Mogen de buren een dakterras of balkon hebben dat uitzicht heeft op mijn tuin?
Voor de buren hartstikke leuk zo’n dakterras of balkon maar als dat ten koste gaat van uw privacy is het goed om te weten wat uw rechten zijn. In dit artikel leg ik uit dat het hebben van een dakterras of balkon binnen twee meter van de erfgrens met rechtstreeks uitzicht op uw erf in de meeste gevallen niet is toegestaan maar dat er een aantal uitzonderingen zijn.
Dakterras of balkon binnen twee meter van de erfgrens met rechtstreeks uitzicht op uw tuin? Dat is in beginsel niet toegestaan
Als het dakterras of balkon van de buren zich bevindt binnen twee meter van de erfgrens en er vanaf dit dakterras of balkon rechtstreeks uitzicht bestaat op uw perceel dan is dit niet toegestaan (het moet dus wel echt gaan om rechtstreeks uitzicht, zijdelings uitzicht valt hier niet onder). U kunt dan verwijdering van het dakterras of balkon vorderen tenzij er toestemming is verleend, er een erfdienstbaarheid bestaat op grond waarvan het dakterras of balkon is toegestaan of de vordering tot verwijdering is verjaard.
Een dakterras of balkon met uitzicht op uw perceel dat zich op meer dan 2 meter van de erfgrens bevindt is dus wel toegestaan en datzelfde geldt voor een dakterras zonder rechtstreeks uitzicht binnen twee meter van de erfgrens. De wet bepaalt hoe de afstand van twee meter moet worden gemeten namelijk rechthoekig uit de buitenkant van de muur daar waar de opening is gemaakt of uit de buitenste naar het naburige erf gekeerde rand van het vooruitspringende werk tot aan de grenslijn van de erven of de muur.
Toestemming voor dakterras of balkon binnen twee meter van de erfgrens
Buren kunnen elkaar toestemming geven voor het hebben van een balkon of dakterras binnen de verboden afstand van twee meter. Die toestemming geldt echter niet automatisch voor rechtsopvolgers. Die toestemming geldt alleen voor rechtsopvolgers als de toestemming is ingeschreven in het Kadaster. De meningen verschillen overigens wel over de vraag of die toestemming inschrijfbaar is. Ik ben in de praktijk nog geen zaken tegengekomen waarbij een burenrechtelijke toestemming was ingeschreven. Er vanuit gaande dat de toestemming dus niet is ingeschreven geldt de verleende toestemming voor het hebben van een dakterras of balkon niet voor rechtsopvolgers.
Dat betekent dat als de buren in het verleden toestemming hebben gekregen van uw rechtsvoorganger dit niet betekent dat u ook gehouden bent aan die toestemming. Ter illustratie een voorbeeld:
Carlo en Linda hebben een woning waar zij een dakterras op willen realiseren. Omdat het dakterras zich binnen twee meter van de erfgrens bevindt en er door dat dakterras uitzicht in de tuin zal zijn van de buren vragen zij aan hun buren (Jeroen en Lotte) toestemming. Jeroen en Lotte hebben daar geen problemen mee en geven hun toestemming. Een paar jaar later verkopen Jeroen en Lotte hun woning aan Michael en Nicole. Michael en Nicole vinden het maar niets dat zij geen privacy hebben door dat dakterras en vragen Carlo en Linda om het dakterras te verwijderen. Carlo en Linda beroepen zich vervolgens op de van Jeroen en Lotte verkregen toestemming maar die vlieger gaat niet op. De toestemming die Jeroen en Lotte in het verleden hebben gegeven is niet overgegaan naar Michael en Nicole en daarom moeten Carlo en Linda het dakterras verwijderen.
In dit voorbeeld zouden Carlo en Linda er verstandig aan hebben gedaan om samen met Jeroen en Lotte een erfdienstbaarheid te vestigen. Die erfdienstbaarheid zou namelijk ook gelden voor Michael en Nicole.
Meer dan 20 jaar een dakterras in de verboden zone? Dan is de vordering tot verwijdering verjaard
Wanneer het dakterras er al meer dan 20 jaar is dan kan er geen verwijdering meer van het dakterras worden gevorderd. Die vordering is dan verjaard.
De uitzonderingen op een rij
U kunt van de buren dus verlangen dat zij het dakterras of balkon verwijderen, tenzij:
- het dakterras of balkon zich op meer dan twee meter van de erfgrens bevindt;
- het dakterras of balkon geen rechtstreeks uitzicht heeft op uw perceel;
- u in het verleden toestemming heeft gegeven voor het dakterras of balkon;
- er een erfdienstbaarheid is gevestigd;
- de vordering tot verwijdering is verjaard;
Wij hopen dat de informatie in dit artikel u heeft geholpen. Wilt u graag advies over uw specifieke situatie? Vraag dan een adviesgesprek met ons aan.
Gerelateerde berichten
