De buren vorderen afbraak van de overbouw

Vestiging erfdienstbaarheid (legaliseren overbouw)

In beginsel is het zo dat wanneer een gebouw (gedeeltelijk) op, boven of onder het erf van een ander is gebouwd die ander afbraak kan vorderen van de overbouw. Men hoeft geen inbreuk op het eigendomsrecht te dulden. Uit de rechtspraak blijkt echter dat het eigendomsrecht niet absoluut of onbeperkt is. Daarnaast staat er in de wet een artikel dat bedoeld is voor dit soort situaties. Dat artikel (art. 5:54 BW) bepaalt dat u kunt vorderen dat u, tegen schadeloosstelling, een erfdienstbaarheid wordt verleend tot het handhaven van de bestaande toestand of, ter keuze van uw buren, een daartoe benodigd gedeelte van het erf wordt overgedragen. Als uw buren dus liever de grond waarop de overbouw is gerealiseerd in eigendom aan u overdragen dan wordt er geen erfdienstbaarheid gevestigd maar wordt de grond in eigendom overgedragen.

Wanneer die erfdienstbaarheid wordt gevestigd dan is de aanbouw/overbouw gelegaliseerd. Die erfdienstbaarheid wordt verleend wanneer u door wegneming van het uitstekende gedeelte onevenredig veel zwaarder wordt benadeeld dan uw buren door handhaving daarvan. Voorwaarde is wel dat u niet kwade trouw of grove schuld verweten kan worden.

De rechter zal dus een afweging moeten maken: wordt u zwaarder getroffen wanneer u de overbouw moet afbreken of worden uw buren zwaarder getroffen wanneer de overbouw mag blijven bestaan? Het is dus van belang dat u in een procedure goed onderbouwt waarom u zwaarder wordt getroffen en waarom het van belang is dat die erfdienstbaarheid wordt verleend.

Kwade trouw/grove schuld bij overbouw

Er is geen algemene regel waaruit kan worden afgeleid wanneer er sprake is van kwade trouw of grove schud in overbouwsituaties. Alle omstandigheden van het geval zijn van belang bij de vraag of iemand kwade trouw of grove schuld kan worden verweten. Het feit dat iemand bekend was met de grens brengt niet automatisch met zich mee dat diegene kwade trouw of grove schuld verweten kan worden maar kan wel een rol spelen. Een voorbeeld waarin er sprake kan zijn van kwade trouw is wanneer iemand bekend is met de grens, er door de buren ook (tijdig) op is gewezen dat er overbouw lijkt te ontstaan en vervolgens toch verder gaat met bouwen zonder nader onderzoek te doen.

Wat nu als ik te kwader trouw was of als mij grove schuld kan worden verweten?

Dan zal een rechter de vordering met betrekking tot de erfdienstbaarheid afwijzen. U kunt dan nog wel een beroep doen op misbruik van recht als u van mening bent dat de buren bijvoorbeeld geen enkel nadeel ondervinden van de overbouwsituatie. Of een beroep op misbruik van recht kans van slagen heeft is echt afhankelijk van de omstandigheden van het concrete geval, daar kunnen geen algemene uitspraken over worden gedaan.

Overbouw en verjaring

Bestaat de overbouwsituatie al langer dan 20 jaar? Dan kan er geen verwijdering meer worden gevorderd. Die vordering tot verwijdering is dan verjaard. Mogelijk dat de grond onder de overbouw door verjaring van u is geworden. Meer informatie over verjaring vindt u in ons informatieboekje over grensgeschillen dat u gratis kunt aanvragen of in onze online cursus over erfgrenzen en verjaring.

Gerelateerde berichten

• Kan een erfgrens wijzigen door verjaring?
• Ben ik eigenaar van de grond geworden door verjaring?
• Wat zijn mijn rechten en de rechten van mijn buren met betrekking tot de erfafscheiding?
• Wat moet ik doen als iemand grond van mij in gebruik heeft?
• Mag ik zelf een advocaat kiezen als ik een rechtsbijstandverzekering heb?
• Hoeveel kost een rechtszaak gemiddeld?
• Beplanting en bebouwing bij de erfgrens wat mag wel en wat mag niet?