Misbruik financieringsvoorbehoud

Helaas zien wij in de praktijk ook andere voorbeelden. Het komt (best vrij regelmatig) voor dat kopers toch niet hun best doen om de financiering te regelen maar vervolgens wel de koopovereenkomst ontbinden op grond van het financieringsvoorbehoud. Dat gebeurt bijvoorbeeld in situaties waarin een koper toch spijt krijgt van de aankoop (omdat er een andere mooiere woning vrij is gekomen) of zich om andere redenen heeft bedacht. Er wordt dan misbruik gemaakt van het financieringsvoorbehoud. Eigenlijk kan de koper de koopovereenkomst na het verstrijken van de bedenktijd niet meer ontbinden. Afspraak is afspraak, dat is het uitgangspunt. De enige manier om de overeenkomst te kunnen ontbinden is met een beroep op het financieringsvoorbehoud. Om dit soort situaties tegen te gaan bevat de standaard koopovereenkomst van de NVM gelukkig wel wat waarborgen. Er moet aan een aantal voorwaarden zijn voldaan om rechtsgeldig een beroep te kunnen doen op het financieringsvoorbehoud. Die voorwaarden bespreken wij hieronder.

Rechtsgeldig een beroep doen op het financieringsvoorbehoud

Een koper kan met succes het financieringsvoorbehoud inroepen als er aan drie voorwaarden is voldaan: 1) de koper moet als het redelijk mogelijke hebben gedaan om de financiering te verkrijgen, 2) de ontbinding moet tijdig worden ingeroepen en 3) het inroepen van de ontbindende voorwaarde moet ‘goed gedocumenteerd’ geschieden.

Documentatieplicht (het inroepen moet ‘goed gedocumenteerd’ geschieden)

In de overeenkomst zelf (meestal artikel 15.3) staat wat er wordt verstaan onder ‘goed gedocumenteerd’. Hier staat of er één of meerdere afwijzingen overgelegd moeten worden van geldverstrekkende bankinstellingen. Let op: het moet dus gaan om een geldverstrekkende bankinstelling. Een brief van de tussenpersoon valt hier niet onder. Soms moet ook de hypotheekaanvraag worden overgelegd.

De reden dat er moet worden voldaan aan die documentatieplicht is zodat de verkoper kan beoordelen of de koper terecht een beroep doet op het financieringsvoorbehoud en of dat beroep niet te lichtvaardig wordt gedaan. De verkoper moet kunnen beoordelen of de koper aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan om een financiering te verkrijgen; de koper mag niet stilzitten en moet serieus trachten een financiering te krijgen.

De Inspanningsverplichting

Zoals hiervoor aangegeven dient de documentatieplicht er dus voor om te controleren of er aan de inspanningsverplichting is voldaan. In de koopovereenkomst zelf staat dat de koper al het redelijk mogelijke moet doen om de benodigde financiering te krijgen.

Als er is voldaan aan de documentatieplicht betekent dat niet dat er ook automatisch is voldaan aan de inspanningsverplichting. Zo was er een zaak die diende bij de rechtbank Rotterdam waarin het leek alsof de koper rechtsgeldig een beroep deed op het financieringsvoorbehoud. De koper had netjes aan zijn documentatieplicht voldaan. Hij had één afwijzing van een geldverstrekkende bankinstelling overgelegd en voldeed daarmee aan de documentatieplicht die in de koopovereenkomst stond. Enige tijd later bleek echter dat de koper vlak na de ontbinding op grond van het financieringsvoorbehoud een andere veel duurdere woning had gekocht.

De verkoper start (terecht) een procedure en de rechter oordeelt in die procedure dat de koper wel aan zijn documentatieplicht heeft voldaan (er is immers één afwijzing overgelegd). De rechter heeft echter wel twijfels bij de vraag of er is voldaan aan de inspanningsverplichting en geeft daarom een bewijsopdracht aan de koper. Uiteindelijk blijkt dat de koper inderdaad niet aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan omdat er een onvolledige aanvraag was ingediend die door de koper zelf was geannuleerd.

In een andere zaak van de rechtbank Noord-Holland waarin de koper ook aan zijn documentatieplicht had voldaan (één afwijzing) overwoog de rechtbank het volgende:

“Dit betekent echter niet zonder meer dat (gedaagde) ook aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan. Als (gedaagde) naast de aanvraag bij ASR geen stappen heeft gezet om een financiering te krijgen, kan niet gezegd worden dat hij daartoe al het redelijk mogelijke heeft gedaan. Wat van (gedaagde) in dit kader mag worden verwacht, moet echter wel bezien worden in het licht van de invulling die partijen aan de documentatieplicht hebben gegeven. Zo mag van (gedaagde) niet worden verwacht dat hij alsnog een tweede afwijzing van een geldverstrekkende bankinstelling of inhoud van zijn aanvragen overlegt. Wel moet voldoende vaststaan dat (gedaagde) zich voldoende heeft ingespannen om andere mogelijkheden om tijdig financiering te verkrijgen te onderzoeken.”

Het is dus niet altijd zo dat als een koper aan de documentatieplicht heeft voldaan hij ook automatisch heeft voldaan aan de inspanningsverplichting. De koper moet zich echt inspannen om een financiering te krijgen.

Op grond van de inspanningsverplichting moet de koper ook tijdig pogingen in het werk stellen om een hypotheek te krijgen. Hij mag niet weken wachten met het doen van een aanvraag.

Neem direct contact op

Wij staan voor u klaar bij het oplossen van juridische geschillen.

Neem contact op

Het bedrag waarvoor hypotheek wordt aangevraagd

In de koopovereenkomst (meestal artikel 15.1) staat voor welk bedrag de koper hypotheek moet aanvragen. Met name in tijden waarin er veel vraag is naar huizen doen kopers vaak een bod op een woning waarbij ze aangeven dat ze niet het hele bedrag hoeven te financieren. De kans op een geslaagde aanvraag is dan natuurlijk groter. Voor de bank is het immers ook gunstig wanneer de hypotheek lager is dan de waarde van de woning. In de koopovereenkomst staat dan bijvoorbeeld dat er een hypotheek zal worden aangevraagd van € 300.000,- terwijl achteraf blijkt dat er een hypotheek is aangevraagd voor € 500.000,-. In de afwijzing van de bank moet ook het bedrag staan waarvoor de hypotheek is aangevraagd. Is dat bedrag hoger dan het bedrag dat in art. 15.1 van de overeenkomst staat? Dan kan er niet rechtsgeldig een beroep worden gedaan op het financieringsvoorbehoud. Afgesproken is immers dat de koper zich inspant om een financiering te verkrijgen voor een bepaald bedrag. Als hij dan een hoger bedrag aanvraagt en die aanvraag wordt afgewezen dan heeft de koper niet aan zijn inspanningsverplichting voldaan.

De bewijslast van de inspanningsverplichting

In beginsel kan de koper qua bewijslast volstaan met dat wat hij op grond van de documentatieplicht moet aanleveren. Wanneer echter de verkoper voldoende gemotiveerd betwist dat de koper niet aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan komt de bewijslast bij de koper te liggen. De koper moet dan bewijzen dat hij zich voldoende heeft ingespannen om de benodigde financiering te krijgen.

Tijdig een beroep doen op het financieringsvoorbehoud

Uiteraard moet er door de koper ook tijdig een beroep worden gedaan op het financieringsvoorbehoud. In de overeenkomst (meestal artikel 15.1) staat de termijn. Wordt er buiten de termijn een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud? Dan is het beroep op het financieringsvoorbehoud niet rechtsgeldig.

Hoe nu verder als het beroep op het financieringsvoorbehoud niet wordt geaccepteerd?

Als het beroep op het financieringsvoorbehoud door u als verkoper niet wordt geaccepteerd dan blijft de overeenkomst in stand. Er is dan niet rechtsgeldig een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud en dus is de koopovereenkomst niet ontbonden.

In de meeste koopovereenkomsten liggen de datum waarop er uiterlijk een beroep kan worden gedaan op het financieringsvoorbehoud en de datum waarop er een bankgarantie moet worden gesteld of er een waarborgsom moet worden gestort heel dicht bij elkaar. Als de koper de financiering niet rond heeft en zich op het standpunt stelt dat hij wel rechtsgeldig een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud dan zal hij geen bankgarantie stellen of waarborgsom storten. Als de datum voor het storten van de waarborgsom of stellen van de bankgarantie is verstreken kunt u de koper ingebreke stellen. U kunt daar onze model ingebrekestelling voor gebruiken.

Let op: wat wij veel zien gebeuren is dat er in dit soort situatie ingebreke wordt gesteld en dat er dan alsnog wordt gevraagd om aanvullende documentatie. Er wordt dan ingebreke gesteld voor het niet voldoen aan de documentatieplicht. Doe dat niet! Dat is niet de juiste wijze van ingebrekestellen. Die documentatieplicht is geen verplichting waarvan nakoming kan worden gevorderd.

Omdat de koper de financiering niet rond heeft gekregen is de kans klein dat er alsnog een waarborgsom wordt gestort of bankgarantie wordt gesteld. Gebeurt dat inderdaad niet? Dan kunt u de koopovereenkomst ontbinden en aanspraak maken op de boete van 10% van de koopsom. Ook daar hebben wij een modelbrief voor gemaakt.

Gerelateerde berichten

• Boetes koopovereenkomst woning
• Ontbinding koopovereenkomst op grond van financieringsvoorbehoud woning niet goed gedocumenteerd
• Kan ik de boete uit het koopcontract van mijn woning ook in kort geding vorderen?
• Wat te doen als de koper of verkoper weigert mee te werken aan de overdracht van de woning
• Kan de transportdatum voor het huis worden uitgesteld?