Wat zijn mijn rechten en de rechten van mijn buren met betrekking tot de erfafscheiding?
Veel vragen die wij krijgen over het burenrecht gaan over de erfafscheiding. Moeten de buren mee betalen? Is beplanting op de erfgrens ook voldoende of moet er echt een muur of schutting staan? En wat als ik een nieuwe schutting wil maar de buren willen niet meewerken?
In dit artikel leggen wij uit welke regels er gelden in het burenrecht voor erfafscheidingen, scheidsmuren en schuttingen.
In de wet staat dat beide buren te allen tijde kunnen vorderen dat de andere buur er aan meewerkt dat er op de grens van de erven een scheidsmuur van twee meter hoogte wordt opgericht. Een uitzondering hierop doet zich voor wanneer een verordening of een plaatselijke gewoonte de wijze of de hoogte van de erfafscheiding anders regelt. De buren moeten in gelijke delen bijdragen in de kosten van de afscheiding. De gedachte achter deze bepaling is de privacy.
Ondanks dat de wet best duidelijk is kan de schutting of andere afscheiding op de erfgrens voor veel problemen zorgen. Zo zijn niet altijd alle buren bereid om mee te betalen aan een schutting of andere erfafscheiding, kan er discussie ontstaan over het materiaal dat wordt gebruikt en zijn er ook buren die geen erfafscheiding willen of de bestaande erfafscheiding niet willen vernieuwen of veranderen.
De buren moeten meewerken aan de oprichting van een scheidsmuur
Zoals hiervoor al aangegeven kunnen buren te allen tijde de medewerking van de andere buur vorderen voor het oprichten van een schutting of andere erfafscheiding op de erfgrens. Dit geldt als er nog geen scheidsmuur op de erfgrens staat. Staat er al wel een scheidsmuur dan gelden er andere regels, namelijk regels voor vervanging en vernieuwing. Die bespreken wij verderop in dit artikel. De vordering voor het oprichting van een scheidsmuur verjaart niet. Het is dus niet zo dat als er 20 jaar lang geen scheidsmuur staat dat er dan geen schutting of muur meer gevorderd kan worden.
Wat nu als er al een andere erfafscheiding op de erfgrens staat zoals een haag of conifeer?
In december 2019 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen dat veel duidelijkheid schept. In die zaak stond er op de erfgrens al ruim 25 jaar een coniferenhaag. De buren wilden graag in plaats van die coniferenhaag, die niet voldoende privacy bood, een scheidsmuur plaatsen. Daar wilden de andere buren niet aan meewerken.
In hoger beroep was al vast komen te staan dat een coniferenhaag geen muur is in de zin van de wet. Dat betekent dat er, in beginsel, oprichting van een scheidsmuur gevorderd kon worden op de plek van de coniferenhaag.
De buren die de coniferenhaag graag wilden behouden hadden daar tegenin gebracht dat er in dit geval geen scheidsmuur gevorderd kon worden omdat er al een erfafscheiding aanwezig was. Dat was dan wel geen scheidsmuur maar de coniferenhaag is wel een erfafscheiding. Die vlieger ging niet op. Omdat de wet bepaalt dat er een scheidsmuur van twee meter kan worden gevorderd moet die vordering worden toegewezen als er geen scheidsmuur op de erfgrens staat ook al staat er wel een andere erfafscheiding. De buren hadden recht op een scheidsmuur van twee meter en dat is de coniferenhaag niet.
De buren die graag de coniferenhaag wilden behouden hadden nog naar voren gebracht dat de coniferenhaag er al 25 jaar, zonder problemen, stond maar ook dat betekende niet dat de andere buren geen recht meer hadden op een andere erfafscheiding zoals een schutting of een muur.
Een haag zou wel kunnen volstaan als erfafscheiding als dat op grond van de gemeentelijke verordening mag of gebruikelijk is of op grond van de gewoonte.
Neem direct contact op
Wij staan voor u klaar bij het oplossen van juridische geschillen.
Wat is volgens de wet een scheidsmuur?
De Hoge Raad vond, in navolging van het hof Den Bosch, dus dat een coniferenhaag geen scheidsmuur is. Het kan wel dienen als erfafscheiding maar een scheidsmuur is het niet. Wat is dan wel een scheidsmuur? Dat een muur en een schutting scheidsmuren zijn is wel duidelijk. Maar wat nog meer?
In de wet staat: “Onder muur wordt in deze en de volgende titel verstaan iedere van steen, hout of andere daartoe geschikte stof vervaardigde, ondoorzichtige afsluiting.”
Naast een ondoorzichtige afsluiting van steen of hout zouden volgens de toelichting op de wet ook plastic, matglas of versterkte rietmatten gebruikt kunnen worden.
Wat als er een schutting op de erfgrens staat maar wij liever een muur willen? Moeten de buren dan ook meewerken?
Een schutting en een muur zijn allebei een scheidsmuur. Als er al een scheidsmuur op de erfgrens staat heeft het geen zin om oprichting van een schutting of muur op de erfgrens te vorderen. Die vordering zal dan worden afgewezen omdat er al een scheidsmuur staat.
De schutting die al op de erfgrens staat is mandelig. Dat betekent dat die schutting gemeenschappelijk eigendom is. In de wet staat dat mandelige zaken op kosten van alle mede-eigenaars worden onderhouden, gereinigd en, indien nodig, vernieuwd.
Om medewerking van de buren af te dwingen voor het vernieuwen van een gemeenschappelijke scheidsmuur, in dit geval de schutting, moet het nodig (noodzakelijk) zijn om die scheidsmuur te vernieuwen. De wens van één van partijen om een nieuwe scheidsmuur te plaatsen is niet voldoende. Noodzaak tot vernieuwing wordt niet heel snel aangenomen en het is aan degene die vernieuwing wil om te stellen en te bewijzen dat de bestaande scheidsmuur vernieuwd moet worden. Uit de rechtspraak volgt dat overleg heel erg belangrijk is.
Mag de schutting/scheidsmuur ook van de erfgrens af worden geplaatst?
U mag de scheidsmuur uiteraard op eigen grond plaatsen. Hij is dan niet mandelig. U heeft dan volledige zeggenschap over de scheidsmuur. Wel moet u er rekening mee houden dat de grond achter de schutting of muur aan de zijde van de buren na 10 of 20 jaar door verjaring eigendom van de buren kan worden. Wij hebben daar een artikel over geschreven: Ben ik eigenaar geworden van de grond door verjaring? Door het plaatsen van de schutting zelf kan de grond geen eigendom worden van de buren maar u moet wel in de gaten houden dat de buren de grond achter de schutting niet in bezit nemen, door die grond bijvoorbeeld te bebouwen.
Het plaatsen van een scheidsmuur op eigen grond gebeurt vooral als buren er samen niet uit kunnen komen. Het kan een praktische oplossing zijn.
Geschil erfgrens?
Heeft u met de buren een geschil over de erfgrens? Vraag dan ons gratis informatieboekje over grensgeschillen aan.
Gerelateerde berichten
- Snippergroen
- Ben ik eigenaar van de grond geworden door verjaring?
- Wat moet ik doen als iemand grond van mij in gebruik heeft?
- Wat moet ik als bewijs aandragen voor de verjaring van grond en hoeveel bewijs is er nodig?
- Goede trouw in verjaringszaken
- Is eigendomsverkrijging van grond door verjaring onrechtmatig?
- Beplanting en bebouwing bij de erfgrens wat mag wel en wat mag niet?
- Kan een erfgrens wijzigen door verjaring?
