levering.

We zien vaak dat de waaborgsom/bankgarantie niet op tijd is als de koper de financiering niet rond krijgt. Het komt regelmatig voor dat een koper de financiering niet rondkrijgt, een beroep doet op het financieringsvoorbehoud en dat de verkoper het vervolgens niet eens is met het beroep op het financierinsvoorbehoud. De verkoper is dan van mening dat de koper misbruik maakt van het financieringsvoorbehoud. In die gevallen wordt door de koper niet voldaan aan de verplichting om de waarborgsom of bankgarantie op tijd te betalen.

De verplichting om mee te werken aan de levering is een verplichting die voor koper en verkoper geldt. In dit artikel gaan wij uit van een situatie waarin er niet wordt meegewerkt aan de levering.

Soorten boetes: 3 promille en 10%

De koopovereenkomst van een woning bevat meestal twee boetebedingen, een boete van 10% en een boete van 3 promille per dag. Welke boete moet worden betaald is afhankelijk van de keuze van de partij die wel aan zijn/haar verplichtingen voldoet. Die partij kan kiezen voor ontbinding (10%) of nakoming (3 promille per dag)

Stel: Victor verkoopt zijn woning voor een bedrag ad € 450.000 aan Karel. De koopovereenkomst wordt getekend op 1 april bij de makelaar. De levering van de woning zal plaatsvinden op 1 augustus bij de notaris. Op 31 juli wordt duidelijk dat de woning op 1 augustus nog niet geleverd kan worden in verband met problemen bij de financiering.

Altijd eerst de ingebrekestelling

Ondanks het feit dat de woning op de afgesproken datum, 1 augustus, niet geleverd kan worden, is Karel juridisch gezien pas in verzuim (komt zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst niet na) nadat hij in gebreke is gesteld door Victor. Dit betekent dat Victor (of de makelaar van Victor) Karel een brief moet sturen waarin wordt medegedeeld dat Karel niet heeft voldaan aan de afspraken en dat hij een redelijke termijn krijgt om alsnog de afspraken na te komen (meewerken aan de levering). In die ingebrekestelling moet staan dat wanneer Karel ook binnen die termijn niet nakomt hij de boete van 10% of 3 promille uit de koopovereenkomst moet betalen. Deze redelijke termijn is al bepaald in de koopovereenkomst en is standaard vastgesteld op acht dagen. Partijen mogen in onderling overleg uiteraard een andere termijn afspreken in de koopovereenkomst.

Verstuur de ingebrekestelling altijd aangetekend.

Wij hebben twee voorbeeld ingebrekestellingen gemaakt die u kunt gebruiken.

Nakoming (3 promille per dag)

In bovenstaand voorbeeld geeft Victor in zijn brief (ingebrekestelling) Karel een termijn om alsnog na te komen. Victor vordert dus nakoming. Hij wil alsnog zijn woning aan Karel leveren en geeft Karel 8 dagen (dus tot uiterlijk 9 augustus) om alsnog na te komen.

Karel heeft inmiddels de brief van Victor ontvangen. Uiteindelijk is de financiering pas op 20 augustus rond. De woning wordt door Victor aan Karel geleverd op 21 augustus.

Karel heeft door de problemen met de hypotheekverstrekker de woning niet op tijd kunnen afnemen. Ook niet binnen de termijn die werd gesteld in de ingebrekestelling. Nu Victor heeft gekozen voor nakoming treedt het boetebeding van drie promille per dag in.

Dit betekent dat ondanks het feit dat Karel de woning heeft afgenomen van Victor hij toch een boete moet betalen vanwege de vertraging. Deze boete houdt in dat er drie promille per dag van de koopprijs betaald moet worden voor elke dag na afloop van de gegeven termijn tot aan de dag van levering.

De levering tussen Victor en Karel was gepland op 1 augustus. Victor heeft Karel op 1 augustus een ingebrekestelling toegestuurd waarin hem een termijn van 8 dagen wordt gegeven om alsnog na te komen. Karel had dus (boetevrij) tot en met 9 augustus de tijd om na te komen. Vanaf 10 augustus begon de boete van drie pro mille per dag te lopen. Uiteindelijk is er pas op 21 augustus geleverd. Over de periode van 10 augustus tot en met 20 augustus (11 dagen) moet er dus een boete betaald worden. Karel moet drie pro mille van de koopprijs (= € 1.350,-) per dag betalen. Over 11 dagen is dat een boete van € 14.850,-.

Ontbinding (10%)

Het zou ook kunnen dat Victor zijn woning niet meer aan Karel wil leveren. Victor moet ook in dat geval een ingebrekestelling sturen waarin hij Karel 8 dagen de tijd geeft om alsnog na te komen. Hij moet in die ingebrekestelling dan ook vermelden dat indien Karel niet alsnog binnen die termijn nakomt de koopovereenkomst wordt ontbonden.

Uitgaande van dezelfde situatie als hierboven (waarin Karel niet kan nakomen) kan Victor, na het versturen van de ingebrekestelling, de koopovereenkomst op 9 augustus ontbinden en aanspraak maken op de boete van 10%.

Karel moet in deze situatie dus een boete van 10% van de koopprijs aan Victor betalen. Dat is een bedrag van € 45.000,-. Uiteraard staat het partijen vrij om een ander percentage in de koopovereenkomst als boete af te spreken. Meestal wordt echter de standaardboete van 10% gehanteerd.

Neem direct contact op

Wij staan voor u klaar bij het oplossen van juridische geschillen.

Neem contact op

Geen schuld aan de niet-nakoming van de koopovereenkomst van de woning

In het overgrote deel van de gevallen waarin de koopovereenkomst van de woning niet wordt nagekomen en er een boete moet worden betaald heeft dat te maken met de financiering van de koper. De koper krijgt de financiering niet of te laat rond. Voor de koper voelt het vaak heel onrechtvaardig dat er dan een boete betaald moet worden. De vertraging ligt immers (vaak) bij de hypotheekverstrekker.

Stel: Victor heeft nakoming gevorderd en de woning is op 21 augustus geleverd. Vervolgens maakt Victor aanspraak op de boete van € 14.850,-. Karel maakt Victor duidelijk dat hij niet van plan is om die boete te betalen, daarom start Victor een procedure bij de rechtbank. Als verweer tegen de boete voert Karel aan dat het niet tijdig kunnen meewerken aan de overdracht hem niet kan worden toegerekend. Hij had immers geen invloed op de snelheid van het financieringsproces bij de bank. Karel doet een beroep op overmacht.

Het verweer van Karel zal waarschijnlijk niet slagen. Uit de vele jurisprudentie over dit onderwerp blijkt dat omstandigheden met betrekking tot de financiering voor rekening en risico van de koper komen.

Voor Karel geldt wel dat als zijn bank of hypotheekadviseur fouten heeft gemaakt hij de bank of de hypotheekadviseur aansprakelijk kan stellen voor de boete.

Wanneer er te laat aan een verplichting wordt voldaan moet de boete betaald worden. De redenen van de niet-nakoming zullen zelden leiden tot een geslaagd beroep op overmacht. Alle feiten en omstandigheden van het geval kunnen de rechter wel aanleiding geven om de boete te matigen.

Matiging van de boete door de rechter

Zoals hierboven vermeld zal de boete in principe altijd betaald moeten worden zodra een verplichting uit de koopovereenkomst niet of niet tijdig wordt nagekomen. De feiten en omstandigheden die maken dat er niet tijdig is nagekomen zullen hier geen invloed op hebben. Deze kunnen echter wel van invloed zijn op een eventuele matiging van de boete door de rechter.

In principe is de rechter verplicht om terughoudend om te gaan met het matigen van een boete. Alleen wanneer de boete, gezien alle omstandigheden, leidt tot een ‘buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat’ zal een rechter mogen matigen. Wij zijn echter dat er steeds vaker en makkelijker wordt gematigd door rechters. Hieronder wat voorbeelden uit de rechtspraak.

• Door de rechtbank Amsterdam is een boete met 50% gematigd. De reden daarvoor was dat de koper wel wilden nakomen (maar niet konden nakomen) en omdat er volgens de rechtbank een wanverhouding bestond tussen de financiële schade en de bete (de verkopers hebben hun woning voor een hoger bedrag verkocht).
• Ook de rechtbank Overijssel matigde een boete met 50% omdat de schade die de verkoper had geleden niet in verhouding stond tot de geleden schade. In deze zaak was de woning ook voor een hoger bedrag verkocht.
• De rechtbank Zeeland-West Brabrant matigde een boete van € 47.000,- naar € 17.000,- omdat er volgens de rechtbank sprake was van een wanverhouding tussen de boete en de daadwerkelijke schade

Hoewel de rechter dus terughoudend moet omgaan met de bevoegdheid tot matiging wordt er in de praktijk wel gematigd.

Wilt u de ingebrekestelling liever verstuurd hebben door een advocaat? Dan helpen wij u uiteraard graag. Als u een vrijblijvend telefonisch kennismakingsgesprek bij ons aanvraagt nemen wij zo snel mogelijk contact met u op.

Wij hebben ook een video opgenomen waarin wij uitleg geven over de boetes in de koopovereenkomst van woningen.

Gerelateerde berichten

• Wat te doen als de koper of verkoper weigert mee te werken aan de overdracht van de woning
• Is een mondelinge koopovereenkomst voor een woning rechtsgeldig?
• Kan ik de boete uit het koopcontract van mijn woning ook in kort geding vorderen?
• Modelbrieven in gebreke stellen en ontbinding koop woning
• Wanneer is er voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste voor de verkoop van een woning?
• Ontbinding koopovereenkomst op grond van financieringsvoorbehoud woning niet goed gedocumenteerd
• Verborgen gebreken huis