Wat moet ik doen als iemand grond van mij in gebruik heeft?
Heel veel erfgrenzen komen niet overeen met de kadastrale grens. Schuttingen die verkeerd worden geplaatst, ruilverkavelingen waarbij van alles fout gaat, een grens die niet goed wordt opgemeten of eigendomsverkrijging door verjaring. Er kunnen allerlei redenen zijn waarom de feitelijke (en soms ook juridische) grens niet overeenkomt met de kadastrale grens. Soms is het al jarenlang bekend dat er “iets mis is met de grens” maar het kan ook naar voren komen als er een meting wordt gedaan door het Kadaster omdat u bijvoorbeeld een nieuwe woning heeft gekocht en daarvan de grenzen laat uitzetten door het Kadaster of omdat u een nieuwe erfafscheiding wilt plaatsen.
In dit artikel leggen wij uit wat u kunt doen als de buren grond van u gebruiken en wat u moet doen om te voorkomen dat u de eigendom van de grond verliest. Ook hebben wij voor u een gratis modelbrief gemaakt waarmee u ontruiming van de grond kunt vorderen.
Hoe te handelen als blijkt dat de buren grond van u gebruiken?
Belangrijk is dat u op een normale manier het gesprek met elkaar aangaat. Waarschijnlijk weten uw buren zelf niet eens dat zij grond van u gebruiken. Wij behandelen heel veel zaken waarin mensen grond van elkaar gebruiken en in de meeste gevallen is het niet bekend dat de feitelijke grens en de kadastrale grens van elkaar afwijken. Word dus niet meteen boos maar ga het gesprek met elkaar aan. Bespreek samen de eventuele mogelijkheden.
Voordat u het gesprek aan gaat is het goed om te bedenken wat u graag wilt. Wilt u per se de grond terug of bent u bereid om de grond te verkopen aan de buren of mogen de buren de grond van u (eventueel tegen een vergoeding) gebruiken?
Houd rekening met een eventueel beroep op verjaring van de buren. Als de buren (eventueel samen met hun rechtsvoorgangers) de grond al meer dan 10 of 20 jaar in bezit hebben kan het zijn dat zij door verjaring eigenaar zijn geworden van grond. In een ander artikel leggen wij uit wanneer iemand door verjaring eigenaar kan worden van grond.
Verkoop van grond of verjaring dan naar de notaris
Als u en de buren besluiten om de grond in eigendom over te dragen dan kunt u naar de notaris gaan om een en ander vast te laten leggen en om er voor te zorgen dat de buren ook als eigenaar in het kadaster worden geregistreerd. Ook wanneer de buren hebben aangetoond dat zij eigenaar van de grond zijn geworden door verjaring (en u betwist dit niet) kunt u naar de notaris. Daar zal dan een akte van verjaring worden opgemaakt die kan worden ingeschreven in het Kadaster.
Afspraken over gebruik altijd vastleggen
Als u met uw buren afspreekt dat uw buren de grond van u mogen gebruiken dan is het belangrijk dat u dit schriftelijk vastlegt. Doet u dat niet dan loopt u alsnog het risico dat de buren door verjaring eigenaar worden. Wanneer er toestemming is verleend voor het gebruik is er geen sprake van bezit en kan er dus ook geen sprake zijn van verjaring (zie daarvoor ons artikel over grond en verjaring) maar u zult. bij betwisting, wel moeten bewijzen dat u toestemming heeft gegeven voor dat gebruik. We gaan er natuurlijk vanuit dat u goede buren blijft van elkaar (helemaal nu u afspraken heeft kunnen maken over het gebruik van de grond) maar u kunt beter het zekere voor het onzekere nemen en de afspraken die zijn gemaakt over het gebruik van de grond vastleggen.
LET OP: als u of uw buren gaan verhuizen moeten er nieuwe afspraken gemaakt worden als de situatie ongewijzigd blijft. Dit om verjaring van de grond te voorkomen. De afspraken gelden namelijk alleen tussen u en uw buren en niet tussen u en eventuele nieuwe buren. Die nieuwe buren kunnen dan bezitter worden van de grond waardoor zij eigenaar kunnen worden van de grond. Neem in de overeenkomst met uw buren ook op dat zij eventuele nieuwe eigenaren van hun woning moeten inlichten over het feit dat de grond niet van hen is.
Neem direct contact op
Wij staan voor u klaar bij het oplossen van juridische geschillen.
Mijn buren doen een beroep op verjaring, wat nu?
Als uw buren zeggen dat zij eigenaar van de grond zijn geworden door verjaring dan moeten zij dat beroep op verjaring onderbouwen en moeten zij dat ook bewijzen (wie stelt bewijst). Het is aan u (en eventueel uw advocaat) om te beoordelen of u dat beroep op verjaring kansrijk acht. Mocht het zo zijn dat uw buren eigenaar van de grond zijn geworden door verjaring dan zou het nog kunnen zijn dat u aanspraak kan maken op teruglevering van de grond of op schadevergoeding. Dat is het geval als uw buren onrechtmatig hebben gehandeld. Van onrechtmatig handelen is sprake wanneer zij de grond in bezit hebben genomen en gehouden terwijl zij wisten dat zij geen eigenaar waren van de grond. Het is wel aan u om te bewijzen dat uw buren wisten dat zij geen eigenaar waren van de grond en dat zij de grond desondanks in bezit hebben genomen en gehouden.
Wat te doen als u er met de buren niet uitkomt?
Als u er met de buren niet uit kunt komen en beide partijen zich op het standpunt stellen dat zij eigenaar zijn van de grond dan zult u ontruiming moeten vorderen van de grond. De rechter zal dan een uitspraak moeten doen over de vraag wie eigenaar is van de grond. Ontruiming kunt u in kort geding vorderen als u een spoedeisend belang heeft maar in kort geding kan de rechter geen uitspraak doen over de vraag wie eigenaar is van de grond. Als u de grond op korte termijn niet nodig heeft kunt u dus beter een bodemprocedure starten.
Wij hebben voor u een gratis modelbrief gemaakt waarmee u ontruiming van de grond kunt vorderen.
LET OP: Onderneem wel actie als u er samen niet uitkomt, dit om te voorkomen dat u de eigendom van de grond verliest door verjaring. Als u niets doet terwijl uw buren de grond in bezit hebben dan zult u op enig moment de eigendom van de grond kunnen verliezen door verjaring. Om te voorkomen dat u de eigendom van de grond verliest moet u ontruiming vorderen. Het stuiten van de verjaring door middel van alleen een brief kan niet. Er moet dan binnen een half jaar een procedure worden gestart.
Twijfelt u of er in uw geval sprake is van verjaring? Of wilt u meer informatie over dit onderwerp? Vraag dan ons gratis informatieboekje over dit onderwerp aan of kijk onze online cursus over erfgrenzen en verjaring.
Wilt u weten wie wij zijn? Dat leest u hier. Liever weten wat onze cliënten van ons vinden? Kijk dan op onze pagina van Advocaatscore of bij onze Google reviews.
Gerelateerde berichten
- Is eigendomsverkrijging van grond door verjaring onrechtmatig?
- Wat moet ik als bewijs aandragen voor de verjaring van grond en hoeveel bewijs is er nodig?
- Goede trouw in verjaringszaken
- Modelbrief beroep op verjaring grond
- Ben ik eigenaar van de grond geworden door verjaring?
- Wat zijn mijn rechten en de rechten van mijn buren met betrekking tot de erfafscheiding?
- Beplanting en bebouwing bij de erfgrens wat mag wel en wat mag niet?
- Kan een erfgrens wijzigen door verjaring?
