Boetes koopovereenkomst woning

Er zijn meerdere situaties waarin de boete moet worden betaald. Bijvoorbeeld wanneer de bankgarantie/waarborgsom niet op tijd wordt betaald/gesteld maar ook als er niet op tijd kan worden geleverd (gepasseerd). In dit artikel wordt de situatie waarin er niet op tijd kan worden geleverd/gepasseerd als voorbeeld genomen.

Ontbinding of nakoming

De koopovereenkomst van een woning bevat meestal twee boetebedingen, een boete van 10% en een boete van 3 promille per dag. Welke boete moet worden betaald is afhankelijk van de keuze van de partij die wel aan zijn/haar verplichtingen voldoet. Die partij kan kiezen voor ontbinding (10%) of nakoming (3 promille per dag)

Stel: Victor verkoopt zijn woning voor een bedrag ad € 250.000 aan Karel. De koopovereenkomst wordt getekend op 1 april bij de makelaar. De levering van de woning zal plaatsvinden op 1 augustus bij de notaris. Op 31 juli wordt duidelijk dat de woning op 1 augustus nog niet geleverd kan worden in verband met problemen bij de financiering.

Altijd eerst de ingebrekestelling

Ondanks het feit dat de woning op de afgesproken datum, 1 augustus, niet geleverd kan worden, is Karel juridisch gezien pas in verzuim (komt zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst niet na) nadat hij in gebreke is gesteld door Victor. Dit betekent dat Victor (of de makelaar van Victor) Karel een brief moet sturen waarin wordt medegedeeld dat Karel niet heeft voldaan aan de afspraken en dat hij een redelijke termijn krijgt om alsnog de afspraken na te komen (meewerken aan de levering). In die ingebrekestelling moet staan dat wanneer Karel ook binnen die termijn niet nakomt hij de boete van 10% of 3 promille uit de koopovereenkomst moet betalen. Deze redelijke termijn is al bepaald in de koopovereenkomst en is standaard vastgesteld op acht dagen. Partijen mogen in onderling overleg uiteraard een andere termijn afspreken in de koopovereenkomst.

Verstuur de ingebrekestelling altijd aangetekend.

Wij hebben twee voorbeeld ingebrekestellingen gemaakt die u kunt gebruiken.

Nakoming (3 promille per dag)

In bovenstaand voorbeeld geeft Victor in zijn brief (ingebrekestelling) Karel een termijn om alsnog na te komen. Victor vordert dus nakoming. Hij wil alsnog zijn woning aan Karel leveren en geeft Karel 8 dagen (dus tot uiterlijk 9 augustus) om alsnog na te komen.

Karel heeft inmiddels de brief van Victor ontvangen. Uiteindelijk is de financiering pas op 20 augustus rond. De woning wordt door Victor aan Karel geleverd op 21 augustus.

Karel heeft door de problemen met de hypotheekverstrekker de woning niet op tijd kunnen afnemen. Ook niet binnen de termijn die werd gesteld in de ingebrekestelling. Nu Victor heeft gekozen voor nakoming treedt het boetebeding van drie promille per dag in.

Dit betekent dat ondanks het feit dat Karel de woning heeft afgenomen van Victor hij toch een boete moet betalen vanwege de vertraging. Deze boete houdt in dat er drie promille per dag van de koopprijs betaald moet worden voor elke dag na afloop van de gegeven termijn tot aan de dag van levering.

De levering tussen Victor en Karel was gepland op 1 augustus. Victor heeft Karel op 1 augustus een ingebrekestelling toegestuurd waarin hem een termijn van 8 dagen wordt gegeven om alsnog na te komen. Karel had dus (boetevrij) tot en met 9 augustus de tijd om na te komen. Vanaf 10 augustus begon de boete van drie pro mille per dag te lopen. Uiteindelijk is er pas op 21 augustus geleverd. Over de periode van 10 augustus tot en met 20 augustus (11 dagen) moet er dus een boete betaald worden. Karel moet drie pro mille van de koopprijs (= € 750,-) per dag betalen. Over 11 dagen is dat een boete van € 8.250,-.

Ontbinding (10%)

Het zou ook kunnen dat Victor zijn woning niet meer aan Karel wil leveren. Victor moet ook in dat geval een ingebrekestelling sturen waarin hij Karel 8 dagen de tijd geeft om alsnog na te komen. Hij moet in die ingebrekestelling dan ook vermelden dat indien Karel niet alsnog binnen die termijn nakomt de koopovereenkomst wordt ontbonden.

Uitgaande van dezelfde situatie als hierboven (waarin Karel niet kan nakomen) kan Victor, na het versturen van de ingebrekestelling, de koopovereenkomst op 9 augustus ontbinden en aanspraak maken op de boete van 10%.

Karel moet in deze situatie dus een boete van 10% van de koopprijs aan Victor betalen. Dat is een bedrag van € 25.000,-. Uiteraard staat het partijen vrij om een ander percentage in de koopovereenkomst als boete af te spreken. Meestal wordt echter de standaardboete van 10% gehanteerd.

Neem direct contact op

Wij staan voor u klaar bij het oplossen van juridische geschillen.

Neem contact op

Geen schuld aan de niet-nakoming

In het overgrote deel van de gevallen waarin er in verband met het niet nakomen van een koopovereenkomst met betrekking tot een woning, een boete moet worden betaald heeft dat te maken met de financiering van de koper. De koper krijgt de financiering niet of te laat rond. Voor de koper voelt het vaak heel onrechtvaardig dat er dan een boete betaald moet worden. De vertraging ligt immers (vaak) bij de hypotheekverstrekker.

Stel: Victor heeft nakoming gevorderd en de woning is op 21 augustus geleverd. Vervolgens maakt Victor aanspraak op de boete van € 8.250,-. Karel maakt Victor duidelijk dat hij niet van plan is om die boete te betalen, daarom start Victor een procedure bij de kantonrechter. Als verweer tegen de boete voert Karel aan dat het niet tijdig kunnen meewerken aan de overdracht hem niet kan worden toegerekend. Hij had immers geen invloed op de snelheid van het financieringsproces bij de bank. Karel doet een beroep op overmacht.

Het verweer van Karel zal waarschijnlijk niet slagen. Uit de vele jurisprudentie over dit onderwerp blijkt dat omstandigheden met betrekking tot de financiering voor rekening en risico van de koper komen.

Voor Karel geldt wel dat als zijn bank of hypotheekadviseur fouten heeft gemaakt hij de bank of de hypotheekadviseur aansprakelijk kan stellen voor de boete.

Wanneer er te laat aan een verplichting wordt voldaan moet de boete betaald worden. De redenen van de niet-nakoming zullen zelden leiden tot een geslaagd beroep op overmacht. Alle feiten en omstandigheden van het geval kunnen de rechter wel aanleiding geven om de boete te matigen.

Matiging van de boete

Zoals hierboven vermeld zal de boete in principe altijd betaald moeten worden zodra een verplichting uit de koopovereenkomst niet of niet tijdig wordt nagekomen. De feiten en omstandigheden die maken dat er niet tijdig is nagekomen zullen hier geen invloed op hebben. Deze kunnen echter wel van invloed zijn op een eventuele matiging van de boete door de rechter.

In principe is de rechter verplicht om terughoudend om te gaan met het matigen van een boete. Alleen wanneer de boete, gezien alle omstandigheden, leidt tot een ‘buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat’ zal een rechter matigen.

Er zijn uit de jurisprudentie een paar uitgangspunten te filteren:

• Het niet tijdig voor elkaar hebben van de financiering is in beginsel een omstandigheid die voor rekening en risico van de koper komt. Ook wanneer deze zich heeft laten bijstaan door een (professionele) derde die fouten heeft gemaakt. De koper zou dan eventueel later wel weer aanspraak kunnen maken op vergoeding van zijn schade jegens die derde.
• Dat een koper door het moeten voldoen van de boete in een zeer benarde financiële situatie terecht komt is eveneens een omstandigheid die in beginsel (tenzij er nog andere bijzondere omstandigheden zijn) voor zijn rekening en risico dient te komen;
• Wanneer de schade van de verkoper beduidend lager is dan de boete ad 10% van de koopprijs, maar er verder geen bijzondere omstandigheden zijn, zal dat zelden leiden tot matiging van de boete, immers hebben partijen een boete van 10% afgesproken.

Gerelateerde berichten

• Wat te doen als de koper of verkoper weigert mee te werken aan de overdracht van de woning
• Is een mondelinge koopovereenkomst voor een woning rechtsgeldig?
• Kan ik de boete uit het koopcontract van mijn woning ook in kort geding vorderen?
• Modelbrieven in gebreke stellen en ontbinding koop woning
• Wanneer is er voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste voor de verkoop van een woning?
• Ontbinding koopovereenkomst op grond van financieringsvoorbehoud woning niet goed gedocumenteerd
• Verborgen gebreken huis