Boetes koopovereenkomst woning

Boetes koopovereenkomst woning

vraag juridisch advies

x

Meer informatie?
Maak meteen een afspraak met ons:

Hoe wilt u dat wij contact opnemen?

of

Boetes koopovereenkomst woning

Wanneer u een woning koopt of verkoopt wordt er vaak gebruik gemaakt van een NVM-koopovereenkomst. Dit is een model voor de aan- en verkoop van woningen, appartementen en bedrijfspanden. Artikel 10 van deze overeenkomst bevat een boetebeding dat intreedt wanneer één van de partijen (dus zowel de verkoper als koper) een afspraak uit de koopovereenkomst niet of niet tijdig nakomt. In dit artikel bespreken wij die boete. 

Wanneer treedt artikel 10 (het boetebeding) in?

In onderstaande paragrafen wordt de situatie waarin de levering niet tijdig plaatsvindt als voorbeeld gehanteerd. Artikel 10 van de koopovereenkomst geeft als voorwaarde voor het verbeuren van de boete dat één of meer uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen niet (tijdig) wordt nagekomen. Het geldt dus niet uitsluitend voor een te late levering. Een andere veelvoorkomende situatie waarin een boete verbeurd wordt is bijvoorbeeld het niet of niet tijdig stellen van de bankgarantie/waarborgsom. Onderstaande punten zijn van toepassing op alle situaties waarin een partij een afspraak uit de koopovereenkomst niet of niet tijdig nakomt. 

Ontbinding of nakoming

Artikel 10 van de koopovereenkomst bevat twee boetebedingen. Welke boete wordt verbeurd (betaald moet worden) is afhankelijk van de keuze van de partij die wel aan zijn/haar verplichtingen voldoet.

Stel: Victor verkoopt zijn woning voor een bedrag ad € 250.000 aan Karel. De koopovereenkomst wordt getekend op 1 april bij de makelaar. De levering van de woning zal plaatsvinden op 1 augustus bij de notaris. Op 31 juli wordt duidelijk de woning op 1 augustus nog niet geleverd kan worden omdat Karel de financiering niet rond heeft. 

Ingebrekestelling

Ondanks het feit dat de woning op 1 augustus niet geleverd kan worden, is hij juridisch gezien pas in gebreke (komt zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst niet na) nadat hij in gebreke is gesteld door Victor. Dit betekent dat Victor (of de makelaar van Victor) Karel een brief moet sturen waarin wordt medegedeeld dat Karel niet heeft voldaan aan de afspraken en dat hij een redelijke termijn krijgt om alsnog de afspraken na te komen. In die brief wordt daarbij opgemerkt dat wanneer Karel ook binnen die termijn niet nakomt hij een boete verbeurt. Deze redelijke termijn is al bepaald in de koopovereenkomst en is standaard vastgesteld op acht dagen. Partijen mogen in onderling overleg uiteraard een andere termijn afspreken in de koopovereenkomst.

Het verdient aanbeveling om de ingebrekestelling altijd aangetekend te versturen.

Nakoming

In het bovenstaande voorbeeld geeft Victor in zijn brief (ingebrekestelling) Karel een termijn om alsnog na te komen. Victor vordert dus nakoming. Hij wil alsnog zijn woning aan Karel leveren en geeft Karel 8 dagen (dus tot uiterlijk 9 augustus) om alsnog na te komen. 


Karel heeft inmiddels de brief van Victor ontvangen. Uiteindelijk is de financiering pas rond op 20 augustus. De woning wordt door Victor aan Karel geleverd op 21 augustus.

Karel heeft door de problemen met de hypotheekverstrekker de woning niet op tijd kunnen afnemen. Ook niet binnen de termijn die werd gesteld in de ingebrekestelling. Nu Victor heeft gekozen voor de vordering tot nakoming treedt het boetebeding uit artikel 10.3 in (standaard koopakte). Dit artikel bepaalt:

“Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille van de koopprijs (…)”

Dit betekent dat ondanks het feit dat Karel de woning heeft gekocht van Victor hij toch een boete verschuldigd is vanwege de vertraging. Deze boete houdt in dat er drie pro mille per dag van de koopprijs betaald moet worden voor elke dag na afloop van de gegeven termijn tot aan de dag van levering.
 

De levering tussen Victor en Karel was gepland op 1 augustus. Victor heeft Karel op 1 augustus een ingebrekestelling toegestuurd waarin hem een termijn van 8 dagen wordt gegeven om alsnog na te komen. Karel had dus (boetevrij) tot en met 9 augustus de tijd om na te komen. Vanaf 10 augustus begon de boete van drie pro mille per dag te lopen. Uiteindelijk is er pas op 21 augustus geleverd. Over de periode van 10 augustus tot en met 20 augustus (11 dagen) is er dus een boete verbeurd. Karel moet drie pro mille van de koopprijs (= € 750,-) per dag betalen. Over 11 dagen is dat een boete van € 8.250,-.

Ontbinding

Het zou ook kunnen dat Victor zijn woning niet meer aan Karel wil leveren. Victor moet in dat geval ook een ingebrekestelling sturen waarin hij Karel 8 dagen de tijd geeft om alsnog na te komen. Hij moet in die ingebrekestelling dan ook vermelden dat indien Karel niet alsnog binnen die termijn nakomt de koopovereenkomst wordt ontbonden.

Uitgaande van dezelfde situatie als hierboven zou Karel niet binnen die termijn kunnen nakomen. In deze situatie zal de koopovereenkomst op 9 augustus ontbonden worden. Op dat moment treed het boetebeding uit artikel 10.2 in:

“Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van 10% verbeuren (…)”

Karel moet in deze situatie dus een boete van 10% van de koopprijs aan Victor betalen. Dat is een bedrag van € 25.000,-.
Uiteraard staat het partijen vrij om een ander percentage in de koopovereenkomst als boete af te spreken. Meestal wordt echter de standaardboete van 10% gehanteerd. 

Hebben de redenen van niet-nakoming invloed op (de hoogte van) de boete?

In het overgrote deel van de gevallen waarin een boete uit de koopovereenkomst wordt verbeurd  heeft dat te maken met de financiering van de koper. Deze kan de financiering niet of niet tijdig rondkrijgen. Voor de koper voelt het vaak heel onrechtvaardig dat er een boete betaald moet worden. De vertraging ligt immers (vaak) bij de hypotheekverstrekker.

Stel: Victor heeft nakoming gevorderd en de woning is op 21 augustus geleverd. Vervolgens maakt Victor aanspraak op de boete van € 8.250,-. Karel maakt Victor duidelijk dat hij niet van plan is om die boete te betalen, daarom start Victor een procedure bij de kantonrechter. Als verweer tegen de boete voert Karel aan dat het niet tijdig kunnen meewerken aan de overdracht hem niet kan worden toegerekend. Hij had immers geen invloed op de snelheid van het financieringsproces bij de bank. Karel doet een beroep op overmacht.

Het verweer van Karel zal waarschijnlijk niet slagen. Uit de vele jurisprudentie omtrent dit onderwerp blijkt dat omstandigheden met betrekking tot de financiering voor rekening en risico van de koper komen.


Wanneer er te laat aan een verplichting wordt voldaan wordt de boete verbeurd. De redenen van de niet-nakoming zullen zelden leiden tot een geslaagd beroep op overmacht. Alle feiten en omstandigheden van het geval kunnen de rechter wel aanleiding geven om de boete te matigen, waarover later in dit artikel meer.

Beide boetes naast elkaar?

Stel: Victor kiest ervoor om Karel op 1 augustus een ingebrekestelling te sturen en daarbij nakoming  te vorderen. Karel probeert van alles maar eind december heeft hij de financiering nog steeds niet rond. Victor wil niet langer wachten en vordert alsnog ontbinding van de koopovereenkomst.

Moet Karel nu zowel de boete van 3 pro mille per dag tot aan het moment van ontbinding, als de boete van 10% aan Victor voldoen?

De laatste zin van artikel 10.3 van de NVM-koopovereenkomst bepaalt:

“Indien de wederpartij na verloop van tijd de overeenkomst alsnog ontbindt dan zal deze boete verschuldigd zijn voor elke na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen verstreken dag tot aan de dag waarop de overeenkomst ontbonden is”

Deze zin lijkt te zeggen dat er op het moment dat er na het vorderen van nakoming alsnog ontbinding wordt gevorderd er enkel aanspraak gemaakt kan worden op de boete van drie pro mille per dag. De jurisprudentie bevestigt dit.

Wanneer Victor de koopovereenkomst alsnog ontbindt in december kan hij nog enkel aanspraak maken op de boete van drie pro mille per dag en niet meer op de ‘ontbindingsboete’ van 10% van de aankoopprijs.

De twee boetes mogen dus niet naast elkaar gevorderd worden. In eerdere rechtspraak was er sprake van een keuze voor de ontbindende partij tussen de twee boetes, deze keuze is inmiddels ook van de hand gewezen. Indien eerst nakoming en later ontbinding gevorderd wordt dan kan enkel de ‘nakomingsboete’ van drie pro mille per dag gevorderd worden.

Stel: Karel heeft wederom de financiering niet rond op 1 augustus. Victor stuurt hem een ingebrekestelling met daarin een vordering tot nakoming. Eind september is eigenlijk al wel duidelijk dat Karel niet zal kunnen nakomen. Victor wacht echter nog tot 1 december voordat hij de koopovereenkomst ontbindt.

Zoals u hiervoor heeft kunnen lezen kan Victor, omdat hij eerst nakoming heeft gevorderd, nog enkel aanspraak maken op de boete van drie pro mille per dag en niet meer op de ‘ontbindingsboete’ van 10% van de aankoopprijs. In bovenstaand voorbeeld zal Victor er waarschijnlijk weinig moeite mee hebben dat hij de boete van 10% niet meer mag vorderen. Hij heeft immers drie maanden gewacht met ontbinden waardoor de boete van drie pro mille per dag inmiddels zo ver is opgelopen dat deze de 10% van de aankoopprijs ver overstijgt. Immers is drie pro mille per dag van 10 augustus tot 1 december (112 dagen x € 750,- euro aan boete per dag) een boete van € 84.000,-. Victor vordert dus een boete van 33,6% van de koopprijs in plaats van 10%. Dit zou betekenen hoe langer Victor wacht met het ontbinden hoe hoger de boete voor Karel wordt. De rechtbank heeft hier in een aantal van dit soort situaties een stokje voor gestoken. Het ontstaan van dergelijke situaties is maatschappelijk onwenselijk. De boetes dienen als een prikkel voor het nakomen van de verplichtingen. Nu al in september duidelijk was dat Karel niet kon nakomen heeft deze prikkel zijn functie verloren. Rechters zullen in dergelijke situaties matigen. Zie voor matiging ook de volgende paragraaf.

Matiging van de boete

Zoals hierboven vermeld zal de boete in principe altijd verbeurd zijn zodra een verplichting uit de koopovereenkomst niet of niet tijdig wordt nagekomen. De feiten en omstandigheden die maken dat er niet tijdig is nagekomen zullen hier geen invloed op hebben. Deze kunnen echter wel van invloed zijn op een eventuele matiging van de boete door de rechter.
 

In principe is de rechter verplicht om terughoudend om te gaan met het matigen van een boete. Alleen wanneer de boete, gezien alle omstandigheden, leidt tot een ‘buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat’ zal een rechter matigen. Hierbij wordt niet enkel gekeken naar de verhouding tussen de hoogte van de boete en daadwerkelijk geleden schade, maar ook naar andere omstandigheden.
 

Er zijn uit de jurisprudentie een paar uitgangspunten te filteren:

  • het niet tijdig voor elkaar hebben van de financiering is in beginsel een omstandigheid die voor rekening en risico van de koper komt. Ook wanneer deze zich heeft laten bijstaan door een (professionele) derde die fouten heeft gemaakt. De koper zou dan eventueel later wel weer aanspraak kunnen maken op vergoeding van zijn schade jegens die derde.
  • dat een koper door het moeten voldoen van de boete in een zeer benarde financiële situatie terecht komt is eveneens een omstandigheid die in beginsel (tenzij er nog andere bijzondere omstandigheden zijn) voor zijn rekening en risico dient te komen;
  • wanneer de schade van de verkoper beduidend lager is dan de boete ad 10% van de koopprijs, maar er verder geen bijzondere omstandigheden zijn, zal dat zelden leiden tot matiging van de boete, immers hebben partijen een boete van 10% afgesproken.

Of er door een rechter gematigd zal worden is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Om die reden kan het voor kopers die een hoge boete verbeurd hebben wel degelijk zinvol zijn om beroep te doen op matiging wanneer zij vinden dat er sprake is van omstandigheden die maken dat de boete niet eerlijk is. Let wel, alleen de rechter bepaalt of de boete gematigd moet worden. U kunt niet zelf gaan matigen. Uiteraard kunt u wel een voorstel doen aan uw wederpartij om een lager bedrag te betalen dan de boete maar uw wederpartij is niet verplicht om daarmee in te stemmen. Als u het niet eens kunt worden over de (hoogte van de) boete dan zal de zaak aan de rechter voorgelegd moeten worden. Wanneer u de boete niet (volledig) betaalt en de wederpartij vindt dat u de boete wel (volledig) moet betalen dan zal de wederpartij u dagvaarden. Met die dagvaarding wordt er een procedure gestart waarin aanspraak wordt gemaakt op de boete. U kunt in die procedure verweer voeren en aangeven dat u vindt dat u de boete niet hoeft te betalen of dat de boete gematigd moet worden. De rechter bepaalt uiteindelijk of u de boete (volledig) moet betalen. Als u die procedure verliest moet u ook de proceskosten betalen. Het is daarom verstandig om, als u van mening bent dat u de boete niet (volledig) hoeft te betalen, dit te laten toetsen door een jurist of advocaat. Deze kan eventueel ook voor u onderhandelen met de wederpartij.

Maakt uw wederpartij aanspraak op een boete en vindt u dat u deze niet (volledig) hoeft te betalen? Neem dan contact met ons op. Wij kunnen dan voor u beoordelen wat uw kansen zijn in een procedure.

Aanvullende schadevergoeding

Zowel de boetebepaling uit artikel 10.2 (10% ontbindingsboete) als 10.3 (drie pro mille nakomingsboete) geven de schuldeiser nog ruimte om aanvullende schade te vorderen.

Stel: Op 1 augustus kan er niet geleverd worden omdat Karel de financiering niet rond heeft. Victor stuurt hem een ingebrekestelling (termijn van 8 dagen) met daarin een vordering tot nakoming. Uiteindelijk wordt er op 15 augustus alsnog geleverd. Karel moet dus een boete van drie pro mille over vier dagen betalen (van 10 tot en met 14 augustus) ad € 3.000,-. Victor heeft door de te late levering van zijn woning aan Karel schade geleden. Hij had op 2 augustus een afspraak bij de notaris voor de levering van zijn nieuwe woning. Doordat de woning van Victor niet geleverd kon worden kon zijn nieuwe woning ook nog niet geleverd worden. Hierdoor heeft ook Victor een boete verbeurd van drie pro mille per dag. De nieuwe woning van Victor heeft een koopprijs van € 500.000 waardoor de boete die hij moet voldoen € 6.000,- bedraagt.

Victor kan in bovenstaande situatie een vordering voor aanvullende schadevergoeding indienen jegens Karel. De geleden schade is immers hoger dan de verbeurde boete. Een dergelijke vordering voor aanvullende schadevergoeding kan ook ingesteld worden wanneer er is ontbonden en waardoor een boete van 10% is verbeurd. Indien de schade van de verkoper hoger is dan het boetebedrag van 10% dan kan hij het meerdere als aanvullende schadevergoeding vorderen.

Ook in de situatie waarin Karel binnen de termijn van de ingebrekestelling (acht dagen) alsnog nakomt is het mogelijk dat Victor schade lijdt. Victor kan dan vergoeding van zijn schade vorderen van Karel. Indien binnen de termijn van de ingebrekestelling (acht dagen) alsnog wordt nagekomen wordt er geen boete verbeurd echter kan schade die voortvloeit uit de vertraging wel verhaald worden.

Wat kunnen wij voor u betekenen?

Heeft u recht op de boete uit de NVM-koopovereenkomst maar betaalt uw wederpartij niet? In veel gevallen is het dan zinvol om een advocaat in te schakelen. Vaak heeft u (of uw makelaar) al meerdere sommatiebrieven aan de wederpartij toegestuurd. Er komt dan geen reactie of er wordt tegen beter weten in een verweer gevoerd dat geen of weinig kans van slagen heeft.

In veel zaken die wij behandelen gaat de wederpartij alsnog tot betaling over zonder dat er een procedure gevoerd hoeft te worden. Meestal zijn een aantal brieven van ons kantoor genoeg. In sommige gevallen volstaat zelfs één brief. Helaas is dat niet altijd het geval. De enige mogelijkheid die dan nog resteert is een procedure starten. Wij zullen in ieder geval altijd eerst proberen om de boete buitengerechtelijke (zonder dat een procedure nodig is) te incasseren. Lukt dat niet dan kunt u een procedure starten of er voor kiezen om geen verdere actie te ondernemen. 

Heeft u vragen over de boete in het koopcontract van uw woning?

Neem dan contact op met Advocatenkantoor Rechtdoor. Wij zijn gevestigd in Borne en zijn goed bereikbaar vanuit AlmeloHengelo en Enschede.

Woont u niet in de buurt? Geen probleem wij hebben cliënten in het hele land. Alle communicatie kan telefonisch of via de mail verlopen. 

Een eerste telefonisch consult of een kennismakingsgesprek bij ons op kantoor is altijd gratis

Wat vond u van dit artikel? 5 0