Is de makelaar aansprakelijk als de woonoppervlakte niet klopt?
Er zijn meerdere aspecten die de prijs van een huis bepalen. Een daarvan is de woonoppervlakte. Het meten van die woonoppervlakte gebeurt volgens een door de branche opgestelde meetinstructie. En toch gaat het regelmatig mis. Na verkoop blijkt dan dat de woning (veel) kleiner is dan in de advertentie op Funda en/of in de brochure stond. Is de verkopend makelaar in zo’n geval aansprakelijk? Ja, meestal wel.
Aansprakelijkheid makelaar voor verkeerde woonoppervlakte
Wanneer de makelaar een verkeerde woonoppervlakte op Funda en/of in de verkoopbrochure vermeldt dan is dat een fout. In beginsel is die fout ook onrechtmatig jegens de kopers en is de verkopend makelaar dus aansprakelijk voor de schade van de koper. Een koper moet er op kunnen vertrouwen dat de vermelde oppervlakte juist is.
Uitzonderingen zijn natuurlijk mogelijk bijvoorbeeld in de situatie dat de koper uit verklaringen of gedragingen van de makelaar heeft moeten begrijpen dat de in de verkoopinformatie vermelde woonoppervlakte niet juist is. Dit moet de makelaar dan uiteraard stellen en bewijzen.
Hoe moet de schade van de onjuiste woonoppervlakte worden bepaald?
De schade wordt doorgaans of geschat door de rechter of er worden één of meer deskundigen aangesteld die een taxatie moeten maken. Gekeken moet namelijk worden naar het verschil tussen de betaalde koopprijs en de waarde van de woning op het moment van verkoop. Hier hoeft overigens niet altijd een verschil in te zitten. Er zijn zaken waarin bleek dat de getaxeerd waarde van de woning (met de juiste woonoppervlakte) niet afweek van de betaalde koopprijs. In dat geval is er geen schade ontstaan door het vermelden van de verkeerde woonoppervlakte door de makelaar.
Enkele voorbeelden uit de praktijk:
Uitspraak van december 2020. In december 2016 is de woning gekocht voor een bedrag ad € 364.000,-. In de brochure en op Funda stond vermeld dat de woning een woonoppervlakte had van 200 m2. De werkelijke woonoppervlakte bleek 160 m2 te zijn. In deze zaak schatte de rechter de schade op € 10.200,-
Uitspraak van juli 2021. In september 2016 is de woning gekocht voor een bedrag ad € 230.000,-. De woonoppervlakte zou ca. 100 m2 zijn. De woonoppervlakte bleek 85m2 te zijn. De schade wordt door het Gerechtshof geschat op € 7.500,-
Uitspraak van maart 2021. In augustus 2014 is de woning gekocht voor € 189.500,- De woonoppervlakte zou 150 m2 zijn maar bleek slechts 124 m2 te bedragen. Het Gerechtshof heeft de schade geschat op € 14.500,-
Disclaimer in de verkoopbrochure
In verkoopbrochures staat natuurlijk altijd dat er aan de informatie in die brochure geen rechten kunnen worden ontleend. Dat betekent echter niet dat de makelaar niet aansprakelijk is voor het vermelden van de verkeerde woonoppervlakte in de brochure en/of op Funda. Dit is volgens het Gerechtshof een standaardmelding die niet specifiek genoeg is om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen van een koper.
Wat moet ik doen als de makelaar de woonoppervlakte niet goed heeft vermeld en ik daardoor schade lijd?
Wij adviseren u om direct contact op te nemen met de makelaar als u bekend bent geworden met de fout. Wellicht dat u in onderling overleg wel goede afspraken kunt maken over de schade die door de makelaar vergoed moet worden. Het is in dit soort gevallen immers heel duidelijk dat er een fout is gemaakt en makelaars zijn (als het goed is) ook verzekerd voor fouten (waar wordt gewerkt worden nu eenmaal fouten gemaakt). Komt u er met de makelaar niet uit? Stuur dan een aangetekende brief waarin u de makelaar officieel aansprakelijk stelt. Wordt de aansprakelijkheid van de hand gewezen? Dan zult u een procedure moeten starten.
Wilt u weten wie wij zijn? Dat leest u hier. Liever weten wat onze cliënten van ons vinden? Kijk dan op onze pagina van Advocaatscore of bij onze Google reviews.
Gerelateerde berichten
